[지방투자실전반 30기 하몰이 따라 지방 저평가 단지 둘둘(22) 찾아 쏙쏙 담아가조 월벗] 많이 보는 임장보다, 하나를 고를 수 있는 임장

안녕하세요.

지방투자 실전반 30기 22조 월벗입니다.

지난 1강이 현재 매도 중인 1호기와 2호기를 돌아보며

사는 것만큼 잘 파는 것이 중요하다는 사실을 복기하는 시간이었다면,

이번 2강은 그 출구까지 생각하며

처음부터 어떤 단지와 매물을 골라야 하는지 다시 배우는 시간이었습니다.

과거의 스스로를 돌이켜보면 매물임장을 하면

하루 동안 몇 개의 단지와 매물을 봤는지에 먼저 관심이 갔던 것 같습니다.

임장보고서를 쓸 때도 많은 자료를 정리하고

마지막에 투자 후보 몇 개를 남기면 결론을 냈다고 생각했던 것 같습니다.

하지만 이번 강의는 매물임장과 임장보고서, 앞마당 관리는

각각 따로 끝내는 과제가 아니라는 것을 알려주는 강의였습니다.

사람들이 좋아하는 이유와 가격 차이를 확인하고,

제 상황에서 살 수 있는 후보를 남긴 뒤,

그 지역을 계속 지켜보다 실제 투자까지 연결하는 하나의 과정이었습니다.

결국 이번 강의에서 계속 이어진 질문은 이것이었습니다.

‘지금 내 상황에서 하나를 산다면 무엇을, 왜 살 것인가?’

그럼 2강 후기를 시작해 보겠습니다.

매물임장은 많이 보는 날이 아니라 가격의 이유를 찾는 날

과거의 저는 매물임장을 준비할 때면

정해진 시간 안에 최대한 많은 매물을 봐야 한다는 생각이 컸습니다.

랜드마크와 투자금에 맞는 단지를 넣고,

남는 시간에는 동선이 편한 단지를 추가하며 일정을 채우기도 했습니다.

하지만 이번 강의를 들으며

매물임장에서 중요한 것은 숫자보다 목적이라는 점이 와닿았습니다.

랜드마크를 보는 이유는

이 지역에서 사람들이 가장 선호하는 이유를 확인하기 위해서라는 것과,

저평가가 예상되는 단지를 보는 이유는

정말 가치보다 가격이 싼 것인지,

아니면 사람들이 덜 찾는 이유가 있는지를 확인하기 위해서라는 것.

예산에 맞는 단지는 단순히 살 수 있는 물건을 찾는 것이 아니라

같은 돈으로 살 수 있는 것 중 무엇이 가장 나은지 판단하기 위해 보는 것.

위 내용들이 정말 중요하다는 생각이 많이 들었던 것 같습니다.

정말 목적 없이 매물을 많이 보면

집의 수리 상태와 부동산 사장님께 들은 이야기만 남기 쉬운 것 같습니다.

반대로 이 단지를 왜 보는지 미리 정하고 가면

어떤 질문을 해야 하는지, 현장에서 무엇을 확인해야 하는지도 달라질 수 있다는 부분도 많이 와닿았습니다.

저 역시 1호기와 2호기를 매수할 때

매매가격과 투자금은 여러 번 계산했지만,

옆 단지보다 왜 이 가격인지,

같은 단지 안에서도 어떤 조건 때문에 가격 차이가 나는지까지

끝까지 파고들었는지는 자신 있게 말하기 어려웠습니다.

앞으로는 매물임장 일정을 많이 채우는 데 만족하지 않고

각 단지에서 확인할 질문과 남겨야 할 결론부터 정리하고 가야겠습니다.

적용할 점 : 매물 임장에서 해야 할 것은 갯수를 채우는 것이 아니라 선호도를 찾으러 가는 것임을 명심하고 매물 임장에 임할 것.

선호도는 느낌이 아니라 거래되는 가격으로 확인하는 것

사람들이 좋아하는 단지라는 말은 많이 사용했지만

그 선호도를 어떻게 확인할 것인지는 늘 어렵게 느껴졌었습니다.

현장에서 단지가 깔끔해 보이거나

부동산 사장님께서 로얄동이라고 말씀해 주시면

그 정도로 선호도를 판단했던 적도 많았습니다.

하지만 선호도는 제 느낌으로 정하는 것이 아니라

같은 단지 안에서는 동과 층, 향과 구조에 따라

매매가격과 전세가격이 얼마나 차이 나는지 확인하고,

연식이나 가격이 비슷한 단지끼리는

어느 단지가 먼저 거래되고 어느 단지의 전세가 더 잘 나가는지 비교해야 한다는 걸 상기시킬 수 있는 시간이었습니다.

또한 비선호 동이라고 무조건 제외하는 것도 아니라는 부분 또한 와닿았습니다.

가격이 충분히 싸면 거래되는 물건인지,

사람들이 받아들이는 가격 차이는 어느 정도인지까지 알아야

싼 것과 저가치인 것을 구분할 수 있다는 것.

반대로 가격을 아무리 낮춰도 사람들이 찾지 않는 조건이라면

매수할 때 아낀 돈보다 매도할 때 포기해야 하는 금액이 더 커질 수도 있다는 것.

매도를 진행하고 있는 지금 이번 강의를 들으며

매수 당시 이 물건을 나중에 누가 사줄 수 있는지,

어떤 조건에서 매수자 범위가 줄어드는지까지 더 구체적으로 확인했어야 했다는 생각이 들었습니다.

앞으로는 ‘이 물건이 더 싸다’에서 멈추지 않고

왜 싼지, 얼마만큼 싸야 거래되는지,

전세와 매도에서는 어떤 물건부터 선택받는지까지 질문해야겠습니다.

적용할 점 : 단순히 선호도 파악과 가격을 아는 것에서 그치지 않고 실제 그 시장에서 사람들이 얼마나 선호하고 그 가격을 받아주는 지 직접 확인하고 투자에 적용할 것.

나에게 맞는 결론은 아파트보다 내 상황을 먼저 보는 것

임장보고서의 결론이

단지 순위를 정하는 것부터 시작하지 않는다는 점도 인상 깊었습니다.

중요한 건 나에게 맞는 결론을 내리려면

먼저 제가 가진 현금과 자산, 대출 상황부터 정확히 알아야 한다는 걸 강의에서 다뤄주셔서 좋았던 것 같습니다.

현재 사용할 수 있는 현금뿐 아니라

앞으로 1년 동안 모을 수 있는 저축액과 추가 수입,

보유한 자산을 현금화할 때 필요한 비용,

대출 가능 금액과 실제로 감당할 수 있는 원리금까지 함께 확인해야 한다는 걸 알 수 있었습니다.

저에게는 현재 매도 중인 1호기와 2호기의 상황도

다음 투자와 떨어뜨려 생각할 수 없는 부분인 것 같습니다.

매수가보다 가격이 올랐다고 해도

실제로 매도가 끝나기 전까지는 다음 투자에 사용할 수 있는 돈이 아니며

예상보다 매도 기간이 길어지거나

보증금 반환을 위해 추가 자금이 필요해진다면

다음 투자 시기와 선택할 수 있는 범위도 달라질 수 있다는 걸 다시 확인해볼 수 있는 시간이었습니다.

투자 후보를 볼 때는

어떤 단지가 가장 좋은지를 먼저 고민하는 것보다,

현재 가진 물건과 현금흐름까지 모두 펼쳐놓고

스스로가 실제로 감당할 수 있는 투자금과 위험의 범위를 먼저 정해야 한다는 걸

다시금 상기시킬 수 있는 시간이었습니다.

아무리 가치 있는 물건을 찾았더라도

현재 제 상황에서 보유할 수 없다면 저에게 맞는 투자는 아니라는 것.

결론은 좋은 아파트를 고르는 일이기 전에

지금의 저를 정확히 아는 것에서 시작한다는 점을 기억해야겠습니다.

적용할 점 : 항상 결론 파트 시작 전에 작성하는 현재 내 재무상황에 대해 형식적으로 작성하지 않고 실제 내가 가진 물건을 매도했을 때의 플랜과 대출 여력에 따른 플랜을 디테일하게 세우고 결론을 내볼 것.

앞마당은 다녀온 지역이 아니라 계속 살아 있는 지역

임장보고서를 완성한 지역은 많아져도

한동안 가격을 확인하지 않으면 그 지역이 낯설게 느껴질 때가 있습니다.

다녀온 기억과 자료는 남아 있지만

현재 어떤 단지의 가격이 움직이고 있는지,

어디에서 전세가 줄고 매물이 쌓이는지 모른다면

기회가 와도 바로 판단하기 어려울 것 같습니다.

이번 강의에서는 앞마당을 관리하는 이유가

새로운 투자 기회를 찾는 것에만 있지 않다는 걸 중요하다고 알려주셨습니다.

보유한 물건을 언제 매도할지,

더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지 판단하고,

가격의 움직임을 보며 투자자로 성장하기 위해서도 필요하다는 걸 깨달았습니다.

랜드마크와 저평가 예상 단지의 가격을 계속 확인하고,

매매와 전세 매물의 증감을 살펴보며,

공급과 입주 상황, 지역의 새로운 이슈까지

한 장에 정리해 두어야 시장의 변화를 놓치지 않을 수 있다는 걸 배울 수 있었습니다.

강의에 나온 울산의 사례는

울산에 1호기를 보유하고 있는 저에게 더 크게 다가왔습니다.

제가 울산과 마산합포구의 매매·전세 흐름과 공급,

선호 단지들의 가격 변화를 꾸준히 확인했다면

전세 갱신과 매도 준비를 지금보다 조금 더 빠르게 시작할 수 있지 않았을까 하는 아쉬움도 남았습니다.

물론 과거로 돌아가 다른 결과를 만들 수는 없지만

앞으로는 앞마당 관리를 새로운 물건을 사기 위한 공부로만 생각하지 않고

보유한 물건을 잘 운영하고 매도하기 위한 과정으로도 이어가야겠습니다.

한동안 보지 않은 지역이라도 지금부터 다시 가격을 확인하면

죽은 앞마당이 아니라 다음 기회를 준비하는 지역으로 만들 수 있을 것 같습니다.

적용할 점 : 앞마당 시세트래킹을 하며 형식적인 시세트래킹으로 그치지 않고 실제 보유 물건들과 모의투자 물건들까지도 매도 타이밍을 고려하며 지역을 살피고 그와 동시에 죽은 앞마당이 아닌 살아있는 앞마당으로 만들 것.

투자금이 없어도 지금 하나를 고르는 연습은 해야 한다

현재는 두 물건의 매도가 끝나지 않아

다음 투자에 사용할 수 있는 금액과 시기가 아직 확실하지 않습니다.

이런 상황에서는 매도가 끝난 뒤에 다시 찾아보자거나

이번 달은 공부만 한다는 마음으로 결론을 미루기 쉬운 것 같습니다.

하지만 실제 투자가 가능한 사람과 그렇지 않은 사람 모두

임장지에서 결론을 내리는 과정은 같아야 한다는 부분이 와닿았습니다.

결국 투자할 수 있다면 현재 가장 좋은 후보를 남기고,

아직 투자하기 어렵다면 미래에 살 수 있는 후보를 남겨야 한다는 것.

좋은 단지 하나를 처음부터 바로 고르는 것이 아닌

비슷한 평형과 가격대끼리 묶고,

생활권과 단지의 선호도를 비교한 뒤,

명확하게 후순위인 물건을 하나씩 제외하면서

마지막에 남은 후보들의 순서를 정하는 과정이 필요했습니다.

그리고 최종 후보에는

왜 저평가라고 생각하는지,

다시 팔 수 있는 물건인지,

목표한 수익률을 기대할 근거가 있는지,

원금을 지킬 수 있는지,

예상되는 위험은 무엇인지까지 함께 적어야 했습니다.

1호기와 2호기에서 수익이 났다고 해서

매수 당시의 모든 판단이 맞았던 것은 아니었습니다.

매도 과정에서 제가 미처 생각하지 못했던 부분들이 드러났고,

그 경험을 다음 결론에 반영해야 같은 실수를 줄일 수 있다는 걸 깨달았습니다.

결론은 정답을 맞히는 일이 아니라

지금 알고 있는 범위 안에서 하나를 선택하고

그 이유를 남기는 연습이라는 생각이 들었습니다.

이번 경험을 복기해 3호기의 기준으로 남길 때

두 번의 투자가 비로소 제 실력이 될 수 있을 것 같습니다.

적용할 점 : 그동안 배운 명확한 기준에 따라 매 순간 결론 파트에 모두 녹여내어 모의투자에 집중해볼 것.

지방투자 실전반 2강을 마치며

이번 강의를 들으며

매물임장과 임장보고서, 앞마당 관리가

서로 떨어져 있는 과정이 아니라는 것을 다시 배웠습니다.

매물임장에서 사람들이 좋아하는 이유와 가격 차이를 확인하고,

임장보고서에서는 제 상황에 맞는 투자 후보를 남기며,

앞마당을 계속 관리하다 기회가 왔을 때

그중 하나를 실제로 선택할 수 있어야 했습니다.

지난 1강에서는 1호기와 2호기의 매도 과정을 돌아보며

팔 수 있는 물건을 사는 것이 중요하다는 점을 배웠다면,

이번 2강에서는 사람들이 계속 찾을 물건을

매수 전에 어떻게 확인해야 하는지가 조금 더 구체적으로 보였습니다.

이번 달 임장지에서는

매물을 많이 보고 왔다는 데 만족하지 않겠습니다.

단지를 보는 목적에 맞춰 질문을 준비하고,

선호도와 가격 차이를 확인하며,

매물임장 후에는 현재 제 재무 상황 안에서

실제로 선택할 수 있는 TOP3와 그 이유를 남겨보겠습니다.

완벽한 결론을 기다리기보다

지금 하나를 산다면 무엇을 선택할지 계속 고민하고 수정하겠습니다.

그리고 울산과 마산합포구를 포함한 기존 앞마당도 다시 살펴보며

보유와 매도, 다음 투자까지 함께 바라보는 습관을 만들어가겠습니다.

매물임장부터 최종 투자 결론까지

막연했던 과정을 하나씩 따라갈 수 있도록 알려주신

갱지지 튜터님께 감사드립니다❤️