이번 1주차 강의를 들으면서 그동안 알고 있던 투자 기준들을 다시 정리하고 돌아보는 시간이었다.
특히 지방투자를 바라볼 때 입지 요소를 단순히 좋은지 나쁜지로 판단하기보다, 지역마다 그 가치가 다르게 작용한다는 점을 다시 한번 정리할 수 있었다.
인상 깊은 점
- 수도권과 지방은 교통의 가치를 동일하게 보면 안 된다.
- 지방에서는 단순히 역세권 여부보다 그 교통이 실제로 주요 일자리, 상권, 주거지와 어떻게 연결되는지가 중요하다.
- 부산, 대구처럼 지하철 영향력이 큰 도시 vs 대전, 광주처럼 자차이동의 비중이 큰 도시는 교통을 보는 기준도 달라야 한다.(단, 일부 자차 정체구간은 예외가 될 수 있음)
- 학군지는 학업성취도, 학원가, 선호주거지 모든 것을 만족하는 곳이다.
- 한번 형성된 학군은 쉽게 바뀌지 않기 때문에 학군 수요로 찾아올 곳인지 생각해보자(대전 둔산동, 대구 범어동, 부산 좌동, 우동, 사직동, 광주 봉선동, 울산 옥동 등)
- 연식의 가치는 절대적이지 않고 상대적이다.
- 현재 신축이라는 이유만으로 높은 가치를 부여하기보다 앞으로도 신축의 희소성이 유지될 수 있는지를 봐야한다.
- 좋은 입지가 곧 좋은 투자는 아니다.
- 좋은 입지를 비싸게 사는 것보다 가치 있는 입지를 싸게 사는 것이 투자의 핵심이다.
- 매수만큼 매도도 중요하다.
- 매도는 단순히 수익을 실현하고 끝내는 것이 아니라, 더 좋은 자산으로 자본을 이동시키는 과정이다.
- 가치보다 가격이 충분히 올랐는지, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지, 보유하는 데 리스크가 있는지(공급, 역전세 등) 매도 기준을 설정 해야한다.
적용해 볼 점
- 지방 임장 시 지역별 교통의 의미를 먼저 파악하기
- 실제 거주민의 주요 이동 수단, 출퇴근 동선, 상습 정체구간까지 확인해보기
- 학군지를 판단할 때 세 가지 요소를 함께 확인하기
- 학업성취도, 학원가, 선호 주거지가 모두 겹치는가, '나라면 학군의 이유로 찾아올 것 같은 단지인가?' 질문해보기
- 신축 단지는 향후 공급까지 함께 보기
- 신축 프리미엄이 빠지더라도 향후 희소성을 유지할 수 있는지 판단하기
- 좋은 곳을 찾기보다 가치 대비 싼 곳을 찾는 연습하기
- 비슷한 규모의 도시, 인접 생활권 단지와 비교하여 저평가 여부 판단하기
- 매수할 때부터 매도 시나리오를 함께 생각하기
- 매수 시점부터 매도 할 때의 리스크를 고려하고, 어떤 조건에서 매도할 지 미리 생각해보기
