열반스쿨 기초반 강의를 신청하게 된 이유
투자에 대한 기본기를 다시 복기하면서 다지고 싶었음
열반스쿨 기초반을 듣고 가장 크게 도움이 된 점
가저환수원리 각 개념들에 대해 다시 한 번 고민하면서 강의를 들었고
또 보고서를 쓰면서도 원칙을 지키는 투자를 위해 배운 내용을 적용하고자 했던 점
아직은 갈길이 멀지만, 그래도 지금 시점(월부 입성 1년차)에서 다시 한번
중요한 원칙을 짚어볼 수 있었던 계기였음
자음과모음님 4강 듣고 인상 깊었던 점, 적용할 점
- 연 20%수익을 위한 투자 원칙 : 가저환수원리
- 가장 중요한 것은 수익률을 만드는 투자를 한다.
(내집을 마련하던지, 투자를 하던지… 중요한 것은 수익률)
- 소저수기와 관련된 모든 행동들은 부를 쌓기 위한 것이다.
(부=소득*저축*수익률*기간)
- 나는 몇%의 수익률을 기대하고 투자를 하려고 하는지?
: 연 20% 이상의 수익률을 내는건 정말 힘들다. 하지만, 목표가 있으면 어떠한 인풋을 넣고
실행하고자 하는지가 분명해진다.
- 직장, 교통 70% / 학군, 환경 30%
- 꼭 임장을 가야하는 이유
예). 길음역 바로 옆 구축 아파트가 있지만, 좀 더 걸어가더라도 길음뉴타운 환경을 더 좋아함
환경을 봐야 판단할 수 있는 영역임
- 역전세가 날만한 요소 : 공급물량 많을 때
- 실제 자모님이 경험한 역전세장에서는 금리인상(미국 자이언트스텝) -> 투자자는 경계심을 품어야 함
- 알파투자 연수익률 20%
→ 내가 투자하고자 하는 아파트가 투자금 대비 연20% 수익률을 낼 수 있을까? 같은 급지의 아파트들과
비교하면서 확인하기
→ 같은 시기의 같은 가격 아파트와 비교
예) 마곡우림필유(사람들 덜 좋아함), 마곡 엠밸리, 길음 동부센트레빌(사람들 좋아함)
- 전세가가 올라가면서 매매가도 올라감
- 이렇게 계속 올라가면 매도를 생각해야 함
(부천, 산본, 지방 등 생각해야 함)
- 철저하게 수익률 기준으로 매도해야 함
- 전세를 올려받으면서 투자할 수 있는 물건 : 강남 등
다만 그렇더라도 욕심을 덜 부려야 함(시세 보다 싸게 하면 잃을 확률이 낮음)
- 부동산 사이클은 봄, 여름, 가을, 겨울이 있음
: 봄은 매매 상승, 전세 상승 / 여름 매매 급 상승, 전세 상승 / 가을 매매 하락, 전세 하락 / 겨울 매매 보합, 전세 보합 또는 상승
: 투자하기 좋은 시기는 봄과 겨울(봄은 겨울보다 좀 비쌈, 하지만 여름을 금방 만남)
<수익률 보고서>
- 결론을 쓸 때 철저하게 수요관점에서 써야 함
- 수익률 20% 확인하려면
- 예를 들어
=> 투자금 3억에서 20%면 6천 수익률을 봐야 함
이 아파트가 10억1천까지 갈 수 있을까?
비슷한 위치 등 조건과 비교해봤을 때, 그래서 비슷한 조건과 비교하기 위해서 앞마당이 필요
베드타운이면 교통이 중요하겠구나
- 산본 다산주공3단지 : 역에서 멀어서 애매하다 그렇다면 →
부천의 더 나은 투자처가 없는지 비교해봐야 함
- 저평가를 판단하려면 비교평가를 해야 함
- 호재는 상승장에 반응한다.
- 교통으로 인한 호재 판단 시 업무지구 접근성이 개선되는가
그리고 gtx-c가 뚫린다고 해서 금정역만 볼게 아니라 근처 산본도 혜택이 있음을 알 것
- 내가 제일 떠안지 말아야 할 리스크는 전세가가 떨어지는 것
이는 주변 입주가 많을 때임
- 군포는 안양의 영향을 많이 받음
: 그렇다면 안양의 현 전세물량도 봐야 함(리스크는 대응의 영역임)
- 담배꽁초투자는 가치가 보통이면서 저평가일 때 사는 것
- 가치가 엄청 좋진 않지만, 싸서 마지막 수익 한번 노릴 수 있는 투자(***, ***, ***...)
- 가치성장투자 : 강남 1시간 이내 들어오는 투자(***, ***, ***...)
- 서울은 베타투자(가치가 높음)
- 연금저축보험 등 해지가 당장 손실을 보는 것 같아 망설인다면?
- 5년 후까지 그 보험이 나의 노후를 지켜줄 것인가?
- 매수 매도 보유의 기준은 수익과 수익률
- 알파투자는 수익이 나면 기준을 가지고 매도해야 함
- 마인드를 위해 멘토, 동료, 부자마인드 필요
: 앞으로 6개월 계획 (독서, 강의, 임장, 투자, 인맥)
앞으로 저 [부동산꿈나무님]은 알파투자를 목표로 6개월은 앞마당 만들기에 전력을 다하겠습니다.(앞마당 4개)
