1강에서 배운 부동산 가치판단의 기준은 아래와 같다.
- 직장: 종사자수 30만명 이상 / 20만명 이상 / 10만명이상 / 그외
- 교통: 주요업무지구(GBD/CBD/YBD), 강남 30분 이내 / 강남 1시간 이내or부도심30분 이내 / 부도심 1시간 이내 / 그외
- 학군: 중학교 학업성취도 95% 이상 / 90% 이상 / 85% 이상 / 그외, 학원가도 함께 보기
- 환경: 백화점 2개 이상 / 1개 이상 / 대형마트 1개 이상 / 그외, 상권도 함께 보기
- 공급: 인구수의 50bp를 적정수요라 하고 3년 연평균 입주량과 비교했을 때, 0.5배 이하 / 1배 이하 / 1~2배 / 2배 초과
- 입지독점성: 호재·악재 유무 / 지역 및 아파트 브랜드 / 신축·구축
상기 6가지 항목을 종합평가 했을 때, 부동산의 가치를 평가할 수 있는 것이다.
이러면 저(가) / 환 / 수 / 원 / 리 中 (가)를 한 격.
가치가 있음을 확인한 뒤엔, 비교평가를 통해 저평가 자산을 찾는다. 같은 가치일땐 저평가된 자산이 수익률이 높은건 당연지사. 조금이라도 저평가된 자산을 찾는 것은 본인의 수익률을 높일 수 있으며, 이를 위해선 많이 봐야한다.(앞마당이 많아야 한다.) 더불어 공포탐욕지수는 여기서도 통하는 법, 타이밍을 놓치지 말자
다음은 환금성, 부동산투자의 단점 얘기할 때 가장 많이 등장하는 환금성 즉 유동성이 어렵다는 점이다. 하지만 이는 유동성이 충분한 자산을 기준으로 찾기 때문에 걱정하지 않아도 된다. 부동산 중 가장 유동성이 높은 아파트, 그리고 나홀로 아파트가 아닌 300세대 이상을 기준으로 조사한다.
수익률, 72의 법칙을 기억하자. 72에 수익률을 나누면, 원금이 2배가 되기까지 소요되는 기간이다. (1+x)^n=2 여기서 나온 식일까 싶다. 여튼 50% 수익률이면 1.5정도면 2배가 된다는 소리다. 수익률 확보엔 투자 만큼 중요한게 EXIT 지점 잡는거다. 가치를 알고 가격을 기다릴 줄 알아야 한다는 말이다. 나의 판단을 충분히 신뢰 해야 기다릴 수 있기에, 나를 믿을 정도로 실력을 길러야 할까 싶다.
원금보존은 전세가율에서 나온다. 높은 전세가율인 부동산이면 당연히 좋을 것이나 저평가 자산은 이를 기다려 주지만은 않을 것이다. 적정 수준을 짚어 놓고 기다리자. 서울 55% / 강남 45% / 지방 70% 이다.
마지막 리스크관리는 공급(입주)와 연관성이 높다. 50bp(0.5%) 보다 3년 평균 입주물량이 적으면 당연히 리스크가 낮을 것이다. 정책과 세제에 따라도 연관이 높지만, 앞도적으로 공급과 수요의 원리를 따른다. 역전세를 대비할 줄도 알고, 최악의 상황에도 미리 시뮬레이션 해봐서 견딜 수 있는 지 선제적 검토해봄이 중요하다.
