안녕하세요.
자산을 차곡차곡 쌓아가는 차곡익명이입니다.
내집마련 보고서
PART 1. 예산
1. 감당 가능한 대출액과 예상 매매가
구분 | 금액 | 계산 기준 |
|---|---|---|
| 월 저축 가능액 | 430만 원 | 가계부 기준 계획 |
| 월 감당 가능한 원리금 | 283.8만 원 | 저축액의 66%, 약 ⅔ |
| 감당 가능한 대출 | 약 5.29억 원 | 금리 5%, 30년 원리금균등 |
| 집 구입용 종잣돈 | 최소 약 2억 원 | 2026년 12월 말 확보 목표 |
| 가능한 예상 매매가 | 약 7.29억 원 | 대출액 + 종잣돈 |
※ LTV·DSR·구입 비용을 반영하기 전의 계산이다.
2. 실제로 받을 수 있는 대출은 얼마일까?
구분 | 실제금리 5% | 실제금리 6% | 실제금리 7% |
|---|---|---|---|
| 월 상환 상한으로 감당하는 대출 | 약 5.29억 원 | 약 4.73억 원 | 약 4.27억 원 |
| 가정한 스트레스 DSR 심사금리 | 6.2% | 7.2% | 8.2% |
| DSR 기준 예상 대출한도 | 약 4.57억 원 | 약 4.12억 원 | 약 3.74억 원 |
※ 30년 만기 5년 주기형 상품을 가정해 실제금리에 1.2%p를 더한 시나리오다.
인정소득과 기존 부채를 가정한 추정치이며, 2027년 실제 적용 조건은 은행에서 확인해야 한다.
계산해 보니 매달 감당할 수 있는 금액보다 DSR 한도가 먼저 대출액을 제한했다.
예비배우자의 학자금대출이 있으며, 혼인신고 후 소득합산과 인상된 고정급여의 인정 여부도 확인할 계획이다.
3. 현실적인 출발점은 규제지역 6억 원, 최대 목표는 6억 5천만 원 내집마련
생애최초 LTV 70%를 적용하고, 매매 부대비용은 집값의 4%(보수적)로 잡았다.
매매가격 | 주담대 70% | 부대비용 4% | 필요한 종잣돈 | 2억 대비 추가 저축 |
|---|---|---|---|---|
| 6억 원 | 4억 2,000만 원 | 2,400만 원 | 2억 400만 원 | 400만 원 |
| 6억 2,000만 원 | 4억 3,400만 원 | 2,480만 원 | 2억 1,080만 원 | 1,080만 원 |
| 6억 5,000만 원 | 4억 5,500만 원 | 2,600만 원 | 2억 2,100만 원 | 2,100만 원 |
금리 5%에서 필요한 대출을 받을 수 있다면, 종잣돈 2억 원에 400만 원을 더 마련해 6억 원 안팎부터 검토할 수 있다. 최대 6억 5천만 원을 목표로 하려면 추가 종잣돈 2,100만 원이 필요하다.
최대 목표에 필요한 대출은 예상 DSR 한도에 가까우므로 계약 전에 실제 한도를 확인해야 한다. 부대비용도 실제 견적과 비교하고, 수리비가 필요한 경우 별도로 점검할 계획이다.
4. 저축률을 관리해 추가 종잣돈 2,100만 원 마련하기
우리의 목표는 저축률 50%를 최소 기준으로 유지하고, 가능하면 현재 계획인 약 59%를 달성하는 것이다.
월 430만 원을 꾸준히 저축한다면 2억 종잣돈 완성 후 추가 2,100만 원을 마련하는 데 약 5개월이 필요하다.
추가 저축 기간 | 월 430만 원 기준 누적 저축액 | 목표까지 부족한 금액 |
|---|---|---|
2개월 | 860만 원 | 1,240만 원 |
3개월 | 1,290만 원 | 810만 원 |
5개월 | 2,150만 원 | 목표 달성 |
상여나 추가근무 수당, 추가 수입은 생활비 예산에 미리 넣기보다, 실제로 지급되면 종잣돈에 보태 목표 달성 시기를 앞당기려고 한다. 이때 2억 원 확보 계획에 이미 포함된 저축을 추가 저축으로 다시 계산하지 않는 것이 중요하다.
12월 말에 2억 원을 확보하고 2월 잔금까지 두 달을 온전히 저축할 수 있다면, 최대 목표까지는 1,240만 원이 더 필요하다. 따라서 실제 자금 확보 상황에 맞춰 매수 가격이나 잔금 일정을 조정하려 한다.
필요 시 신용대출도 검토하되, 주담대 한도에 미치는 영향을 확인한 뒤 결정하겠다.
5. 금리가 올라가도 감당할 수 있을까?
30년 원리금균등상환 기준 월 주담대 상환액을 비교했다.
매매가격 | 주담대 대출액 | 금리 5% | 금리 6% | 금리 7% |
|---|---|---|---|---|
| 6억 | 4.2억 | 225.5만 원 | 251.8만 원 | 279.4만 원 |
| 6.2억 | 4.34억 | 233.0만 원 | 260.2만 원 | 288.7만 원 |
| 6.5억 | 4.55억 | 244.3만 원 | 272.8만 원 | 302.7만 원 |
6억 원 주택은 세 가지 금리에서 모두 월 상환 상한 이내다.
반면 6억 5천만 원은 금리 7%에서 상한을 넘는다.
상환액이 상한 이내여도 DSR 때문에 필요한 대출을 받지 못할 수 있다.
실제 금리가 높아지면 추가 현금을 마련하거나 매수 예산을 낮추겠다.
6. 실행 계획과 느낀 점
부대비용을 집값의 4%로 반영하면서, 집값뿐 아니라 매수에 필요한 전체 현금과 준비 기간을 함께 계산해야 한다는 것을 알게 되었다.
앞으로는 다음 원칙을 지키려고 한다.
- 저축률 50% 이상을 유지하고 실제 저축액을 매달 점검하기
- 임장을 통해 6억~6억 5천만 원 안에서 가격과 생활 여건 비교하기
- 계약 전 주담대 한도와 계약금·잔금 시점의 현금 확인하기
- 부족한 자금은 추가 저축을 우선하고, 신용대출은 전체 DSR을 확인한 뒤 검토하기
이번 과제를 통해
“얼마까지 빌릴 수 있을까?”와 함께 “얼마를 준비하고 꾸준히 갚을 수 있을까?”를 생각하게 되었다.
우리의 출발점은 추가 저축을 통해 준비하는 6억 원 안팎, 최대 목표는 추가 종잣돈 2,100만 원과 대출 조건이 갖춰졌을 때의 6억 5천만 원이다.
최대 예산을 모두 쓰기보다, 그 안에서 우리 생활에 잘 맞는 집을 찾고 싶다.
7. 고민되거나 궁금한 점
- 인상된 고정급여를 근로계약서와 급여명세서로 증빙하면, 2027년 대출 심사에서 어느 정도 인정받을 수 있을까? 결국 은행을 가서 상담을 받아봐야 할 부분이라고 생각이 든다.
- 결혼·출산·육아휴직할 경우, 원리금을 갚을 능력이 부족하게 될 경우까지 생각해봐야 할거 같다.
- 5년 주기형과 5년 혼합형은 금리 변경 방식과 스트레스 DSR 적용에서 어떤 차이가 있을까?
