실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 51기 71조 찐월부]

안녕하세요. 실준반 51기 71조 찐월부 입니다.

열기반을 수강하고 부동산 투자자의 마인드 셋팅과 열정은 생겼는데, 구체적으로 어떤식으로 투자를 진행해야 하는지에 대해선 무지했는데 실준반 1강 자모님의 임장 강의를 통해 대략적인 방향성이 잡힌 것 같습니다.

투자를 하기 위해 꼭 알아야 하는 세가지 키워드는 가치, 가격, 비교평가 입니다. 즉, 1. 투자할만한 가치가 있는가? 2. 가격이 싼가? 3. 이 단지가 제일 좋은가? 이 세가지 물음에 대한 확신이 있으려면 어떤 한 지역의 입지와 사람들의 선호도, 가격 등을 파악하고 있어야 하며, 비교를 위해선 이런 지역을 여러개를 확보해야 합니다. 이를 위해 임장과 임장 후 임보를 쓰며 정리하는 과정이 필수적입니다.

임장의 목적 : 해당 지역을 사람들이 좋아할지 아닐지를 판단하기 위한 행위(교통 동선, 환경 편리성, 출퇴근 용이성, 교육 용이성)

임장의 단계 : 분위기 임장 -> 단지 임장 -> 매물 임장

-분위기 임장 : 지역 전체의 분위기를 훑는다(결과물 : 동별 선호도)

-단지 임장 : 우선순위를 가지고 단지를 본다(결과물 : 단지별 선호도)

-매물 임장 : 지역 안에서 가치 대비 싼 단지를 본다(결과물 : 비교평가 단지 리스트)

[분위기 임장]

-목적 : 처음 방문하는 지역의 분위기(사람들, 상권, 학원가, 직장, 교통 등)을 파악하기 위함

-단계 : 임장 전 주요 정보 확인(나무위키 활용 / 그 지역의 지리, 개발 정보 등) -> 지적편집도 보고 상권, 주거지역, 공업 지역 확인 -> 루트 그리기 -> 분위기 임장

-봐야할 것 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급

직장 : 지역 내 직장이 모여 있는 곳이 어딘가? 직장의 종류는? 직장의 규모는?

교통 : 지하철 노선, 개수는? 업무 지구(강남, 여의도, 시청, 구디 등)로의 접근성이 좋은가? 버스 노선, 배차간격은?

학군 : 학원가의 종류는?(입시 학원 위주인가, 초등학생 학원 위주인가?), 동네안에 초,중,고 가 있는가?

환경 : 편의 시설(대평 마트, 백화점, 아울렛, 대형병원)이 있는가? 상권의 규모는? 유해시설이 있는가?

공급 : 빈 땅이 있는가? 있다면 공사가 진행중인가? 부지 사용 계획이 있는가?

-임장 후 정리 사항

분위기 임장 내용(직장, 교통, 학군, 환경, 공급)을 임장 보고서에 정리한다.

정리하며 동별 선호도 순서를 매겨본다.

입지 등급을 매겨보며 최종 선호도를 결정한다.

[단지 임장]

-목적 : 사람들이 해당 단지를 좋아하는 이유를 알고 그 이유를 내 투자에 적용하여 선호 단지에 투자하기 위함.

-단계 : 분위기 임장을 통해 선호하는 동을 정한다 -> 단지임장 루트 그리기 -> 단지 임장

-봐야할 것 : 단지 내, 외부 모두 확인

단지 내 : 연식, 동간 거리, 조경/단지 관리 상태, 지하 주차장 유무

단지 외 : 역과의 접근성, 주변 편의시설 여부, 아파트로 걸어가는 길의 정비 상태(인도/차도 구분 여부, 언덕/평지, 차가 얼마나 많은지 등등)

[매물 임장]

-목적 : 투자하기 위해서

-단계 : 매물 임장할 단지 선정 -> 매물 예약 -> 부동산 방문 -> 매물 임장

-봐야할 것 :

점유자가 누구인지?

신발장 상태

방 확장 및 단열 공사 여부, 장판, 도배, 조명 상태, 베란다 결로 여부

주방 싱크대 상태, 수리 여부

방 확장 여부

화장실 타일 파손 상태, 문, 조명, 거울, 샤워기 ,욕조 수리 상태

안방 장판, 도배, 조명상태, 안방 화장실 상태

베란다 타일, 천장 누구, 샷시 상태, 베란다 뷰 상태

부동산은 사람들의 필수불가결한 자원이라 늘 수요가 있고, 사람들의 선호도에 따라 수요의 정도가 다르다. 대부분의 사람들은 보는 눈이 비슷하고 다른 사람들이 좋아하는 것을 똑같이 좋아하고, 싫어하는 것을 똑같이 싫어한다. 이러한 사람들의 선호도를 정확히 알기 위해선 발품이 필수적이다. 그 지역의 온도와 느낌을 제대로 느끼려면 직접 발로 걸으며 그 지역의 주민이 되어보아야 한다. 손품으로는 그걸 할 수 없다. 손품으로 최대한 파악할 수 있는 부분까지 파악한 뒤 발품을 통해 완성한다면 효율적으로 앞마당을 확보할 수 있을 것 같다. 앞으로는 어떤 지역에 임장을 가더라도 내가 직접 산다면 어떤 곳에 살고 싶을지 그 이유는 무엇일지 생각해보려 한다. 스치는 분위기만으로도 투자 가치를 판단할 수 있는 안목을 기를 때까지.