안녕하세요
함께하고 싶은 투자자 이호 입니다.
1억~1.5억 투자금을 가지고 계신분들은 늘 고민을 많이 합니다. 비슷한 금액으로 투자를 검토 했던 저 역시도 고민을 했던 시기가 있습니다. 그래서 광역시 투자를 해야 할까? 수도권 외곽 투자를 해야 할까? 최근에는 수도권은 규제로 묶인 지역도 많이 있기 때문에 실거주를 검토 하는 분들도 있습니다.
- 수도권 외곽 그리고 지방의 장단점
수도권외곽 vs 지방 투자의 장단점 그리고 어떤 전략을 펼쳐야 하는지 살펴 보겠습니다.
[수도권 외곽: 장/단점]
- 지방대비 안정적인 수요
- 전세 상승 + 지방대비 오랜기간 보유 / 매도 되지 않으면 보유 해도 무방함
- 가격의 상승이 느림
구축을 운영하다 보니, 운영 측면에서 고려할 사항이 많음(누수 등)
[광역시: 장/단점]
- 공급에 따라 빠른 수익실현이 가능함(수도권 외곽대비 싸이클이 빠를 수 있음)
- 대부분 신축 운영이라, 수도권 외곽 대비 관리가 편안함
- 매도 타이밍을 놓치면 매수했던 가격을 만나거나, 역전세 시장을 맞을 수 있음
각각의 이러한 특징을 가지고 있습니다. 투자자들 마다 다르겠지만, 연간 저축액이 5천 전후가 된다면 수도권 외곽으로 투자를 하고 다시 또 돈을 모아 지방을 한번 더 투자를 할 수 있을 듯 하고 광역시 신축(선호하는 단지)는 최근의 상승 처럼 빠른 수익 실현 후 수도권으로 진입을 시도하면 됩니다.
25년 겨을즈음가지는 이렇게 많은 고민을 했던 거 같습니다.
결국 종잣돈의 흐름을 보면서 빠른 수익 실현이 필요 한지 고민을 했습니다.
2. 수도권 10평대 투자
25년 규제가 나오고 , 승승의 흐름이 조금씩 외고가으로 퍼지면서 앞서 보았던 고민보다는 최근에는 광역시 투자vs10평대 투자를 많이 고민 하게 됩니다. 광역시는 앞서 보았던 내용과 동일 합니다. 1억 투자금으로 100%수익, 1억 정도의 수익을 기대 하고 투자를 합니다. 빠른 회수가 가능 하지만, 다만 매도 리스크가 있습니다.
중요한 것은 매도 타이밍을 놓치면, 매수 했던 가격을 다시 만날 수 있습니다.
수도권 외곽 10평대 투자는요?
10평대 외곽에서도 투자를 고려해 볼수는 있습니다.
수도권 외곽을 25년 시장 처럼 20평대(59타입), 30평대를 투자를 검토 하기는 1억 보다 더 많은 투자금이 필요하고, 서울 및 경기 주요 지역이 규제 지역에 묶이면서 투자가 어려워졌고, 상승장이 시작되고 흐름이 외곽으로 퍼지면서 10평대 투자도 검토를 하는 시기가 되었습니다.
10평대 수익를 계산하면 2가지 경우로 계산해 보겠습니다.
(붉은색 박스의 단지로 계산을 해보겠습니다.)
하락장에 매도 하는 경우: 하락장(보합) → 상승장 → 하락장(보합)
매수: 19년 2.1억 / 투자금 0.8억
매도: 22년 4.0억
수익: 1.9억 (매매 상승률 90%)
해당 단지는 현재 네이버부동산에서 검색을 해보면 매매가 3.2억/전세가 2.2억 투자금 1.0억 정도 소요가 됩니다.
과거의 계산식 그대로 적용 해보면 하락장 매도시 1.4억 수익이 발생하며, 고점 인근 매도시 2.9억의 수익이 발생 됩니다.
10평대는 전세 상승분이 15년에 2배인 것을 감안하면(수도권 단지의 일반적으로 10년에 2배) 전세 상승분이 많지 않고, 1인 또는 2인 가구가 많기 때문에 장기거주 보다는 이동수요가 많기 때문ㅇ ㅔ전세 상승분 보다는 매매를 하면서 수익을 보아야 합니다.
과거 하락장, 상승장전(보합)에는 수익을 보려면 오랜 시간을 기다려야 했으나, 상승장 그리고 현재 외곽까지 흐름이 퍼진 상황에서는 10평대 투자도 충분히 검토해 볼 수 있을 듯 합니다. 수도권 투자는 위의 3단지에서 보았듯이, 상승장서 하락을 맞이 하여도 이전의 가격을 볼수는 없습니다. 지방에 거부감이 있는 투자자라면 10평대 투자 또한 충분히 검토해 볼 수 있는 시기라고 생각합니다.
과거 나아게 맞는 투자, 그리고 지역은 어디라고 생각 하시나요?
수도권, 지방 정해 놓지 말고 각각의 장단점을 파악하고 나에게 맞는 투자를 해보면 어떨까요?
스북이 생각하는 소액투자의 어려움
단지 가치가 낮아진다.
=> 사람들이 선호하는 단지에서도 내려와야 하고 좋아하는 평형에서도 내려와야 한다. 초보 투자자에게는 가치 판단을 하고 저환수원리를 해본다고 해도 확신이 잘 안 생기는 부분이 있다.
투자금에 들어오는 단지와 매물을 찾기 어렵다.
=> 이 부분은 아직 내가 매물을 많이 안 봐서 그럴 수 있다. 주변 동료들도 1억 미만의 소액 투자를 실제로 해서 수익이 난 경우도 있고 최근에도 진행을 하였다. 하지만 위의 문제 처럼 단지를 낮추기 싫으니 투자금이 맞지 않고 맞지 않는 단지를 계속 잡고 있다는 느낌이 든다. 좀 더 넓게 그리고 강하게 매물 찾기를 진행해야 한다고 생각이 된다.
10평대는 정말 마음이 안 간다.
=> 선호하는 지방 준신축 59보다 더 마음이 안 가는 것이 수도권 외곽 10평대 단지이다. 심지어 지역 안에서도 흐름이 늦게 오는 단지라면 더 마음이 안 간다. 일단 무조건적 편견을 버리고 투자 사례를 좀 더 찾아 봐야 할까 생각되고
매물대 매물로 좀 더 싸움을 붙여봐야 답이 나올 거 같다.
소액 투자가 어려운 건 맞지만 결국 해내는 사람들이 있다. 나도 할 수 있다.
좀 더 감정을 빼고 본질을 보는 연습을 하자
