1) 단지명 : 상계 주공 14단지
연식: 1989년식
세대수 : 2,265세대
위치(지도) :
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
노원구 종사자수 130,553명
노원구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
네이버지도 - 길찾기 활용
강남역 : 57분
여의도역 : 75분
시청역 : 60분
교통등급 : C등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil 활용
학군 : 상원중학교 학업성취도 81.9%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’탭을 눌러 단지 인근 백화점, 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점 노원점(1.9km), 홈플러스(1.4km), C등급
5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)
부동산지인 활용
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 노원구 3년입주 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2,264세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주 메뉴 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 노원구 인구수 : 481,053명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 481,053x0.005=2,405세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 4555세대 + 28년 2,264세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,719세대÷3년 = 연평균 906세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 906÷2,4051 =0.337배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
명확한 기준과 데이터 기반으로 입지 분석을 해보니 대상 단지의 가치를 명료하게 알 수 있었다. 주변의 교통환경과 학군 및 생활편의성을 보기 위해 다양한 데이터 자료와 기준을 활용하여 분석해야 입지가 좋은지 나쁜지에 대해 정확하게 판단할 수 있다.
이번에 분석한 상계 주공 14단지는 입지 부분에서 뛰어난 곳은 아니라는 점을 알게되었다. 열기 1강에서 자모님께서 강조하신 직장,교통, 학군, 환경 부분에서 B또는 C등급을 기록하여 서울 외곽이라는 단점이 분명하게 드러나는 대목이였다. 그렇다면 과연 ‘이 곳은 투자 가치가 없는가?’라는 부분에서는 좀 더 디테일하게 분석을 해야 확실한 판단이 가능할 것으로 보인다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 상계 주공 14단지 21평 현재 매매 6.5억, 전세 3.25억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 6.95억 전세 3.3억
- 5년 내 저점 매입시: 2024년 5월 매매 4.35억 전세 1.6억
(시세는 예시이며, 실제와 다를 수 있습니다)
[시세 상세 확인 방법]
1) 시세는 네이버 부동산
네이버 부동산 → 단지 검색 → 나온 매물의 매매가 확인
2) 나온 매물이 없을 경우, 가장 최근 실거래가로 반영
네이버 부동산 → 단지 검색 → 시세/실거래가 탭 클릭 → 평형선택 (보는 평수가 정해지지 않았을때는 수요가 많은 30평형대로 선택) → 가장 최근 실거래가 입력
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
지난 21년 9월에 이후 26년 9월 현시점에 전고점 돌파를 눈앞에 두고 있다. 네이버 부동산 매물현황을 보면 호가로 7억원에 올라온 매물들이 보이는 것으로 보아 추석연휴 이후 본격적인 가을 이사철이 되면 거래량이 활발해져 전고점 돌파 상승장이 오지 않을까 조심스럽게 예상해본다. 하지만 아직 전고점 대비 -12%의 수익률을 기록하고 있기때문에 이번 상승장이 더더욱 중요하다고 본다.
전저점 대비 +78%의 수익률을 보이고 있으나, 서울이나 지역 특성을 감안한다면 계속 보유한다면 수익률은 극대화 될 것으로 보인다. 특히나 노원구 일대 재건축 이슈가 있는 상황이고 서울 내 아파트 중 매매나 전세가가 아직은 저렴한 편에 속하기 때문에 이번 상승장에서 신고점을 기록할 것으로 예상된다.
1~2주차에서 배운 저가환수원리 투자원칙을 기반으로 종합적으로 분석하여 3주차에 투자결론까지 낼 수 있도록 분석해 볼 예정이다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
아직 전고점을 돌파하지 못한 상태이기 때문에 여전히 저평가되었다고 볼 수 있다. 다만, 주변 역세권(창동,노원역 일대)과 중계 학원가 일대의 단지들과 비교했을 때 시세가 떨어지는 부분이 보이고, 이는 상계주공 14단지가 마들역에서도 약간 위쪽에 치우쳐있기 때문에 입지적 가치의 부족함이 있다고 본다. 따라서 최근 노원구 상승율이 좋은 편이라는 것을 감안한다면 상계 주공 14단지의 시세 흐름은 아쉬운 점이 있다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
2,265세대의 대단지이기 때문에 환금성은 좋은 편이라 볼 수 있다. 다만, 37년된 재건축 노후화 단지기 때문에 사람들의 선호도가 떨어지는 편이라 볼 수 있다. 때문에 내가 가진 매물을 비슷한 매물들 중 가장 사고싶은 매물(1등)로 잘 포장해 놓는 것이 중요하다고 생각한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
① 전고점 시기 매수 : 현 시세 대비 여전히 -12%이기 때문에 상당히 어려움을 겪을 수 있다고 본다. 특히 중간에 역전세도 있었기 때문에
인내의 시간을 잘 견디는 체력이 뒷바침 되어야 버틸 수 있을 것이라 생각한다.
② 전저점 시기 매수 : 현 시세 대비 78%의 수익률을 나타내고 있기 때문에 시간을 두고 계속 보유해 간다면 100%이상의 수익률도 충분히
달성 가능한 시장 상황이다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
45%~50%사이로 전세가율이 형성되어 비교적 적정한 전세가율을 보인다. 때문에 원금보전은 문제 없을 것이라 보고 향후 3년 이상 서울의 신축 공급이 매우 부족한 상황이고 전월세란이 심화되고 있기 때문에 몇년간은 충분히 원금보전이 된다고 생각한다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
전고점 시기였던 21년 9월 이후 23년도 부터 시작된 하락장으로 인해 24년도에 역전세를 맞았다. 이러한 과거 사례를 비추어보아 전세금을 올리는 선택은 신중하게 접근해야 한다고 본다. 물론 서울 공급이 부족한 상황이기 때문에 이전 처럼 쉽게 역전세를 맞지는 않겠지만, 중요한 것은 리스크 관리에 대한 대비이기 때문에 시세 보다는 저렴한 전세를 공급한다는 관점으로 접근한다면 혹시 모를 역전세 상황에서도 어느정도 방어할 수 있을 것이라 본다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
현재 전고점에 임박하여 상승하고 있고, 이 상승 흐름은 과거 상승장때보다 빠르다고 볼 수 있다. 또한 서울 공급 부족이 심화되고 있는 상황이기 때문에 향 후 몇 년간 상승흐름이 이어질 것이라 본다면 여전히 매수해도 괜찮은 가격대라 본다. 특히나, 노원구 일대는 1기 신도시로써 재건축 연한을 넘었기 때문에 베타 투자자의 관점으로 본다면 지금 매수하여 장기적으로 가져가기 좋다고 볼 수 있다.
노원구 첫 재건축 아파트인 노원포레나가 국평(34평형) 기준 12억대 시세가 형성되어 있다. 그리고 상계 주공 14단지는 노원구 아파트 단지 중 가장 좋은 용적률(147%)를 가지고 있기 때문에 사업성 측면에서는 가장 좋다고 볼 수 있다. 다만, 마들역 주변의 주공 11,12단지나 창동, 노원역 일대의 단지들 보다 위치적 입지가 떨어지는 부분은 조금 아쉽다고 본다.
재건축 아파트 단지이기 때문에 알파 투자자 입장에서는 장기간 투자금이 묶일수 밖에 없어 매수는 신중하게 고민해 볼 필요가 있지만, 앞서 말한 바와 같이 베타 투자자라면 충분히 좋은 투자가 될 것이라 본다.
3. 작성하면서 느낀점 :
이번 분석 대상으로 선정한 상계 주공14단지는 내가 보유 중인 0호기이다. 전저점보다 훨씬 저렴한 가격에 매수하여 나름 좋은 투자를 했다고 생각한다. 하지만, 본 자산은 부동산 투자에 대해 아무것도 모르던 시기에 부모님의 권유로 매수하여 온전히 가치 판단을 잘해서 한 투자라고 보기는 어렵다.
때문에 이번에 수익률 보고서를 작성해 보면서 내가 가진 자산의 가치에 대해 평가하고 판단해 볼 수 있어 좋았다. 또한 노원구라는 곳이 왜 항상 늦게 상승장이 시작되는지 그래서 상승폭이 다른 서울 지역 보다 적은지에 대해서 이해할 수 있었다. 이번 열기반을 통해 배운 ‘가저환수원리’ 투자 원칙을 완벽하게 내 것으로 체득할 수 있도록 꾸준히 연습하고 비교 평가를 해 나간다면 앞으로 얼마든지 좋은 매물을 발굴하여 좋은 투자와 함께 높은 수익률을 얻어 내가 원하는 자산을 형성할 수 있을 것이라 생각한다.
앞으로 ‘가저환수원리’ 완벽 이해와 앞마당 늘리기를 통해 투자자로써 힘차게 나갈 수 있도록 노력해 갈 것이다. 비록 아직은 부린이에 불과하고 미약한 시작이지만, 그 끝은 창대할 수 있도록 이번 열기반에서 배운 내용들을 잘 체득하여 기본기가 탄탄한 투자자로 거듭날 것이다.
