안녕하세요. 초록도해입니다.
이번 지투실 1강에서는 재이리튜터님께서
지방투자할 때 무엇을 사야하는지 수도권과 다른 매수,보유,매도의 원칙은 무엇인지
이후 목표자산까지 어떻게 가는지를 알려주셨습니다.
지방에 1호기를 한 사람으로 튜터님의 강의를 들으면서
지방에서 매수해야할 단지들의 뾰족한 선호도와 어떤 기준으로 매수해야하는지 복기해보고
앞으로 보유와 매도계획을 튜터님의 원칙에 따라서 생각해볼 수 있어서 의미있는 시간이었습니다.
내 투자의 방향성
# 공급, 전세가, 선호도
지방에서는 투자할 지역의 범위를 설정하는 것은 공급이 가장중요하다는 것을 알고 잇었지만
없던 공급도 지역 시장이 좋아지면 빈땅에다가 분양을해서 갑자기 공급이 생길 수 있으니
만약 공급이 없던지역에 매수를 하더라도 시장을 면히 살펴보면서 매도타이밍을 잡는게 중요하다는 생각이 들었습니다. 그리고 공급이 없는 지역을 임장할 때 신축예정 펜스가 쳐져있으면 공급에 잡혀있지 않더라도 시장이 활성화 될 때 분양도 활성화 되겠구나까지 깨달아야 한다는 꿀팁을 기억하고 지방임장다니면서 잘 살펴봐야겠습니다.
그리고 공급이 많은 지역에서는 악성미분양이 얼마나, 어디에 있는지 현재 3개월이상 감소하고 있는지 확인해서 시장상황을 살펴봐야하고, 단지 전세가가 뚝떨어지다가 횡보하는 구간이라면 이제 투자하기 좋은 시기라고 생각하고
이런 좋은시기 포착해 저평가에 사서 가치를 찾을 때 까지 기다릴 수 있는 소액투자의 기회를 찾아보겠습니다.
또, 지방에서는 공급이 중요하지만 전부가 아니라는 튜터님의 이야기가 인상깊었습니다.
과공급인 지역이라도 사람들이 정말 선호하는 단지라면 매전이 계속 상승할 수 있기 때문에
결국 내가 가지고 있는 단지의 가치와 선호도를 잘알아야하고
확신을 가져야 손해보지 않고 잘 지킬 수 있구나를 느꼈습니다.
지방에서 사람들이 좋아하는 선호요소는 가격결정요소로 연결되기 때문에
튜터님께서 주신 부촌,학군,연식,환경,.교통,위치 등의 자료를 놓고 단지를 비교해서
사람들의 선호도를 꼼꼼히 따져보겠습니다.
가치를 볼 수 있는 능력을 기르지 못하면 기회가 있는 곳도
아직 가격이 오르지 못했는데 못난 이유만 보면서 가격에 가치를 입히는 오류를 범하기 때문에,
지역을 다 올랐다고 퉁쳐서 생각하지 말고 가치를 볼 수 있는 능력을 길러서
아직 오르지 못한 가치있는 단지를 소액으로 투자할 수 있는 기회를 잡아야 한다는 것이 핵심이었던 것 같습니다.
지방투자 매수, 보유, 매도 공식
#저평가, 투자금, 환금성(=선호도)
지방투자는 우리가 좋은 자산으로 갈 수 있는 징검다리 역할을 하기 때문에 반드시 매도를 염두하고 매수를 해야합니다. 그렇기 때문에 매수할 때 가치 있는 물건이 저평가 일 때 적은 투자금으로 사서 수익이 났을 때 파는 것이 중요하다는 것이 핵심이었습니다.
하락장일 때는 가격이 저렴하니 단지의 안좋은 부분밖에 보이지 않는데, 이는 객관적으로 선호도 파악을 하지 못하는 오류라고 튜터님께서 짚어주셨고, 임장 임보를 통해서 사람들이 어디를 선호하는지를 파악하는 것이 가장 중요했습니다.
그런 가치있는 단지가 가격이 오르지 않았을 때 매수할 수 있는 확신을 가지도록 보는 눈을 길러야하고
투자금이 적게 들어가는 것도 중요하지만, 개별단지로 봤을 때 동층향의 선호도 놓치지 말아햐한다는 것을 강조해주셨습니다.
이것은 나중에 매도=환금성과 연결이 되는데
아무리 가치 있는 단지라도 비싸게 산다면 매도시 수익률도 좋지 않고,
저렴하더라도 선호하지 않은 물건을 산다면 매도가 되지 않거나 공실을 만들어야하는 리스크가 생길 수 있습니다.
지방에서는 이런 리스크들이 내가 얼마를 벌수있느냐보다 먼저 고려를 해봐야하고 ,
컴포트구간일지라도 내가 감당가능한 리스크인지 잘 생각해봐야된다는 것이 와닿았습니다.
지방 물건을 매도 할 때는 가격이 정말 중요한데, 사실 저도 매도할 생각을 하니 가격허들을 넘는게 관건이라는 말이 공감이 갔습니다. (아직 매도시도도 안해봤지만… 더 받고싶은 마음과 욕심)
지방투자는 무조건 2년보유하고 매도가 아니라,
내가 가진 물건의 가치를 알면 2년 후 수익이 나지 않았을 때 보유기간을 늘려서
내 물건의 가격이 원래 가치를 찾을 때 까지 기다릴 수 있는 기간도 필요하다는 것과
내가 갈아탈 좋은 상황이라면 2년보유 미만이어도 단기보유세율을 적용해서
상승상 왼쪽어깨에 파는것이 나을 수도 있다는 이야기를 잘 염두해두고
1호기 매도 결정을 잘 고민해보겠습니다.
지방투자 다음 로드맵
소액투자자들에게는 가만히 있는 것보다는 지방이나 수도권외곽으로 투자하는 것은 필수이고
지방은 5년정도 중단기 투자로 보고 환금성 있는 곳에 적은 투자금으로 100%수익을 벌어서
더 가치있는 자산으로 계속 바꿔가는 방향성을 가지고 가야합니다.
그러기 위해서는 다른 사람보다 더 열심히 기필코 만들어야겠다는 의지와 믿음으로
나에게 확신을 가지고 행동해야한다는 말씀이 정말 와닿았습니다.
사실 요즘 목표에 대한 고민이 많았는데
튜터님께서
"스스로 선택하지 않는 삶은 버거울 것이다. 내가 설정하지 않는 목표는 소귀의 경읽이가 된다.
언제까지 할 지 목표를 얼마나 잡을 지는 내가 종착지를 정해야한다"는 말씀이 인상깊었습니다.
더 나은 자산을 가지기 위해서 공부를 시작했고
지금 가진 자산을 어떻게 불려갈 것인지 목표하는 것은 내 몫이고
목표를 이루기 위해서는 이렇게 좋은 환경에서 배우고 도움받는 다는 것을 잠시 잊고 있었던 것 같습니다.
다시 한 달 동안 목표와 삶의 방향성을 다시 잡고, 좋은 자산을 위한 로드맵을 다시 그려나가보겠습니다.
좋은 강의해주신 재이리튜터님 정말 감사합니다💕💕
BM:
- 지역의 가격결정요소를 가지고 비교평가하기
2. 임장지의 악성미분양이 얼마나 있고 어디있고, 감소추세인지 확인하기
3. 1호기 매도결정기준 다시 살펴보기
