월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울 노원구 |
두 번째 후보 지역 | 서울 중랑구 |
세 번째 후보 지역 | 경기 구리 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
내 각격 9억이내에서 가능한 가장 비싼 지역을 꼽았다. 사실 표에 의하면 노원구과 중랑구 33평대는 예산 오바였지만, 네이버부동산에서 찾아보니 가능한 매물도 있었기에 넣었고, 우리 가격대와 부부직장최대 합의범위내에서 맞는 경기권은 구리시 정도였다. 강북구과 도봉구도 궁금하긴해서 배운대로 가치평가와 비교평가를 추후 해볼 예정이다.
24평대여도 상관없지만 5인가족이 될 우리에게 포기할 수 없는건 화장실 2개인것이기에 24평 중 화장실 2개인 매물은 사실 구축아파트중에는 거의없어서 바라던대로 33평대에서 거의 선택을 하게 될것같다.
.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 면목현대
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 중랑구 면목동
- 연식: 1994년-33년차
- 세대수:626세대
- 평형 :31평(계단식/방3 화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 10KM
- 강남역까지 소요시간: 33분
- 시청역까지 소요시간: 45분
- 여의도역까지 소요시간: 52분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:나 상봉역- 18분. 배우자 41분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트3(면목홈플, 상봉홈플.상봉코스트코)/ 녹색병원 삼육서울병원 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:64.6% 용마중
- 학원가 유무 : 면목동 13개
3) 가격
- 평형 정보:31 평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :8억 3천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :26.10 9억 1500
4)가치평가 및 결론
-교통: 나와 배우자 모두 지금과 비슷하게 출퇴근가능하며, 강남까지의 접근성은 나쁘지않은거같다.
-학군: 중랑구 특성상 학군이 별로며 학원가가 주변에 많이 없다.
-환경: 유해시설은 딱히 없음. 대형마트3개정도 있는편…
- 종합 및 느낀점: 중랑구는 생각안해보다가 순위에 넣긴했다. 7호선이 있어 강남접근성은 나쁘지않으나 학군이 별로라 임장으로 주변환경은 어떤가 아파트 밀집인지 확인이 필요할듯.
단지 2. 상봉태영데시앙
1) 위치 및 기본 정보
- 위치:중랑구 상봉동
- 연식:2003년(24년차)
- 세대수:582세대
- 평형 :32평/ 34평(84m2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리:13.2km
- 강남역까지 소요시간: 50분
- 시청역까지 소요시간: 43분
- 여의도역까지 소요시간: 59분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:나: 버스15분/ 지하철 19분(1정거장) 배우자:50분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부:
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):대형마트3개(상봉홈플, 상봉코스트코, 신내 홈플)/ 서울의료원, 동부제일병원 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:신현중 72%
- 학원가 유무:신내동 51개
3) 가격
- 평형 정보:34평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :8억5천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :9억 1천
4) 가치평가 및 결론
-교통: 직장은 비슷한거리이며, 강남까진 면목동보다 더 멀긴함.
-학군: 면목동보단 학원가가 더 많고 학군도 조금 더 수준이 높은편?
-환경: 환경은 주변에 아파트들이 더 많이 밀집된편인거같은. 마트나 병원 수준은 비슷함.
-종합: 가격은 비슷해보이고,, 학군과 역의 차이인거같다.비교표를 봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
3. 두번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 공릉 화랑타운
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 노원구 공릉동
- 연식: 2000년-27년차
- 세대수:436세대
- 평형 :32평(계단식/방3 화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리:15.1km
- 강남역까지 소요시간: 55분(태릉입구역까지 버스1회+)
- 시청역까지 소요시간: 49분
- 여의도역까지 소요시간: 59분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:나: 31분 배우자:1시간5분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):대형마트6개/ 서울의료원, 원자력병원, 노원을지대병원 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:태랑중 86.4%
- 학원가 유무:공릉동 16개/ 중계 학원셔틀가
3) 가격
- 평형 정보:32평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :8억6천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :9억 1천
4) 가치평가 및 결론
-교통: 직장은 비슷한거리이며, 교통이 생각보다 별로
-학군: 학군은 괜찮은편. 중계학원셔틀도 가능.
-환경: 환경은 주변에 아파트들이 더 많이 밀집된편인거같은. 마트나 병원 수준은 비슷함.
-종합: 가격은 비슷해보이고,, 학군과 역의 차이인거같다.비교표를 봐야겠다.
단지 2. 공릉 효성아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 노원구 공릉동
- 연식: 1995년-32년차
- 세대수:340세대
- 평형 :30평(계단식/방3 화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리:14.7km
- 강남역까지 소요시간: 51분
- 시청역까지 소요시간: 47분
- 여의도역까지 소요시간: 57분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:나: 25분 배우자:58분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):대형마트6개/ 서울의료원, 원자력병원, 노원을지대병원 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:태랑중 86.4%
- 학원가 유무:공릉동 16개/ 중계 학원셔틀가
3) 가격
- 평형 정보:30평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :7억9천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :8억15천
4) 가치평가 및 결론
-교통: 직장은 비슷한거리이며 화랑대역에서 조금더 가까움..5분차이?
-학군: 학군은 괜찮은편. 중계학원셔틀도 가능.
-환경: 주변 아파트들과 조금 동떨어져있으며 단지내 어린이집이 없어 아쉽다.
-종합: 가격은 효성이 더 싼편이며 어린이집, 유치원, 학교 도보권이 떨어져있어서 싼거같다.
3. 단지 비교표 작성
단지명 | 화랑타운 | 효성 | ||
기본정보 | 서울 노원구 | 서울 노원구 | ||
2000/436세대 | 1995/340세대 | |||
32평(계단식/방3화2) | 30평(계단식/방3화2) | |||
교통 | 15.1 Km | 14.7 Km | ||
A | 강남: 55분 (버스환승1) | A | 강남: 51분 | |
시청: 49분 | 시청: 47분 | |||
여의도: 59분 | 여의도: 57분 | |||
내 직장:31분 배우자 :65분 | 내 직장: 25분 배우자: 58분 | |||
환경 | B | 마트6 | B | 마트6개 |
비선호 시설 X | 비선호 시설 X | |||
학군 | B | 태랑중86.4% | B | 태랑중86.4% |
학원가 16개+중계학원가셔틀 | 학원가 16개+중계학원가셔틀 | |||
호가 | 8.6억 | 7.9억 | ||
최근실거래 | 9.1억 | 8.15억 | ||
비교평가 결론 : 중랑구 2단지는 비교했을때 레벨이 똑같이나왔다.
중랑구과 노원구에서는 학군에서의 차이가 있었다.그러면 노원구의 단지가 중랑구보다 앞선다고 보며, 노원구 두 단지를 비교하면 레벨이 같기에 우리 상황에서 아이셋을 어린이집보내는 것을 생각할때 단지 내 어린이집이 있으며, 더 가까운 유치원과 초등학교를 이용할 수 있는 화랑타운이 더 좋다고 생각한다.
4. 세번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 인창포레리움
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 구리시 인창동
- 연식: 1997년-30년차
- 세대수:1229세대
- 평형 :32평(계단식/방3 화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리:16.1km
- 강남역까지 소요시간: 49분
- 시청역까지 소요시간: 53분
- 여의도역까지 소요시간: 69분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:나: 29분 배우자:39분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):백화점1 아울렛2 대형마트1개/ 한양대구리 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:인창중77.9%
- 학원가 유무:인창동 54개
3) 가격
- 평형 정보:32평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :8억6천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :8억6천
4) 가치평가 및 결론
-교통: 강남까지 거리는 1시간이내. 환승이 적은편, 남편직장이 가깝고 한번에 간다.
-학군: 무난한편이고..? 학원가가 있긴함.
-환경: 주변에 아파트들이 몰려있으며,백화점, 학교, 유치원들이 많고 공원, 산책로가 잘되어있어 아기키우기 좋아보임.
-종합: 에산안에서 괜찮으나 학군이 좋지도 나쁘지도 않은 애매함.
단지 2. 원일가대라곡
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 구리시 인창동
- 연식: 2005년-22년차
- 세대수:533세대
- 평형 :34평(계단식/방3 화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리:16.2km
- 강남역까지 소요시간: 47분
- 시청역까지 소요시간: 62분
- 여의도역까지 소요시간: 67분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:나: 31분 배우자:36분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):백화점1 아울렛2 대형마트1개/ 한양대구리 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:동구중82.1%
- 학원가 유무:인창동 54개
3) 가격
- 평형 정보:34평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :8억5천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :8억19천
4) 가치평가 및 결론
-교통: 강남까지 거리는 1시간이내. 환승이 적은편, 남편직장이 가깝고 한번에 간다.
-학군: 인창포레리움보단 조금 높으나 거기거 거기.
-환경: 주변 아파트들과 약간 동떨어져있는 느낌이나 대형마트 아울렛과는 가장 인접.
-종합: 에산안에서 괜찮으나 학군이 좋지도 나쁘지도 않은 애매함. 두 단지가 비슷하나 인창포레리움이 좀 더 아파트가 밀집되어있으며 초등학교 유치원이 몰려있고 구리역까지의 도보도 더 가까우며 단지가 커서 약간 더 가격이 높은듯.
원일 가대라곡이 얼마나 동떨어진 느낌을 주는지 임장을 해봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
나의 생각과 느낀점 :
중랑구ABC< 노원구ABB(화랑타운>효성) . 구리시AAC(인창포레리움>원일가대라곡) 로 중랑구보단 노원구와 구리시가 더 좋은 단지로 생각된다.
교통이 둘 다 비슷하다면 환경은 임장을 통해 아파트 밀집도를 비교해보고 에측한대로 맞는지 확인해봐야겠다.
학군은 노원구가 좀 더 앞선다.
