[2026 월부학교 가을학기🍁 개봉박두 유디스토리3 🚀, Are U Yoody? 한다한] 10명 중 1명이 되는 길 - 월부학교 1강 후기

26.10.09

안녕하세요, 한다면 하는 투자자 한다한입니다.

가을학기 월부학교의 문을 열어주신 우리의 교감(?) 선생님, 줴러미 튜터님의 1강을 수강했습니다.

“국내 최고의 부동산 투자자를 양성하는 투자사관학교” 라는 목적아래 월부학교에 입학한 만큼,

지금 나의 행동이 상위 10%의 삶일까? 생각해보면서

10명중 1명이 되겠다는 마음으로 과정에 임해야겠다는 생각을 했습니다.

“이정도면 되겠지?” 타협하는 마음을 경계하는 3개월! 보내겠습니다.

현재 시장 상황의 이해 - 가격, 공급, 금리, 분위기

현재 부동산 시장상황을 4가지 관점에서 짚어주셨는데

앞으로도 지금 시장이 어떻지? 를 판단하거나

과거 시장이 어땠지? 를 판단할때는

이 ‘가격, 공급, 금리, 분위’ 4가지 프레임으로 분석하거나 복기하면 되겠다

라는 깨달음이 있기도 했습니다.

[수도권]

가격 : 상급지 가격은 보합, 중하급지와 수도권 외곽 가격은 상승하는 가운데 하급지와 상급지 격차가 작아지면 상승장 갈아타기 하기 좋은 시기가 지속되고 있음
공급 : 서울은 공급이 너무 부족한 상황 (신축 입주가 손에 꼽히는 상황) 이며 경기도는 권역별로 국지적으로는 적정수요를 넘는 공급이 있으므로, 앞으로 투자를 검토하거나 이미 보유한 물건이 있다면 공급 영향권을 살피고 주의 필요함. 상승장이 무조건 외곽으로 퍼져 나간다는 단편적인 생각하지 말 것
금리 : 최근 7월, 8월 2회 연속 기준 금리를 인상(2.5% → 3%) 하고 하반기까지 금리인상이 예상되나, 시장에 부담을 주는 것은 과거 21년 시장보다는 덜하며 하락의 트리거로 보기엔 어려움.
분위기 : 8.3 세제개편안 발표 이후 상급지 물건이 출회되며 쌓이고 있는데 중하급지와 수도권 외곽은 여전히 거래 활발, 매물이 감소하고 있는 시장. 이 역시 하급지에서 상급지 조정된 물건으로 갈아타기 좋은 기회를 주고 있음.

최근 분위기 부분에서 8.3 세제개편안 발표 이후 급지마다 매물개수가 인상 깊었는데

상급지가 매물 쌓인다는 것을 알고 있었지만 5.9 양도세 중과 때보다 더 많이 쌓였다는 게 놀라웠고,

실제 갈아타기에 기회가 될 수 있겠다는 생각을 다시 했습니다.

최근 추가 투자만 염두해 두고 있었어서 상급지 보기를 소홀히 했는데… 역시 좋은 것 부터 봐야하는 것 잊지말기!

4~5급지는 물량이 쌓이기는 했으나 절대적 매물이 부족한 수준이고,

부천이나 군포같은 곳은 이러나 저러나 계~속 매물이 줄어들며 거래되고 있는 분위기를 보여주었습니다!

군포가 정말 토허제로 지정될까?! 궁금해지네요.

수도권 상승장 중간 복기 - 땅/생활권의 힘, 환경개선 기대, 호재

지난 강의 때와 같은 단지를 보여주셨는데 또 달라진 부분이 신기하고 재밌었습니다.

내가 알고 있는 단지 중에 이렇게 비교해 볼 곳이 없을까? 해서 3가지 관점에서 단지들을 찾아보았습니다.

1. 땅/생활권의 힘으로 선택을 먼저 받는 단지

사당 생활권 이수역리가 (13y, 452^) vs 상도 생활권 상도 더샵1차 (07y, 1122^)
사당 생활권이 상위 생활권이고 강남과 더 가까운 땅이라서 전고점도 높고 먼저 치고 올라가지만, 상도생활권의 좋은 환경, 대단지의 장점으로 가격 따라가고, 최근에는 역전함.
현재 호가 이수역 리가 18.2, 더샵1차 19.5

2. 환경개선이 기대되는 단지

동작 신동아리버파크 (01y, 1696^) vs 당산 영등포 삼환 (99y, 520^)
거의 비슷한 가격흐름을 보이나 당산 생활권의 영등포 삼환이 전고점까지는 먼저 오르는 경향이 있었고 하락율도 더 방어 잘되는 단지였으나, 전저점 이후 노량진 재개발에 따라 동작의 환경개선 기대심리로 리버파크가 따라잡았고, 최근에는 실거래가 역전한 상태.
: 현재 호가 리버파크 16.5 , 영등포삼환 16.5(저층). 영등포 삼환은 물건없고 거래 끊김.

3. 교통 호재가 있는 단지

수원 장안구 비단마을 베스트타운 (01y, 1032^) vs 화서역위너스파크 (02y, 583^)
둘다 같은 정자생활권으로 과거에는 학원가와 상권 이용 편리하고 지하주차장 연결된 베스트타운이 꾸준히 앞선 선호도를 가짐
2019년 화서역 신분당선 연장 호재가 생긴 뒤 전고점 비슷하게 찍었고, 가격 회복은 기본 선호도가 좋은 베스트 타운이 빨랐지만 상승장이 계속됨에 따라 호재에 대한 기대감으로 화서역과 더 가까운 위너스파크가 가격을 따라잡음.
현재 호가 베스트타운 7.6, 위너스타운 8억

지방 - 가치 있는 것 & 덜 오른 것 & 공급 적은 것

현재 지방시장은 (일부 지역 제외하고) 절대적 저평가 시장으로 가격이 매우 싸고,

공급도 대전, 천안, 청주 같은 도시 제외하고는 감소세지만 지방의 공급은 갑자기 변할 수 있으므로 지속 트래킹이 필요하다고 하셨습니다.

지방투자에서 가장 먼저 볼것은, “가치 있는 단지” 인데요

투자금에 맞춰서 단지를 보려고 하는 경향이 특히 지방에서 강하기 때문에,

투자금만 볼 것이 아니라 가치가 더 좋은 단지부터 보면서 내려오는 것이 너무 중요하다고 말씀하셨습니다.

지방 투자를 한다면 이 문장을 마음에 새기고 절대 잊지 말아야 겠습니다.

그 다음으로 덜 오른것을 사야 하는데, 우리가 지방투자를 하는 이유는 매도하여 종자돈을 불리기 위해서 이기 때문입니다. 이미 오른 지역이라면 내 상황 고려해서 매도 기준에 맞춰 매도 준비를 해야 한다고 하셨습니다.

그리고 공급을 꾸준히 업데이트하여 리스크를 꼭 점검해야 합니다.

한가지 더, 수도권 비규제 지역을 투자하려다가 가격이 일부 상승하고 물건이 많지 않아 더 외곽쪽으로 투자를 염두해 두고 있는 사람이라면, 무조건 지방 광역시와 비교를 하는 것이 맞는 전략이라고 설명해주셨습니다.

투자자라면 내가 하는 투자의 수익률과

이 수익률이 다른 투자대상 대비 어떤 수준인지 아는 것이 중요합니다.

지방 부동산 투자는 돈 없어서 하는 투자가 아닙니다.

지방 갈아타기 시뮬레이션에서 연평균 복리 수익률 38%의 지방투자는

다른 S&P500, 나스닥100, 워렌버핏의 투자 수익률보다 훨씬 훌륭한 투자라고 말씀해주시며

“돈 없어서 지방간다” 는 편견을 깨고, 수익률이 높은 투자를 해낸다는 마인드로

다음달 지방임장지를 뽀개야 겠다고 생각했습니다.

올바른 투자 기준의 재정립 - 가저환수원리

내가 정말 기본적인 투자기준 잘 알고 임장/임보/투자 라는 행동에 까지 적용하고 있는지?

다시한번 생각해보는 계기가 되었습니다.

특히 ‘원금보전’ 파트에서 요즘 수도권은 특히 공급이 없는 시장이라 전세난이라고 까지 하는데

전세가율을 유의미하게 분석하지 않는다고 하시면서,

지금 이수준의 전세가가 과거 대비 어느정도의 수준인지 알아야 하고

역전세에도 대비해야 한다고 말씀해주셨습니다.

BM : 이번달 임보에 마지막에 결론으로 뽑은 단지의 가치, 저평가, 원금보전, 수익성, 환금성, 리스크 관리 측면에서 적어보고 투자의사결정을 해본다.

비용과 편익의 관점에서 의사결정 하기

그리고 강의를 들으며 ‘비용과 편익’ 을 생각해서 의사결정해야 한다는 것을 수도 없이 들었는데

도대체 어떤 것을 비용과 편익으로 생각해볼 수 있는 거지 막막함이 앞섰는데

내가 이 선택으로 가질 수 있는 것과 가질 수 없는 것을 생각해보라는 말씀에서 힌트를 얻었습니다.

예를 들어 서울아파트를 신고가 찍으며 살까? 라는 문제의 의사결정을 할 때 다음과 같이 생각해 볼 수 있습니다.

비용(가질 수 없는 것) : 이미 오른 가격에 싸지 않게 사는 것. 상대적 저평가 시장에서 덜 오른 것도 있지만 비싼 것을 사는 것에 대한 경제적인 비용과 내 마음이 편치 않은 감정적인 비용. 향후 단기적으로 가격이 떨어질 수도 있는 리스크.
편익(가질 수 있는 것) : 가치가 좋은 아파트를 매수하는 것. 가치 있는 서울 아파트는 좀처럼 싸지지 않기 때문에 살 수 있을 때 서울 지역에 자산을 보유하는 것. 가치 있는 단지를 샀으니 장기적으로 우상향 한다는 것.

이런 식으로 내가 할 수 있는 선택 중에 어떤 것이 가장 좋은 것인지를 생각해보는 습관을 가지도록 하겠습니다.

좋은 강의해주신 줴러미 튜터님 감사합니다!!