드디어 지방투자 실전반을 다시 수강하게 되었다. 생각보다 지방 임장과 강의가 나와 잘 맞는 것 같아 이번에도 새로운 튜터님, 조원분들과 함께하게 되어 정말 기쁘다. 설레는 마음으로 새롭게 임하며, 그동안 다소 나태해졌던 마음을 다시 한번 다잡아 본다.
실전반은 튜터님들께서 직접 이끌어주시는 과정이라 기회를 얻기도 쉽지 않고, 강의뿐만 아니라 과제 강도도 높아 결코 만만치 않지만 그만큼 밀도 있게 성장할 수 있는 소중한 시간이다.
돈죠앙 튜터님, 그리고 열정적인 조원분들과 함께 끝까지 완주해서 한단계 더 성장한 모습을 만들고 싶다^^
이번 지방투자 1강을 너무 좋아하는 재이리 튜터님의 강의~
강의에 많을 것을 쏟아주신 재이리 튜터님 감사합니다
1.내 종잣돈 2배 늘리는 투자 방향성
지방 투자를 잘한다는 것은 투자범위(공급)와 선호도 파악하는 것(우선순위는 곧 환금성)이다
-투자범위 :공급 물량에 따른 매매 ,전세가격 및 시장의 흐름을 파악하여 투자범위를 결정해야하는것이다
지방투자에서의 이런 중요한 핵심을 알면서도 ,,사실 이번 나의 지방투자에서 이런부분이 거의 배재되어 있던 상황이라 비교적 난위도가 적어서 운이 좋다고 생각한다.공급이 많지 않은 지역에서 투자범위를 좁게 보고 뽀족하게 살펴봐야했는데 제대로 실행하지못했던게 좀 아쉽다
_선호도 우선순위: 어느 지역이나 지역 내에서 사람들이 좋아하는 단지 파악는게 중요하다.선호도 좋은 단지를 곳 환금성과 직결되며 보유매도에 용이하기 때문~임장시에 나만의 기준이 더해져서 내가 좋아하는 단지를 보기 보다는 그지역 사람들이 이 단지를 왜 좋아하는지에 대한 파악을 꼼꼼히 해야겠다
2.지방에서 가격을 결정하는것은,,
인구에 크기는 곧 수요의 크기인데 서울수도권은 실수요에 가수요(투자)가 더해지고 지방은 실수요 위주라서
수요가 얕은 지방아파트는 전세 가격 움직임에 시장상황을 이끄는 특징이 있다
그래서 지방 앞마당을 트래킹할때 전세가+전세갯수 움직임을 꼭 살펴봐야한다는 말에 많이 공감한다,,
지방투자를 앞두고 실행전에 전세가와 전세개수에 대해 저절로 파고들게 됐던거같다,,경험을 하고나니 강의가 더 와닿았다,,지방에서 가장 중요한 전세가~트래킹시 전세가에 대해서도 꼭 삻펴봐야겠다
3.수도권이라도 미들리스크가 존재한다
수도권이라도 외곽에 있거나 선호하지 않는 다지는 사람들이 먼저 들어가고 싶어하지않고 팔리더라도 지방처럼 가수요(투자)보다는 실거주로 매도된다,,이런 경우는 지방처럼 로우리스크아니 미들리스크가 될수 있다,,그래도 이런 단지를 산다면 동,층,향 을 꼭 고려해서 환금성을 확보해야한다는!!결구 수도권에 비선호 외곽도 지방도 결국은 팔려야 수익이나고 매도하는 시점이 상승장인지 하락장일지는 예측불가이므로 비선호 수도권이냐 선호 지방이냐 따지기보다는 파릴수 있는 집을 사는게 진짜 중요하다느것~그리고 수도권에서 전고점을 따지기 보다는 지방에 사람들이 선호하는 단지가 더 낫다는 말씀,,앞으로 나에 투자에 이런 것들을 간과하지않고 다음 투자에 꼭 적용 할 수 있도록 해야겠다,,
사실 지금 내가 가진 종잣돈으로 2호기를 한다면 부족하더라도 지역을 무조건 수도권으로 가겠다는 마음이 많았는데 어딜 하더라도 매도 가능한 곳으로 가야한다는 점을 항상 명심해야겠다,,
4.지방 가치성장 투자와 소액투자
지방 가치성장 투자는 대상과 시기가 중요한데 그 조건중 변하지 않는 가치와 선호도를 가질것/사람들에게 부촌인식인곳이다,즉 크로바처럼 신축을 넘어서는 땅의 힘이 있는곳이다
그러면 이런곳의 기회다라고 알수 있는건 주변신축과 가격이 벌어졋다가 좁아졌다가 하면서 쭉쭉 가는데 신축과의 가격이 좁혀졌을때가 기회인것이다,,저평가~결국 지방은 앞마당을 미리 만들고 지켜보다가 공급장 후반부에 접어들어 가격이 절대적으로 저렴하지않고 전세가가 더 이상 빠지지 않는 시기에 투자해야한다는것! 요즘 소홀했던 시세트래킹~다시 열심히 해야겠다 ,,^^;그리고 소가치성장투자의 경우 전세가가 뚝뚝 떨어지다가 횡보하는 구간에 매매가가 오르는 시기가 투자하기 좋은시기이고 지방소액 투자는 전세가 껵였는데 매물없고 점간격넓을때와 전세매물없을때가 투자의 적기라는것! 명심하자!!
<적용할 점>
1. 시세 트래킹
요즘 조금 소홀했던 시세 트래킹을 다시 루틴으로 잡아 앞마당의 매매·전세가 흐름을 매주 놓치지 않고 관찰하겠다. 특히 지방은 그래프만 보지않고 적극적으로 전임,매임하기
2. 이번 임장지 적용 및 타이밍 잡기
이번 임장지에서도 지역 내 선호도가 높은 단지 확실히 파악하기
