*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 이문동 이문중앙하이츠빌
- 연식: 2002년
- 세대수 : 302세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
동대문구 종사자 수 : 145,777
동대문구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 52분
여의도역 : 49분
시청역 : 32분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 휘경중학교, 학업성취도 65.3%, C등급
전동중학교, 학업성취도 78.8%, C등급
경희여자중학교, 학업성취도 86.3%, B등급
휘경여자중학교, 학업성취도 86.2%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 1km 이내 대형마트는 없지만, 작은 마트는 있음.
7.6km 롯데백화점 청량리점, 롯데마트, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 동대문구 3년입주 합계 : 1,237세대 (26년 886세대 + 27년 0세대 + 28년 351세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 동대문구 인구수 : 353,448명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 353,448x0.005 = 1,767세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,237세대 (26년 886세대 + 27년 0세대 + 28년 351세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,237÷3년 = 연평균 412 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 412 ÷ 1,767 =0.233배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 > S 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
외대앞역과 가까워 주요 업무지구까지 모두 1시간 거리에 위치하고 있는 점에서는 강점이 있다. 그러나, 백화점과 마트가 단지 바로 근처에 있지는 않지만, 차로 15분 이내에 있고, 근처에 병원도 다양하게 있어서 약하지만은 않다고 생각한다. 학군이 대체적으로 높지는 않지만, 여아가 있는 가정이나 일반 직장인, 아이가 없는 부부에게는 가치가 있다고 생각한다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*투자와 내집마련 표 중 1개만 작성하셔도 됩니다 : )
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 캡쳐해서 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세 : 이문 중아하이츠 32평 현재 매매 10.5억, 전세 4.9억
- 3년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 7월 매매 10.5억 전세 4.9억
- 3년 내 저점 매입시 가격: 2023년 11월 매매 7억 전세 4.6억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
주변에 휘경 SK뷰, 휘경 자이 디센시아, 래미안 라그란데 등의 신축 아파트들이 있고, 역이 가깝다는 점 외에는 입지가 아주 좋지는 않다고 생각했는데, 매매가가 높다는 점에 놀랐다. 물론 새 아파트들에 비해서는 저렴한 편이다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : x
오히려 생각보다 가격이 높게 형성 되었다고 생각한다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : x
300세대 이상이지만 거래가 활발하지 않은 편이다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : △
저점에 매수한다면 수익률이 있겠지만, 지금으로서는 불투명하다고 생각한다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : △
현재 전세가율 50%미만이고, 주변에 신축이 많아 잘 모르겠다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : △
3년 내 주변 공급이 많지만, 신축이 아니라 가격에 대한 이점이 있지 않을까…
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
평소 가치가 높지 않을 거라 생각한 아파트였지만, 한번 수익률을 분석해보고 싶었다.
처음 해본거라 사실 제대로 했는지도 모르겠고..
사실 이곳을 투자할 생각은 없다.
3. 작성하면서 느낀점 :
일단 처음으로 수익률 보고서를 작성했다는 데에 큰 의의를 두고 싶다.
이거 하나 작성하는 데 몇 시간이 걸렸고, 제대로 했다고 생각하진 않지만,
하나하나 찾아보며 구체적으로 생각해 보는 시간이 매우 의미 있었고, 참 뿌듯하다.
다른 단지들에 대해서도 다시 한번 작성해봐야겠다.
