내집마련 보고서
PART 1. 예산
1. 나의 감당 가능한 대출액과 가능한 예상 매매가는 얼마인가요?
구분 | 비용 |
월 저축 가능 금액 | 500만원 |
월 감당 가능한 원리금 | 330만원 |
가능한 대출 한도 | 6억 1천만원 |
보유 현금 | 1억 5천만원 |
가능한 예상 매매가 | 7억 6천만원 |
※ LTV·DSR·부대비용을 반영하기 전의 계산. 실제로는 2~3번처럼 최대 6억 안팎
2. 실제로 받을 수 있는 대출은?
① 정부대출 · 보금자리론 (생애최초)
구분 | 금액 |
상품 한도 | Min(집값 70%, 4.2억), 집값 6억 이하만 가능 |
최종 대출 한도 | 4.2억 → 최대 6억 집 |
- 혼인신고 전: 본인 단독 소득(7천 이하)으로 신청 가능
- 혼인신고 후: 원래는 기준을 넘지만 2026.10.19부터는 1명 소득이 7천 이하면 신청 가능
② 일반대출 · 은행권 생애최초 (DSR 40%)
구분 | 실제금리 4.5% | 실제금리 5% | 실제금리 6% |
|---|---|---|---|
월 감당 상한으로 갚을 수 있는 대출 | 6억 이상 | 6억 이상 | 5억 이상 가능 |
가정한 스트레스 DSR 심사금리 | 5.7% | 6.2% | 7.2% |
DSR · 혼인신고 전 (1명 소득) | 필요금액보다 부족 | 필요금액보다 부족 | 필요금액보다 부족 |
DSR · 혼인신고 후 (합산 소득) | 상한 6억까지 가능 | 상한 6억까지 가능 | 5억 이상 가능 |
최종 (수도권 주담대 상한 6억) | 6억 | 6억 | 5억 이상 가능 |
※ 5년 주기형 상품을 가정해 실제금리에 1.2%p를 더함
2027년 실제 조건은 은행에서 확인해야 함
집값별로 정리하면
| 매매가 (대출) | 보금자리론 | 은행권 · 혼인신고 전 | 은행권 · 혼인신고 후 |
|---|---|---|---|
| 5억 (3.5억) | ✅ | ❌ DSR 부족 | ✅ |
| 6억 (4.2억) | ✅ | ❌ | ✅ |
| 6.5억 (4.55억) | ❌ 6억 초과 | ❌ | ✅ |
6억 이하면 혼인신고와 상관없이 보금자리론을 쓸 수 있어요.
은행권은 혼인신고를 해야 한도가 나와요.
6억을 넘으면 혼인신고 후 은행권만 가능해요.
3. 현실적인 출발점은 5억대, 최대 목표는 6억
매매가격 | 주담대 70% | 부대비용 4% | 필요한 종잣돈 | 부족한 금액 | 모아서 산다면 | 지금 신용대출로 산다면 (월 상환 합계) |
|---|---|---|---|---|---|---|
5억 | 3.5억 | 2,000만 | 1.7억 | 2,000만 | 4개월 뒤 | 227만 ✅ |
5.5억 | 3.85억 | 2,200만 | 1.87억 | 3,700만 | 8개월 뒤 | 279만 ✅ |
6억 | 4.2억 | 2,400만 | 2.04억 | 5,400만 | 11개월 뒤 | 330만 ⚠️ 한도 |
6.5억 | 4.55억 | 2,600만 | 2.21억 | 7,100만 | 15개월 뒤 | 381만 ❌ 초과 |
※ 생애최초 LTV 70%를 적용하고, 부대비용은 집값의 4%로 책정
4. 금리가 올라가도 감당할 수 있을까?
매매가격 | 대출액 | 금리 5% | 금리 6% | 금리 7% |
|---|---|---|---|---|
5억 | 3.5억 | 187.9만 | 209.9만 | 232.9만 |
5.5억 | 3.85억 | 206.7만 | 230.8만 | 256.1만 |
6억 | 4.2억 | 225.5만 | 251.8만 | 279.4만 |
6.5억 | 4.55억 | 244.3만 | 272.8만 | 302.7만 |
※ 30년 원리금균등 기준 월 상환액
※ 모든 경우가 월 감당 가능한 원리금 안에 들어오지만,
추후 출산육아나 육아휴직을 생각하면 조금 더 보수적으로 생각해야 함
5. 고민되거나 궁금한 점
- 6억 이하라면 보금자리론 고정금리와 은행권 금리를 비교해서, 은행권이 얼마나 싸야 갈아탈 만할까?
- 육아휴직처럼 한 명 소득만 남는 기간을 대비해 비상금을 얼마나 따로 둬야 할까?
- 산본은 구축이 많은데, 수리비를 부대비용 안에 넣을지 따로 잡을지?
