안녕하세요!
월부에서 무르익어가는 익다 :)
찐 투자자로서의 성장의 디딤돌이 될 복기글 시작합니다!
1. 나의 자산 흐름
0호기, 유튜브로만 공부하고 샀던 첫 집 (2001년식 / 500세대 / 84타입)
2020년 10월, 해수동남연진 규제 직전이었습니다.
유튜브만 보고 이러다 늦겠다 싶어 덜컥 매수했습니다.
1년 만에 +2.7억까지 오르며 환호를 맛보았습니다.
하지만 양도세 66%가 두려워 아무 대응도 못 하고 멍때렸습니다.
결국 2023년 6월에 매도하며 갈아타기를 시도했습니다.
1호기, 확실한 저평가에 꽂힌 징검다리 아파트 (1999년식 / 500세대 / 84타입)
0호기 매도 후 3개월 만인 2023년 9월, 월세를 끼고 매수한 구축입니다.
투코와 매코를 통과했던 물건이었습니다.
하지만 리스크에 대해 너무 안일하게 생각했습니다.
매수 당시 신축 분양권 59와 준신축 59를 놓친 아쉬움은 아프게 남았습니다.
현재는 2년 이상 보유 후 실거주로 전환하며 비과세를 물건이 되었습니다.
2호기, 준신축 대단지에 꽂힌 첫 전세레버리지 투자 (2018년식 / 1,400세대 / 84타입)
2025년 9월, 예비남편 명의로 매수했습니다.
누수 이슈로 매수하는 데만 무려 3개월이 걸렸습니다.
그래도 끝까지 버텨 공실 매수와 전세 세팅을 잘 마무리했습니다.
투자금(1.5억)을 아끼기 위해 단지 내 못난이동을 선택했습니다.
목표 매도가는 수익률 60%입니다.
2년 뒤 전세 만기일에 맞추어 목표 매도가가 오면 매도할 예정입니다.
3호기, 확실한 저평가에 또 꽂힌 분양권 투자 (2031년 예정 / 900세대 / 84타입)
2025년 10월, 남편 명의로 잡은 무순위 계약입니다.
실거주할 생각은 없습니다.
목표 매도가는 수익률 100%입니다.
혹은 다음 상급지 갈아타기 시 종잣돈이 필요하면 미련 없이 매도할 계획입니다.
(도리밍님 복기 양식)
[가치] 내가 놓친 가치는 무엇인가
- Continue: 월부에서 공부하며 0호기(구축) → 1호기(우동 입지) → 2호기(1,400세대 준신축)로 점차 가치 높은 자산을 선택해 온 점
- Stop: 84타입만 고집하느라 59타입 선호도와 가치를 안 본 것
Start: 84타입 편견을 버리고, 가치가 높다면 59 로얄이나 소형 평형도 열린 눈으로 검토하기
[가격] 가격과 투자금은 적절한가
- Continue:
- 2호기 종잣돈(1.5억) 한계 안에서 전세 세팅 잘 맞춤
- 3호기 계약금 5천 역시 무리없음
- Stop: 1호기 때 몇백~1천만 원 최저가 네고에만 집착하다가 거래 깨먹고 더 좋은 단지를 놓친 것
Start: 단순히 '절대가가 싼 것'만 찾지 말고, 비슷한 가격대라면 덜 깎더라도 더 가치 있는 매물 선택하기
[저] 저평가된 곳 중 최선인가
- Continue: 0~3호기 모두 상승장 꼭지를 피해 저평가 시기에 진입한 점
- Stop:
- '저평가' 하나에만 너무 꽂혀서, 그중 '진짜 최선(더 상급지 대장)'을 고르는 비교평가가 부족했음
- 부산 안에서만 맴돈 것
- Start: 부산을 넘어 수도권까지 비교평가 앞마당을 넓혀서 내 투자금으로 살 수 있는 '진짜 1등' 찾기
[환] 환금성이 좋은가 선호하는 자산인가
- Continue: 2호기 1,400세대 준신축 대단지, 3호기 브랜드 신축처럼 시장 선호도가 높은 자산을 포트폴리오에 넣은 점
- Stop:
- 지방에서 지역 내 선호도가 뾰족하지 않은 구축 매수
- 2호기에서 투자금 줄이려고 '못난이동'을 선택해 추후 매도 환금성이 떨어질 수 있는 점
- Start: 선호도가 상대적으로 낮은 물건은 상승장 후반에나 반응하므로, 전임을 통해 시장 분위기 파악하고 있을 것
[수] 적정 투자금으로 안전마진이 보장된 자산인가
- Continue: 2호기(수익률 60%, 5.7억), 3호기(수익률 100%, P 5천)처럼 명확한 목표 수익률을 숫자로 못 박아둔 점
- Stop: 0호기 때 2.7억 올랐을 때 양도세 66% 핑계 대며 세후 계산도 안 해보고 멍때리다 수익 다 날린 것
- Start: 세금을 포함해 사전 시뮬레이션하고, 목표 수익률에 오면 0호기처럼 멍때리지 않고 기계적으로 던지기
[원] 원금보존이 가능한 하방 지지가 가능한가
- Continue:
- 1호기 찐바닥 구간 매수
- 2호기 전세가 하방 지지력 확인 후 진입한 점
- Stop:
- 0호기 때 원금을 지키지 못한 것
- "안 되면 내가 들어가 살지 뭐" 하면서 원금 보존을 안일하게 생각한 것
- Start: "들어가 살면 된다"는 안일한 생각 버리고, 전세가율과 전세 수요를 바탕으로 객관적인 원금보존 확인하기
[리] 리스크를 알고 헷지 했는가
- Continue:
- 2호기 누수 이슈 3달 걸려도 공실 매수+전세로 해결
- 3호기 31년 입주라 5년 넘는 시간적 마진 확보
- Stop:
- 투코, 매코 통과했다고 리스크를 너무 가볍게 여김
- 1호기 할 때볼 때 물건 안 보고 사려는 위험한 선택에 미련 둔 것
- Start: 리스크는 안 생기길 바라는 게 아니라 대비해서 '없는 것'으로 만들기 (역전세, 잔금, 혼인신고 세금 시나리오 미리 작성)
[시장상황] 당시 규제와 시장의 분위기가 어떠했는가
- Continue: 비규제 혜택 챙겨 1호기 비과세 만들고, 남편 명의 활용해 부부 포트폴리오를 넓힌 점
- Stop:
- 0호기 때 규제 직전 FOMO에 휩쓸려 최고가 매수한 것
- 23년 하락장 바닥에서 대단지 갭 줄었을 때 상급지를 과감하게 못 잡은 것
- Start: 상승장 FOMO, 하락장 공포에 휘둘리지 않고 시장 국면(하락장엔 무조건 더좋은거, 상급지)에 맞게 행동하기
0호기부터 3호기까지 이렇게 날것 그대로 정리해 본 건 처음인 것 같습니다.
제 부끄러운 과거와 무의식의 한계를 마주하는 게 쉽지만은 않았지만,
다 적고 나니 비로소 제 안의 벽이 어디에 있었는지 똑똑히 보입니다.
그동안 저는 꽤 열심히 해왔다고 생각했는데,
결국 부산, 84타입, 그리고 익숙한 가격대라는 안전지대 안에서만 맴돌고 있었더라고요.
하지만 이번 복기를 통해 저를 잘 돌아보게되었고, 어떻게 해야할지 결정했으니
다음스텝으로 나아갈 용기가 생깁니다
마지막으로, 게으른 저를 컴퓨터 앞에 앉혀주신 고마운 분들께
솔직히 이번 복기글, 혼자였으면 귀찮아서 또 다음 주로, 다음 달로 미루며 덮어뒀을 겁니다.
끝까지 쓸 수 있게 도와주신 분들이 계셨기에 완성할 수 있었습니다.
샤샤 튜터님, 튜터님께서 숙제로 내주지 않으셨다면… 저는 아마 이번에도 복기를 시작조차 못 했을 겁니다.
어떻게든 숙제는 해내야 한다는 마음에 끙끙대며 썼는데, 결국 써내고 말았습니다.ㅋㅋ 숙제 내주셔서 정말 감사합니다!
룰루랄라7 선배님, 단순한 소감문이 아니라 나를 객관적으로 돌아볼 수 있는 CSS 복기라는 방법을 알려주셔서 길을 잃지 않고 기준을 잡을 수 있었습니다. 진짜 선배님을 만난건 너무 행운인거 같아요~~
도리밍님, 가치·가격·저환수원리·시장상황까지, 복기글을 입체적으로 쓸 수 있는 양식을 나눠주신 덕분에 CSS복기글에서 어떤부분을 제가 복기하고 나아가야 할지가 더욱 선명하게 보였습니다. 무한 나눔 감사드립니다 :)
가애나애님, 오늘 아침까지도 “오늘 올라와요 복기글?”이라며 다정하게 독려^^해준 덕분에 결국 씁니다. 오전에 쓴다는 약속을 너무 지키고 싶어 아직 밥도 안먹고 쓰고있어요~~ 고마워용 ㅎㅎㅎ
우리 35조 동료분들, 부족한 제 복기글을 기다리고 있다고, 얼른 보고 싶다고 조모임때 따뜻하게 응원해 주셔서 큰 힘이 되었습니다. 든든한 동료들과 함께여서 진정한 복기글을 이렇게 용기내어 적어보게되었어요. 한 달 같이 달려줘서 너무 감사합니다^^
과거의 실수는 이미 지나간 일이지만,
복기하고 남겨둔 기록은 앞으로의 저를 지켜줄 가장 단단한 기준이 될 거라 믿습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
