안녕하세요. 뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함, 뜨사입니다.
이번 월부위크를 통해서 부동산 투자자로서 평소 알아는 두어야겠다고 생각했던 재개발 특강을 수강해보게 되었습니다.
우선 처음 든 생각은 확실히 재개발로 돈을 번 사람도 많고, 이 방법도 시간을 투여하고 제대로 한다면 할 수 있는 방법이긴 하다는 생각이 들었고, 다만 재개발의 특성상 물가상은 외에 개발 마진을 추가로 확보한다는 측면에서 수익은 극대화 시킬 수 있지만 그만큼 리스크와 환금성이 단점인 투자이다 라는 생각이 들었습니다.
하지만 상위급지 재개발 같이 개발압력이 높은 곳에서는 굉장히 매력있는 투자일 수 있겠고, 리스크가 어느정도 제거된 입주권 투자는 현 세금 체계하와 레버리지가 제한 된 상태에서 가치가 높은 자산을 상대적으로 적은 투자금으로 가져갈 수 있다는 부분은 분명한 장점으로 갈아타기를 준비할 때 하나의 비교 선택지로서 공부해 봐야겠습니다.
그리고 이번 강의를 들으면서 스스로가 정말 재개발에 대해서 몰랐다는 부분을 인지할 수 있었고, 비례율이 왜 재개발의 처음이자 끝이라고 하는지, 그리고 신통기획이 무엇인지, 재개발의 종류와 이에 따르는 법이 다름 등 많은 내용을 배울 수 있겠습니다. 너무 유익한 입문 강의였다고 생각합니다.
기억에 남는 내용을 기록으로 남겨봅니다.
- 재개발은 더욱 개발에 대한 외부 정책이 중요하므로 정치에 대한 부분도 투자의 공부 범위로서 이해해야 한다.
- 조합은 주식회사와 유사한 형태를 가진다. 조합의 본질을 아파트를 지어서 파는 사업이고 사업가의 마인드로 조합원이 된다고 생각해야 한다. 그래서 조합장이 기업에 대표이사처럼 중요하게 보아야 한다.
- 비례율은 재개발의 꽃이다. 종후자산 - 사업비 / 종전자산 으로 계산되고 이를 이해하기 위해 공동투자한 사람의 예시를 기억하자.
- 분담금, 추가부담금, 조합원분양가, 권리가액, 프리미엄, 내마총, 기본마진, 보상마진 등 용어를 기억하자.
- 조합원 수 대비 일반 분양이 많다는 것은 사업성이 좋다고도 하지만 양날의 검이 된다. 조합의 본질을 생각하자 그만큼 많은 집을 팔아야하는 것이다. 잘 안되면 그 책임은 조합원지 지게되고 이게 추가부담금이다.
- 재개발은 많은 종류가 있고 종류에 따라 적용되는 법이 다르다. 우리는 민간재개발 중에 주택정비형 재개발에 집중하고, 이의 패스트트랙인 신속통합기획까지를 범위로 잡는다.
- 연번 투자는 리스크가 크지만 제약이 없어 단타로 접근. 후보지 선정 이후 2주간의 기회. 그 이후에는 OOO, OOO, OO 3가지 방법으로 투자 가능. 하지만 이 방법을 생각할 때 6년이라는 기간에 대한 리스크를 분명히 고려해야한다. 투자원칙 중 ‘환금성’ 부분이 약점이 될 수 있겠다. 그리고 주소지도 필요하다는 사실을 알게 되었다.
- 기본적으로 재개발 다주택 전략은 1채를 좋은걸로 깔고, 그리고 OOO를 이용한 추가 투자로 이루어진다. 아니면 입주권의 특성을 활용해서 취득세, 종부세, 양도세를 대안으로 가는 전략은 나의 방향에서도 비교군으로서 충분히 검토해볼만하고 유효할 수도 있겠다는 생각이 든다. (이는 너바나님 과거 강의에서도 선진입 예시에서 언급된 바 있다)
- 변화는 곧 수익이다. 그리고 서울 아파트의 공급자는 조합원이고 다른 공급은 불가하다. 공사비 인상은 곧 분양가 인상이고 이는 무주택자에게 안좋은 소식이다.
- 이번 재개발 강의는 짧지만 굉장히 많은 내용이 압축되어 있다. 교재와 필기로 복습하고, 제대로 투자를 위해서는 시간을 투여해서 공부해야할 필요가 있어보인다.
감사합니다.
