[지방투자실전반 30기 새로움s] 1강 오프 강의(재이리 튜터님) 후기 - 나는 부동산과 맞벌이한다(소액투자자가 꿈에 가까워지도록 돕는 지방투자)

"지방 투자는 매수 버튼을 누를 때가 아니라, 잘 팔고 나올 때 완성됩니다"

안녕하세요. 운이 좋은 투자자 새로움s입니다.

8월과 9월 2호기 매도와 3호기 매수를 하면서 

2달 동안 전임과 매임만 계속 하다

오랜만에 정규 강의 수강을 하게 되었습니다(두근두근)

운이 좋게 광클도 성공하고!! 

8월 규제 이후 첫 지투를 1강 오프 강의로 수강하게 되다니!! 

운이 넘 좋네요!!

새벽 기차를 타고 오프 강의를 가면서 1강 강의는 누가 해주실까? 엄청 궁금했었는데요!!

아름다운 ‘재이리 튜터님’께서 

“내 종잣돈 2배로 불려주는 지방투자 노하우”라는 제목으로 

지방 투자의 중요성, 기준, 지방 투자에 대해 이해하는 법, 세금 계산, 지역별 가격 결정 요소, 그리고 임차인 협상과 출구 전략까지 투자 전 과정을 정리해주셨습니다.(지방에 대해 한 큐에 이해할 수 있도록 정리해주시고, 지방 뿐 아니라 수도권에서도 쓸 수 있는 방법들을 다 배울 수 있었던 엄청난 강의)

무려 7시간이나 거의 쉼 없이 강의를 해주신 재이리 튜터님(마지막에 목이 아파 보이셔서 걱정되었는데 괜찮으신 거겠쥬?ㅠㅜ 열정을 가득 담은 강의 넘 감사드려요!!)

넘 나 좋았던 1강!!

아직 강의가 시작되지 않아 후기 올릴 수 없게 되어 있어서 적을까? 말까? 고민하다가

배운 것들 휘발되기 전에 빨리 정리하고 싶어 늦은 밤 후기를 적어봅니다. 

강의를 통해 진짜 많은 것을 배우고 깨달을 수 있었던 것 중 3가지로 압축해 꼭 가져갈 부분들 깨닫고 적용하고 싶은 것들 위주로 정리해보겠습니다.

1. 내 상황(종잣돈·세금)에 맞는 투자를 해나가기!!

지방투자를 생각하시는 분들 중 대부분은 투자금이 넉넉하지 않고, 

매년 모을 수 있는 종잣돈의 크기가 크지 않은 분들이 많으실 것 같습니다.

저 또한 0호기(지방러이기에), 1호기, 2호기까지 모두 지방 투자를 했는데요.

수도권이 더 좋고, 가치 있는 것을 알지만 가진 돈의 한계와 수도권 앞마당이 많지 않다는 이유로

계속 지방 투자를 하면서 

큰 돈으로 좋은 투자를 척척 해내는 동료분들이 성과를 내 가는 과정이 참 많이 부러웠습니다.

하지만 강의를 들으며 결국 내가 이루고자 하는 것을 향해 꾸준히 나아가고,

포기하지 않고 꾸준히 해나가면 결국 꿈에 닿을 수 있다는 생각이 들었고,

그 과정에서 지방 투자는 나와 함께 돈을 벌어주고 내가 목표한 꿈에 닿을 수 있도록 도와주는 든든한 친구가 되어줄 수 있겠단 생각이 들었습니다.

또한 추가 투자를 할 때 단순히 매매갭(투자금)만 보면 안되고 희망 회로로 단지에 내 상황을 맞추지 않아야 한다는 것!

세금(보유세·취득세)과 현금흐름을 반드시 사전 계산해야 한다는 점을 배웠습니다

(생각보다 부대 비용이 많이 들어가고, 내 바구니에 넣을 금액과 내가 감당 가능한 범위를 잘 정리해둬야 망하지 않는 투자를 해나갈 수 있을 것 같습니다 - 자꾸 조금 더 좋은 것 사고 싶은 마음에 모닝이 그렌져가 되는ㅋㅋㅋ)

이번엔 튜터님이 종잣돈 규모에 따라 전략을 달리해야 한다는 지침을 주셨는데요(기준 금액이 살짝 바뀐 것 새로웠어요!!)

강의를 통해 내가 가진 것이 적어도 할 수 있는 행동이 있으며

그 행동을 통해 결국 작고 소중한 종잣돈을 2배로 만들수 있고 

그 투자가 다음에 더 나은 투자를 계속 해나갈 수 있는 든든한 징검다리가 되어 줄 거란 믿음이 갔습니다. 

나와 함께 맞벌이해줄 내 자산들!! 

할 수 없는 것에 마음 빼앗기지 않고, 내가 할 수 있는 투자를 꾸준히 해나감으로 한 걸음 한 걸음 나아가 결국 꿈에 닿아보겠습니다!!

2. 지역별 ‘진짜 가치’를 알아보는 눈과 시세 정리법

수도권이 입지!! 교통과 직장 위주라면, 

지방은 연식, 학군, 부촌, 브랜드, 환경의 영향력이 도시마다 판이하다는 것을 알았습니다. 

대구의 학군·부촌 집중, 광주의 연식·브랜드 선호, 창원의 학군 구축 우위 등 

각 도시의 특성을 파악해야 엉뚱한 단지에 투자하는 실수를 줄일 수 있다는 것을 배웠습니다.

비교평가 장표에 튜터님이 주신 기준표를 붙여서 기준에 맞는 비교를 해나가면 좋겠단 생각이 들었습니다.

또 지역을 보며 내가 생각하는 선호도도 다시 정리해봐야겠단 생각을 했고, 

이제는 모호하게 느낌적인 느낌으로 판단하는 것이 아니라 제대로 비교평가할 수 있겠단 생각이 들었습니다.

또한, 시세표를 정리할 때 투자금 기준으로 먼저 필터링하면 가치가 안 보인다는 것!! 

"매매가 내림차순으로 정렬해 가치를 먼저 확인한 뒤, 투자금 순으로 재정렬한다"는 기준을 통해 가치 대비 저평가 된 물건을 꼭 찾아내겠습니다!!

3. 매도 가능성(환금성)과 리스크 대응

강의를 들으며 생각은 지방 투자의 가장 큰 핵심은 공급과 선호도!!

바로  리스크 관리와 매도!! 였습니다.

이미 두 차례 지방 물건을 매도하면서 뼈에 새긴 선호도!!

(사실 잔금하고 5개월 만에 팔게 된 제 2호기가 튜터님이 말씀해주신 동래구 벽뷰 아파트였는데요!!ㅋㅋㅋㅋㅋ 전세 뺄 때, 매도할 때 진짜 쉽지 않았습니다! 강의 들으면서 얼마나 깜짝 놀랐던지…ㅋㅋㅋㅋ)

동층향이 왜 중요한지 잔금 대비가 되지 않으면 주전이나 세 낀 걸로 꼭 사야 하는 지 뼈에 사무치게 깨닫는 몇 달이었습니다. 

(그래서 수도권 3호기 살 때 가장 먼저 생각했던 것이 가치가 있는가? 내가 감당 가능한가? 매도하기 좋은 물건인가?였어요!!ㅋㅋ)

그 전에도 분명 이야기 해주셨을 것 같은데 왜 사람은 경험해야 아는 걸까요?

다음 투자 때도 꼭 놓치지 않고!! 환금성!! 살 때 꼭 파는 것을 생각하며 잘 사야겠다 생각했습니다.

그리고 꼭 체크할 부분!!

• 역전세 및 잔금 대응: 매수 전 수리비, 세금, 역전세 대응 가능액(소득·대출·현금)을 사전 점검
• 악성 미분양 체크: 물량 자체뿐만 아니라 최소 3개월 이상 감소하는 추세인지 확인
• 임대차 협상: 계약갱신요구권 대응 시 이사비 지원, 이사처 탐색 지원 등 상호 승리하는 협상 기술 적용
• 매도 시그널: 시장의 수순(선호 신축 → 선호 구축 → 중간 → 비선호 단지)을 추적하다가 비선호 단지까지 온기가 퍼지면 시장 후반부임을 인지하고 적극 매도 준비

놓치지 않고 꼭 챙기며 리스크와 매도를 준비해 망하지 않는!! 투자를 해나가야겠다 생각했습니다.

내 부동산과 함께 돈을 벌어 꼭 꿈에 닿을 때까지 행동하고 성공해 나가겠습니다!!

BM>>

1. 앞마당 가치 분석: 배정된 임장지의 지역별 가격 결정 요소를 임장보고서에 정리하고, 악성 미분양 및 공급 흐름 체크하기(지방에서 공급!! 선호도가 얼마나 중요한 지 기억하기!!)
2. 시세 트래킹 시스템 구축: 대표 단지를 선호 신축 / 선호 구축 / 중간 / 비선호 그룹으로 나누어 앞마당마다 월 1회 이상  매물 수 및 전세가 흐름 추적하기
3. 현장 임장 & 전화 임장: 최소 임장 5회, 전화임장 10회, 매물 10개 확인 후 가치 비교평가표 작성하기(튜터님 장표 bm)
4. 목표 자산 리스트업: 이번 지방 투자를 통해 수익을 실현한 뒤 갈아탈 수도권/서울 타깃 단지 사전 리스트업하기

"싸서 사는 것이 아니라, 가치 있고 저평가되었으며 잘 팔릴 단지를 산다!" 

이 원칙을 가슴에 새기고, 철저한 리스크 관리 속에서 목표를 이룰 때까지 달려가겠습니다.

좋은 강의 해주신 재이리 튜터님 감사합니다!!