안녕하세요~
행복한 투자자 리치리나입니다.
수익률 100%의 결과는 단순히 싼 물건을 사는 데서 나오는 것이 아니라,
임장과 임보를 통해 선호도를 파악하고 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 실력에서 나온다는 것!
그동안 임장과 임보를 하면서도 가격이 저렴하면 저평가된 물건이라고 생각하지는 않았는지 돌아보게 되었습니다.
이번 강의에서는 단지 선정부터 매물임장, 투자 결론 작성, 앞마당 관리까지 투자자가 반드시 갖춰야 할 실력을 배울 수 있었습니다.
단순히 싼 물건이 아니라 선호도 좋은 물건을 싸게 사자!
사례를 통해 단지 안에서도 동별 선호도가 다르다는 것을 배웠습니다.
같은 단지라도 기차 소음의 영향을 덜 받는 앞동을 선호할 수 있고, 로얄동과 비선호동의 가격 차이도 발생합니다.
여기서 중요한 것은 단순히 가격이 저렴한 물건을 찾는 것이 아니라
왜 가격 차이가 발생하는지, 사람들이 어떤 물건을 더 선호하는지 파악하는 것이 먼저입니다.
앞동과 뒷동의 가격 차이가 발생한다면 소음, 조망, 동선, 조경 등 구체적인 이유를 살펴봐야 합니다.
비선호동이 저렴하다는 이유만으로 매수하면 나중에 매도할 때 어려움을 겪을 수도 있기 때문입니다.
결국 우리가 찾아야 하는 것은 선호도가 좋은 물건을 적정 가격보다 싸게 매수하는 것입니다.
단지 선정은 랜드마크부터 시작하자!
단지 선정은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.
첫째, 랜드마크 단지
생활권에서 사람들이 가장 선호하는 단지를 먼저 ! 교통, 신세계백화점, 생활 편의시설 등 환경적 장점을 확인하고 실제 거주민들이 어떤 이유로 이 단지를 선호하는지 파악, 랜드마크라고 해서 무조건 투자하는 것이 아니라, 실제 선호도가 검증되었는지와 가격이 가치에 맞는지를 함께 판단해야 한다.
둘째, 저평가 단지
같은 생활권 안에서 연식을 비슷하게 맞춰 비교하고, 주변 단지보다 가격이 유독 저렴하다면 그 이유를 찾아본다.
가까운 단지끼리 가격 차이가 발생한다면 입지뿐 아니라 단지 안으로 들어가는 동선, 도로와의 관계, 지하주차장, 주차 여건, 조경 등 세부적인 요소까지 살펴보고, 가격이 1억 원 이상 차이 난다면 단순히 싸다고 판단할 것이 아니라,
그 차이를 만들어 내는 원인이 무엇인지 확인해야 한다.
셋째, 예산 단지
랜드마크와 저평가 단지를 통해 지역의 선호도와 가격 수준을 파악한 다음, 실제 내 투자금으로 접근할 수 있는 단지를 검토한다. 이때도 가격만 보고 선택하는 것이 아니라 앞서 파악한 가치와 선호도를 바탕으로 투자 우선순위를 정해야 하고, 결국 단지 선정은 좋은 생활권의 랜드마크부터 시작해 저평가 단지를 비교하고, 마지막으로 예산에 맞는 단지에 집중한다.
매물임장은 선호도를 파악하는 시간이다!
이번 강의에서 가장 인상 깊었던 매물임장의 중요성이었습니다.
매물임장은 단순히 집 내부를 확인하는 시간이 아닙니다.
매물임장은 단지 안에서 어떤 동과 호수, 어떤 구조와 상태를 사람들이 선호하는지 파악하는 과정입니다.
매물을 보기 전부터 동별 가격과 로얄동·로얄층을 확인하고, 선호하는 동과 비선호하는 동이 어디인지 알아봐야 합니다.
특히 신축이라고 해서 무조건 환금성이 좋은 것은 아니라는 점도 기억해야겠습니다.
환금성은 단순히 연식이 새롭다는 이유로 결정되는 것이 아니라, 사람들이 실제로 선호하는 물건인지에 따라 달라집니다.지방은 수도권에 비해 입지 자체가 만들어 주는 힘이 상대적으로 약할 수 있기 때문에 단지별·매물별 선호도를 더욱 세밀하게 파악해야 합니다.
그래서 현장에 가기 전에 단지 내 매물의 가치와 조건을 분석하고, 우선순위가 높은 매물부터 예약하는 것이 중요합니다.
매물은 가치와 조건으로 4분면 분석하기!
매물 선정에서는 가치와 조건을 구분해야 합니다.
여기서 지방투자는 특히 가치에 무게를 두어야 합니다.
조건이 좋은 매물은 세입자가 거주하고 있어 투자금이 적게 들어가는 물건일 수 있으나
투자금이 적다는 이유만으로 선호도가 떨어지는 단지를 선택해서는 안 됩니다.
매수할 때부터 매도할 때를 생각해야 하기 때문입니다.
좋은 물건을 매수하고, 적절한 시기에 잘 매도하는 것까지가 지방투자입니다.
매물의 가치는 단지 선호도와 매물 선호도를 통해 판단하고, 조건은 매매가와 전세가, 투자금, 수리 상태 등을 통해 확인해야겠습니다.
앞으로는 매물마다 가치와 조건을 4분면으로 나누어 정리하고, 왜 이 매물이 우선순위인지
스스로 설명할 수 있도록 해보겠습니다.
앞마당 관리는 소액투자의 기회를 찾는 과정이다!
앞마당을 만들어 놓는 것만으로 끝나는 것이 아니라, 지속적으로 관리해야 한다는 점도 배웠습니다.
소액투자의 기회를 발견할 수 있습니다.
같은 지역에서도 단지마다 가격이 움직이는 시점과 전세가가 상승하는 시점이 다릅니다.
입지가 좋은 신축부터 전세가가 움직이고, 이후 입지가 좋은 구축이나 상대적으로 선호도가 낮은 단지로 상승 흐름이 이어질 수도 있습니다.
따라서 지역 전체가 상승하는지만 볼 것이 아니라 단지별 가격과 전세 흐름을 살펴야 합니다.
매도와 갈아타기 의사결정이 쉬워집니다.
앞마당의 시세를 꾸준히 관리하면 내가 보유한 물건의 가치와 다른 투자 후보의 가격을 비교할 수 있습니다.
시장의 변화 속에서 매도하고 갈아타는 것이 유리한지, 계속 보유하는 것이 나은지 판단할 근거가 생깁니다.
투자자로서 성장할 수 있습니다.
지역과 단지를 비교하다 보면 외곽 신축보다 중심부 구축의 선호도가 더 높을 수 있다는 점처럼, 책이나 강의만으로는 얻기 어려운 인사이트를 쌓게 됩니다.이러한 경험이 쌓여야 다음 투자에서 더 정확한 판단을 할 수 있습니다.
효과적인 앞마당 관리 방법
앞마당 관리는 두 가지 축으로 정리할 수 있습니다.
1단계. 투자 후보 지역을 선정한다.
여러 앞마당 중에서 의미 있는 투자 후보 지역을 추립니다.
공급이 줄어들고 전세가가 상승하는 지역인지, 매매와 전세 흐름이 어떻게 움직이는지 확인합니다.
또한 단지를 선호도에 따라 구분해 관리해야 합니다.
- 상단지: 선호도가 높고 대체하기 어려운 단지
- 중단지: 선호도가 중간 수준이며 다른 대안이 있는 단지
- 하단지: 매매 선호도는 낮지만 가격 대비 거주 만족도가 있는 가성비 단지
이렇게 구분해 놓으면 시장 상황에 따라 어떤 단지에서 투자 기회가 생길 수 있는지 살펴보기 좋습니다.
2단계. 원페이지로 시장과 가격을 정리한다.
시세트래킹 단지를 선정하고 최근 6개월간 매매가와 전세가의 변화를 확인합니다.
단순히 가격이 올랐는지만 보는 것이 아니라 상승 폭이 의미 있는 수준인지, 공급과 전세 흐름은 어떤지, 다른 단지와 비교했을 때 저평가되어 있는지를 살펴봅니다.
앞마당 관리는 시세트래킹과 원페이지를 통해 최종 투자 후보 지역 3곳을 선정하고, 각 앞마당에서 투자 후보 단지 9개를 추려 비교하는 방식으로 구체화할 수 있습니다.
최종 투자 결론은 세 가지를 확인하자!
가치, 투자금, 리스크.
좋은 단지인지, 좋은 매물인지, 적정한 가격인지, 투자금이 감당 가능한지, 예상하지 못한 위험은 없는지를 종합적으로 판단해야 합니다.가격이 싸다는 이유만으로 투자하지 않고, 내가 왜 이 물건을 선택했는지 근거를 가지고 설명할 수 있어야 합니다.
강의를 마치며
이번 강의를 들으며 그동안 앞마당을 만들고 임장과 임보를 작성하는 과정에서 놓치고 있던 부분은 무엇인지 돌아보게 되었습니다. 앞마당을 많이 만드는 것만이 중요한 것은 아니라 그 안에서 어떤 단지가 선호도가 높은지, 왜 가격 차이가 발생하는지, 어떤 매물이 실제 투자 기회인지 알아볼 수 있어야 합니다.
특히 지방투자에서는 매물임장이 투자 실력을 높이는 중요한 과정이라는 것을 다시 한번 깨달았습니다.
임장과 임보로 선호도를 파악하는 실력을 쌓고, 그 실력을 수익으로 연결하는 투자자가 되겠습니다.
오늘도 하나씩 배우고 실행하며 성장하겠습니다.
긴 시간 강의해주신 갱지지 튜터님 감사합니다.
