열반스쿨 기초반 강의를 신청하게 된 이유
(수강 신청 계기 또는 배우고 싶었던 점)
올해 5월에 갈아타기를 완료했지만 기존 가지고 있던 0호기의 잔금이 9월 말로, 이중으로 관리비 및 대출금 상환으로 열심히 일을 늘려(프리랜서) 마이너스를 만들지 않는데 집중하면서도 앞으로의 방향을 잡고 싶어 월부 안에서 미국주식, 부업 강의를 들으며 방황(?)하던 중 동료의 추천으로 강의를 수강하게 되었습니다. 미국주식, 부업 강의를 들어봤지만 ‘그래서 내가 뭘 해야하지?’ 방향과 목표가 뚜렷하게 세워지지 않았기 때문에 이에 대한 해답을 얻고 그것을 위해 내가 당장 해 나가야 하는 것이 무엇인지 알고 싶었습니다. 또한 재수강을 함으로써 초수강때 얻어가지 못했던 부분에 대해 지식의 폭을 넓히고 인사이트를 확장하여 한 발자국 더 나아간 성장을 기대해보았습니다.
열반스쿨 기초반을 듣고 가장 크게 도움이 된 점
강의를 듣고 현재 나의 자산 위치를 알고, 그 위치에서 내가 생각해 볼 수 있는 선택지가 있으며, 그 선택에 따라 당장 내가 무엇을 계획하고 준비해야 하는지 뚜렷해진 부분이 가장 큰 도움이 된 점입니다.
자음과모음님 4강 듣고 인상 깊었던 점, 적용할 점
-내가 보고 있는 안 오른 지역에서 저 가치를 골라내야 함.
-보고서의 끝에 ‘수요’라는 단어(수요관점)를 써서 결론을 내는 것이 중요함. 가치를 판단 할 때 어떻게 수요가 생길 것인가 생각하고 정리하는 버릇을 들여야 투자/내집마련이 가능할 것.
-예)길음동부센트레빌 12억 LTV 6억, 종자돈 6억 매수 -> 연 1.2억이 올라야 하는데(연 20%) 13억 2천을 갈까? 성북구보다 앞 단에 있는 같은 4급지 동대문, 서대문인데.. 강서구가 성북구보다 시세가 먼저 움직이고 그다음 동작구, 영등포 순으로.. ‘레벨이 위인 입지들의 가격이 13억이 넘었나? 13억 넘었으면 이것도 갈 거 같은데?’라고 판단 할 수 있는 것. 미래 가치에 대한 걸 볼 때 내가 이 정도 돈을 넣었을 때 이 수익률이 보장이 될까 안될까 생각해 보는 것. 그런데 이런 걸 하려면 앞마당 만들고-비교평가 해보고 판단해 봐야 함. 내가 사려는 지역의 상위, 하위, 비슷한 지역 모두 알아야 함.
-가치와 저평가 판단이 어려운 것이 맞고, 저평가가 제일 어려운 것. 왜> 가격이 계속 변하기 때문에.
-투자 후보단지를 판단할 때 애매하다? 그럼 비슷한 지역 중에 더 나은 단지가 없는지 찾아볼 것. ‘애매하니까 사야해 말아야해?’가 중요한 것이 아니라 ‘A보다 B가 더 좋네’가 나와야 함. 결론을 바로 내지 말고 비교 평가 후에 해도 늦지 않음. 내가 투자를 한다고 했을 때 적어도 이게 저평가인지 아닌지를 알기 위해서는 비교평가를 해야 된다는 것!
-상승장에 gtx 같은 호재는 반응한다. 호재는 기름과 같다. 호재에 중요한 점은 업무지구 접근성을 개선 하는가를 보를 것. gtx-c는 왕십리나 삼성까지 가는데 수월해지기 때문에 의미있는 호재. gtx-c는 금정에 뚫리는데 산본역에서 금정이동-환승 가능하기 때문에 산본까지 영향을 받는 것. 금정역이랑 가까우면 무조건 좋아라기 보단 갈아타서 업무지구 접근성이 좋아지는 부분으로 호재구나~라고 생각. 호재는 가치판단 할 때 가치판단 기준이긴 하지만 직장교통이 훨씬 중요하기 때문에 플러스 알파로 생각.
-투자를 하면 그 주변지역을 꼼꼼하게 같이 보면 좋아. 주변에 입주가 많으면 전세가가 올라갈 수가 없어서 영향을 줄 수 있는 지역을 같이보고 판단할 수 있음. 산본은 안양의 영향을 많이많이 받음.
-현재 시장은 대출 한도 6억이 나오는 안에서 6-7억대 매수 중. 매매가가 감당이 되면 사는 시장이기 때문에 전세가 올라올 때까지 기다리는게 아니라 내 투자금에 맞으면 지금 앞마당 늘리고 비교평가 해서 사야 하는 시장. 기다리다 매매가가 올라 갈 수도 있다~ 라는 걸 생각할 필요가 있음.
-비교평가를 위한 단지들 리스트업 →가치판단→단지로 들어가 연식/세대수 확인→ 저환수원리→결론
-내가 쓴 보고서와 잘 쓴 사람이 쓴 보고서를 비교해보고 어떤 차이가 있을까 , 자모님이 리뷰 해주시는 내용을 내것으로 만들려면 나는 앞으로 무엇을 더 해야 할까? (분석한 결과를 토대로 수요 관점에서 생각 정리 연습?)
-단순히 덜 올랐다가 저평가가 아님. 투자의 종류는 담배꽁초 투자와, 가치성장 투자가 있음. 담배꽁초 투자는 반드시 저평가 일 때 사야 함(진짜 쌀 때!!!), 가치성장 투자는 미래가치를 보고 사는 것(덜오른+비교평가 후 더 싼=더 좋아)
-담배꽁초 투자는 가치가 보통이면서 저 평가 일 때 사는 것(한 모금만 빨고 버리는거야)!!
-비규제지역 투자 시 황금성 측면에서는 90년대식 단지 매수시 20평대가 좋아(10평 대는 후순위-강남 분당등의 소형은 가치성장투자니까 괜찮아)!
-내집마련 매수 계획 할 때 내가 감당 가능한게 뭔지 감당선을 결정해 둘 것(갈아타기 시 남편과 논의 필요).
-비규제지역 투자 시 황금성 측면에서는 90년대식 단지 매수시 20평대가 좋아(10평 대는 후순위)!
-산본과 부천은 현재 봄의 시장. 이 지역들이 올라갔으니 투자를 안 할 것인가? 내가 가진 돈으로 가장 좋은 가치를 사는데 비교 평가 통해서 저평가 확인 해봤나?? 진짜 다 찾아봤나? 이제 첫번째 중요. 다음은 매매가는 싸면서 덜 올랐고 전세가가 올라오는 시장(겨울 시장의 모습)의 모습을 갖고 있는 지방 시장을 봐도 돼! 수도권의 선호도가 떨어지는 구축 아파트보다 지방 광역시 투자가 더 나을 것!! 내가 어떻게 찾느냐에 따라 달라질 것!! 언제 사느냐가 중요한 것이 아니라 ‘잘 사는 것’이 중요
-가저환수원리 리스크 공급 물량을 보고 내가 충분히 2,5년 안에 연 수익률 20% 낼 수 있는 투자처인가 생각해 볼 필요가 있음. 수도권이 옳다? 지방이 옳다?의 시장이 아님. 내 투자금에 맞는 가장 좋을 것을 사는 것이 중요.
-돈에 관련된 부정적인 이야기를 하면 돈이 안붙어! 긍정적으로! 소액을 가진 사람일수록 ‘돈 두배 벌 수 있어!’ 이야기를 많이 해둬야 뇌가 움직이고, 행동을 함.
-투자를 할지 실거주를 할지 먼저 고민하지 말고 단지부터 알아보고 선택! 투자 할 수 있는 단지 가치가 더 좋으면 투자! 실거주 단지가 더 가치가 좋으면 실거주!
-투자할 때 신용대출 일으켜서 하면 안됨! 나중에 전세 운영할 때 어떤 일이 벌어질 지 몰라 대출을 사용해야 한다면 대비가 안됨. 따라서 실거주를 한다면 신용대출 ok, 투자는no
-내가 가진 돈으로 수도권 오른거? 아직 안오른 지방? 이렇게 생각하는 것이 아니고 내 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 것이 무엇인가?가 가장 중요한 것. 가치를 보고 저평가 된 구간에 들어가서 기다리는 것.
-비규제지역에서 전고점이 먼저 넘었다고 한다면 수도권 내에서 좋은 단지일 가능성이 큼.
-지방 투자는 밀려나는 투자가 아님! 지방 투자는 담배꽁초 투자고, 가치가 있고, 저평가 되어 있어서 상승장 오기 전에 미리 매수하는 것!
-중요한 것은 상승장이 오기 전에 내가 무자산이 아닌 것! 주식을 사는 것은 자산을 취득하는 것이 맞긴 하지만 지금 시장 안에서는 알파투자가 훨씬 상승률이 좋을 수 있어!
-첫번째 선택은 내가 갈 수 있는 가장 좋은 입지고 들어가는 것.
-알파투자는 종잣돈을 불려나가기 위한 선택. 수익이 나면 매도하고 좋은 집 한채를 갈아타는 것!
-수익과 수익률을 계산, 내가 감당 가능한 선이 무엇인지 ox 해보며 매도/보유 판단.
-가치는 변하지 않음. 서울 좋은 단지로 갈아타려면 시세와 서울 가치를 보는 것을 게을리 하면 안돼. 스스로 동기부여 하면서 지금 살 수 없더라도 계속 앞마당을 늘려나가야 함(가격은 계속 변하는데 내가 미리 알고 있어야 가격 수용이 되고 매수 할 수 있지).
-너의 내일은 과거와 똑같기 바라니? 오늘의 내가 어떻게 하느냐에 따라 내일의 나를 만드니까 열심히 해보자
-a를 다시 하기보단 내가 자산을 불리기 위한 행동들의 가짓수를 더 많이 만들어 목표를 세우고 행하기 위해 노력 해볼 것.
-내가 가치성장 투자를 한 뒤, 순자산 두배를 만들기 위해서는 갈아타기를 해야 하는데 대출이 안나오고 갭이 크다? 그럼 그럼 기존 매물 보유. 그리고 추가적으로 종잣돈을 불리는 계획을 세워야 해. 저축은 기본. 매도는 더 좋은 거 사려고 하는 것. 못하면 ‘앞마당 늘기기+ 종잣돈 불리기’에 집중!!
<적용할점>
-임장 보고서에 각각의 분석 내용을 토대로 ‘수요’라는 단어(수요관점)를 써서 결론을 내 볼 것.
-결론을 바로 내지 말고 비교 평가 후 내릴 것(저평가 판단).
-비교평가를 위한 단지들 리스트업 →가치판단→단지로 들어가 연식/세대수 확인→ 저환수원리→결론
-내가 쓴 보고서와 잘 쓴 사람이 쓴 보고서를 비교해보고 어떤 차이가 있는지 생각해보고→적용
-내 투자금에 맞는 가장 좋은 것을 매수→가저환수원리 리스크 공급 물량을 보고 내가 충분히 2,5년 안에 연 수익률 20% 낼 수 있는 투자처인가 생각
-돈에 관한 부정적인 이야기보다는 긍적인인 이야기로!! 뇌가 바뀌고 행동으로 옮겨지도록!→내 종잣돈 두배 만들 수 있어!!
-매도는 더 좋은 거 사려고 하는 것. 못하면 ‘앞마당 늘기기+ 종잣돈 불리기’에 집중!!→ 갈아타기 직후로 매도/이동.대출 불가→ ‘앞마당 늘기기+ 종잣돈 불리기’에 집중!!
-알파투자는 종잣돈을 불리기 위한 선택→ 10월부터 알파투자를 위한 강의수강&앞마당 늘기기.
-서울 좋은 단지로 갈아타려면 시세와 서울 가치를 보는 것을 게을리 하면 안돼. 스스로 동기부여 하면서 지금 살 수 없더라도 계속 앞마당을 늘려→ 매달 4급지 이상 서울 1개구씩 시세 따보기
-a를 다시 하기보단 내가 자산을 불리기 위한 행동들의 가짓수를 더 많이 만들어 목표를 세우고 행하기 위해 노력 해볼 것→독강임투로 나누어 세부적 계획 세워보기
4. 앞으로 6개월 계획 (독서, 강의, 임장, 투자, 인맥)
앞으로 저 [훌륭한솜]은 알파투자를 목표로 6개월은 임장, 투자공부를 꾸준히 하겠습니다.
