판단이 잘 되지 않습니다. 도와주세요~!

오두방정님 안녕하세요. 잔금이 되지 않는 상황이다보니 전세를 동시에 맞추는 쪽으로 투자를 진행하시는 것 같습니다. 원래 원하시던 기간이 아니라 1년만 거주하고 싶은 세입자 분이신거 같아요. 우선은 1년만 거주하시려는 이유에 대해서 한 번 물어보시는 것도 좋은 방법이 되실 것 같습니다. 이유를 들어보고 만약 오두방정님께서 협상이 가능하거나 조율이 가능한 부분이라면 서로 이야기를 나눠서 원래 원하시던 2년 계약을 시도해보는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것 같습니다! 그리고 만약 오두방정님께서 판단하신 그런 리스크가 걱정이 되신다면 시장의 분위기에 의해 빠른 선택을 하기 보다는 리스크를 헷지할 수 있는 방법에 대해 충분히 고민해보시고 결정을 하시는 것도 좋은 방법이 되실 것 같습니다! 그럼 투자까지 잘 이어지실 수 있도록 응원드리겠습니다~!

안녕하세요 오두방정님, 우선 오두방정님께서 투자하려는 단지가 대장지구 영향을 많이 받을지 검토해보시는 것이 필요할 것 같습니다. 해당 단지를 포함한 인근 단지에서 대장지구 입주 예정인 분들이 많은지 전임/매임 등을 통해 확인해보시고 해당 단지에 사람들이 거주하는 요인이 지하철 때문인지 아니면 다른 요인인지(신축이라서 거주하는 거라면 대장지구로 넘어갈 확률도 높아진다고 생각합니다) 찾아보시는 걸 추천드립니다 또 걷는님께서 말씀해주신 것처럼 세입자가 왜 1년만 거주하는지 이유를 파악해보시고 만일 대장지구 입주 때문이면 리스크 대비가 안된다고 판단되면 다른 투자물건을 찾아보고 아니라면 2년으로 연장하는 방안을 검토해볼 것 같습니다 중요한 것은 대장지구 입주라는 리스크가 내 투자예정 단지에 얼마나 영향을 미칠지 객관적으로 검토해보고 그 리스크를 대응할 수 있을지 생각해서 대응이 가능한지 파악하는 것입니다. 대응이 어렵다고 판단되면 리스크가 덜한 다른 단지를 찾아보시는 게 좋을 것 같습니다 투자 응원드립니다😊

안녕하세요~ 대장지구 입주와 겹치는 전세만기 때문에 고민이 많으실 것 같아요. 우선 공급시기와 겹치지 않아야 역전세를 피할 수 있기 때문에 신중한 접근은 필요하다고 생각됩니다. 다만, 매수하시려는 물건이 어느단지인지는 알 수 없으나 부천 내에서 단지의 선호도를 잘 파악하시면서 투자하려는 단지가 부천 내에서 선호도 가 높은 단지일수록 주변 공급 영향에도 상대적으로 전세가가 덜 빠질 수 있습니다. 따라서 단지 선호도를 파악해보시고 그에 따른 역전세 리스크를 검토해볼 필요가 있을 것 같습니다. 이후 추가적으로 세입자의 입주 시기 등을 조정하면 좋을 것 같습니다. 다만 2년 계약을 하더라도 28년에도 대장지구 입주가 예정되어 있기에 리스크 판단을 잘해보셨으면 좋겠습니다~

안녕하세요, 오두방정님^^ 투자를 앞두고 전세셋팅에 고민이 많으시겠습니다. 결론적으로, 저라면 1년 계약을 서두르기보다 2년 거주할 임차인을 조금 더 찾아보겠습니다. 특히 1년으로 계약하더라도 임차인은 법적으로 2년 거주를 주장할 수 있고, 반대로 1년 뒤 퇴거하며 보증금 반환을 요구할 수도 있습니다. 따라서 임대인이 원하는 시점에 정확히 계약이 끝난다고 보기 어렵습니다. 더구나 1년 뒤 대장지구 입주와 겹친다면 전세 물량 증가로 역전세 리스크도 생각해야 합니다. 따라서 여러 중개사에 매물을 내놓고, 입주일이나 전세가를 조금 조정해서라도 2년 계약자를 먼저 찾아보는 편이 안전해 보입니다. ‘2년 계약을 위해 낮춰주는 금액’과 ‘1년 뒤 발생할 수 있는 역전세 금액·중개보수·공실 위험’을 비교해보시기 바랍니다. 전자가 더 작다면 2년 임차인을 구하는 것이 오히려 투자금을 지키는 선택이 될 수 있습니다. 그래도 2년 임차인이 구해지지 않는다면 해당 물건의 매매가와 전세가, 총투자금, 주변 입주 물량을 다시 확인한 뒤 투자를 진행할지 판단해보시는 것이 좋겠습니다. 그럼 남은 투자 마무리까지 응원드립니다 !!

안녕하세요 오두방정님 어렵게 찾은 투자물건인데 전세계약기간을 1년으로 한다고 하셔서 많이 불안하시겠어요. 다른분들께서 잘말씀해주신것처럼 1년만 원하는 세입자를 설득해보거나, 새로운 전세입자를 구하는것도 나쁘지 않을것 같습니다. 다만 첨언해드린다면 재계약시점에 대장지구 입주가 실제 얼마만큼 있고 기간이 겹치는지 등을 조금 더 면밀히 살펴볼 필요는 있을것 같아요. 제가 확인한 대장지구 입주물량은 소형평수 위주로 있고 27.11월에 입주하는 곳은 입주물량이 크지 않으며 지하철 교통이 개통전이라면 해당 시기 역세권 단지들은 우선적으로 주거지로 선택할 수도 있다고 생각됩니다. 물론 역전세 예상할수 없는것이기에 대비를 하고 투자하는 것이 보다 안전하다고 보여집니다 :)

방정님 안녕하세요! 예비 전세입자 분의 만기일자가 대장지구 공급과 겹쳐서, 주변공급으로 인한 역전세를 고민하고 계시는군요! 현재 전세 최고가로 전세를 맞추려고 계획하셨다면 대장지구 공급에 주의해야하는 것은 방정님의 생각에 동의합니다. 저라면 일단 투자금대비 가장 좋은단지를 뽑았다는 전제하에, 해당 리스크를 헷지할 수 있는 방법을 잘 고민해볼 것 같습니다. 1) 적정 전세가를 맞춰볼 것 같습니다. 서울수도권 기준 지난 전세가 대비 5%만 상승한 가격으로 올리면 크게 역전세가 나지 않았습니다. 따라서 공급때문에 고민이 되신다면 현재 높은 전세 시세보다 낮게 전세를 맞출 것 같습니다. 2) 2년 거주가 가능한 다른 세입자를 구할 것 같습니다. 전세입자를 딱 1명으로 정해놓다보니 고민이 더 생기신 것 같습니다. 대장지구 입주가 27.11~28.초까지 입주가 있고, 소사역 주변에도 롯데캐슬이 27.8. 입주다 보니 27.11월 만기는 리스크로 보입니다. 따라서 다른 세입자를 좀 더 구해볼 것 같습니다 지금 하신대로 부천은 특히 공급을 주의해야하는 시기인 것으로 보입니다! 리스크를 가볍게 보지 않으시는 방정님 넘 잘하고 계시다고 생각하고, 리스크에 대응할 수 있는 방법을 잘 찾으시길 바라겠습니다!!

안녕하세요 오두방정님 수도권 외각 투자 때문에 고민이 많으시겠어요 말씀하신 부분 이해했고, 공감도 되는 부분이라 저도 답변 드려봅니다. 말씀하신 지역은 투자로 접근이 가능하기 떄문에 전세를 끼고 매수하는 방법이 유리합니다. 다만, 1년 전세 셋팅을 하게되면 대장지구 입주와 겹치게 되어 역전세 리스크가 있죠, 1) 우선 저라면 부동산 사장님께서 대려온 손님 외 다른 손님을 먼저 찾아볼 것 같습니다. 현재 서울 중심부 부터 외각으로 전세 물건이 없기 때문에 전세 손님을 구해본다면 충분히 구할 수 있을 것 같습니다 2) 두번째로, 적정한 전셋가 셋팅과 해당 단지의 가치를 아는게 중요할 것으로 생각됩니다. 대장지구는 교통이 많이 불편하기 떄문에 수요의 크키가 적을 수도 있습니다. 부천 아랫지역은 1호선을 이용하기 떄문에 수요가 다를 수 있다는 얘기를 드리고 싶어요. 적정한 전셋가 셋팅과 내가 감당 가능한 금액을 마이너스 통장으로 대비해둔다면 급변하는 수도권 시장에서 자산을 지킬 수 있지 않을까 생각됩니다. 이럴 때일수록 급하게 선택하지말고, 꼭 꼭 가치를 먼저 보는 판단을 해보셨으면 좋겠습니다 감사합니다 :)