월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 대구 수성구 |
두 번째 후보 지역 | 대구 중구 |
세 번째 후보 지역 | 대구 동구 |
지역 선정 이유 및 느낀 점
권유디님께서 제공해 주신 평균 매매가 표를 참고하여 지역을 선정했다.
내 생애 최초 주택 구입을 위해 정책대출인 보금자리론을 이용할 예정이므로, 매매가 6억 원 이하의 단지를 찾아야 한다. 내집마련 예산 보고서를 작성했을 때도 예산이 약 5.9억 원으로 산출되었다. 예산은 보수적으로 설정했으며, 최대 6.3억 원까지 가능한 상황이다.
강의에서 배운 내용을 바탕으로 지방의 신축 아파트 중 매매가 5억 원 이상 6억 원 이하인 단지를 찾아보았다.
그동안 수성구는 이미 가격이 많이 올라 있다고 생각해 수성효성해링턴플레이스의 저층 매물만 고려하고 있었고, 다른 단지들은 크게 살펴보지 않았다. 하지만 실제로 예산에 맞춰 찾아보니 생각했던 것보다 선택할 수 있는 단지가 여러 곳 있어 놀라웠다.
다만 예산에 맞는 단지들을 살펴보니 세대수가 적은 곳들이 있어 고민이 되었다. 단순히 예산에 맞는다는 이유만으로 선택하기보다는 단지 규모와 입지 등 여러 조건을 함께 비교해 볼 필요가 있다고 느꼈다.
아직 아기가 없는 두 식구이기 때문에 평형에 구애받기보다는 다양한 선택지를 열어 두고 단지를 찾아봐야겠다는 생각이 들었다.
이후 프메퍼 튜터님과 조장님의 조언에 따라 단지를 다시 찾아보기 시작했다.
그동안 지방에서는 신축 아파트를 우선적으로 고려해야 한다는 생각에 사로잡혀 있었지만, 신축 여부만 보기보다는 구축이라도 입지, 즉 땅의 가치가 좋은 곳을 찾아봐야겠다는 생각이 들었다.
또한 대구에서는 학군이 중요한 요소인 만큼, 범4만3 학군지와 가까운 곳을 중심으로 단지를 다시 살펴봐야겠다고 생각했다.
다만, 수성구 중학교 배정은 1차 지망기준으로 전산 추첨을 통해 이루어지고, 2차 일반 배정으로 통학 거리와 교통여건, 학생 수 분포 등을 고려한다. 이러한 배정 방식을 고려해 학군지와 거리뿐만 아니라 실제 통학 여건까지 함께 살펴보는 단지를 선정해야겠다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 수성효성해링턴플레이스
1.위치 및 기본 정보
- 위치: 수성구 중동
- 연식: 2020년식
- 세대수: 745세대
- 평형 : 33평형(계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : S
- 수성구청역까지 직선거리 : 2.68km
- 수성구청역까지 소요시간(자동차) : 9분
- 수성구청역까지 소요시간(버스): 15분 (도보 7분 포함)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 27분(14km)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트) : 백화점 1개, 마트1개(지역백화점2개, 이마트 푸드마켓제외)
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
- 중학교 학업성취도: 황금중 83%, 신명여자중94%, 대구동중92%, 덕화중82%
- 학원가 유무 : 무
3) 가격
- 평형 정보: 33평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.9억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.3억(26.10.10)
4)가치평가 및 결론
- 교통 :
지방에서는 주로 자차로 이동하며, 현재 직장까지는 차량으로 약 27분이 소요된다.
이사 후에는 사업장도 집 근처로 이전할 예정이다.
중심가로 이어지는 도로가 있어 출퇴근 시간에는 교통체증이 발생한다. 또한 주변에 지하철역이 없어 자차 없이 대중교통을 이용하기에는 다소 불편한 점이 있다.
- 환경 :
주변에 유해시설이 없으며, 중심가와 가까워 생활 편의시설을 이용하기 좋다.
백화점 1개(동아백화점과 대구백화점 제외)과 대형마트 1개(이마트 푸드마켓 제외)가 있어 , 전반적으로 생활하기에 괜찮은 환경이라고 생각한다.
- 학군 :
황금동에 황금중 83%, 신명여자중94%, 대구동중92%, 덕화중82% 있다.
주변에 학원가도 형성되어 있지 않아 수성동 1·2·3가와 범어동 학원가인 수성구척역까지 이동해야 한다.
인근 초등학교도 거리가 있어 주변 아파트 단지에서는 셔틀버스를 운행하고 있다고 한다.
- 종합 및 느낀점 :
지방에서는 교통이 수도권만큼 중요한 비중을 차지하지는 않지만, 이 지역은 자차 없이는 이동하기 어렵다는 점이 아쉽다. 또한 지방에서는 학군이 중요하다고 배웠는데, 주변에 학군과 학원가가 충분히 형성되어 있지 않아 버스를 타고 이동해 학원에 다녀야 한다는 점도 아쉽다.
하지만 중심가와 가깝고 수성구에 속해 있다는 점에서는 장점이라고 생각한다.
매매가격은 층수에 따라 차이가 있는 것으로 보인다.
최근 실거래가는 16층이 6억 3천만 원에 거래되었으며, 현재 4층 매물은 5억 9천만 원에 나와 있다.
6억 원인 매물도 있지만, 중층에 전세를 안고 매수하는 조건이며 전세 만기는 2028년 2월 하순으로 협의가 가능하다.
현재 예산이 6억이므로 실거주를 목적으로 매수하려면 저층을 선택해야 한다는 결론에 이르렀다.
그렇지 않으면 1년 정도 단기로 월세나 전세에 거주하면서 다른 단지들을 더 살펴봐야 할 수도 있다.
강의를 듣기 전에는 명확한 기준 없이 매물을 살펴보았다. 당시에는 인근에 재개발 호재가 있다는 점에 주목했고, 주변이 재개발되면 이 아파트의 가격도 함께 상승하지 않을까 하는 기대감으로 관심을 가졌던 단지다.
하지만 강의를 통해 비교평가와 가치 판단의 중요성을 배우고 나니, 단순히 주변의 개발 호재만으로 집의 가치를 판단해서는 안 되겠다는 생각이 들었다.
아직은 예산이 부족한 상황에서 저층을 매수해도 괜찮을지, 전세를 안고 매수하더라도 가치 있는 집인지 판단하기 어렵다.
앞으로 다른 단지와 비교평가하고 직접 매물을 살펴보면서 이 아파트의 가치를 좀 더 객관적으로 판단해 보고 싶다.
단지 2. 더샵수성라크에르아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수성구 지산동
- 연식: 2024년식
- 세대수: 899세대(계단식/방3화2)
- 평형 : 29평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : S
- 수성구청역까지 직선거리 3.98km
- 수성구청역까지 소요시간(자동차): 13분
- 수성구청역까지 소요시간(버스): 19분(도보 3분 포함)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 25분(16km)환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : B
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 무, 마트 1개
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : B
- 중학교 학업성취도: 지산중 89%,능인중92%, 범물중91%, 범일중80%
- 학원가 유무 : 지산동 학원 60개
3) 가격
- 평형 정보: 29평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.98억(26.10.15)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 :
지방에서는 주로 자차로 이동하며, 현재 직장까지는 차량으로 약 25분이 소요된다.
이사하면서 사업장도 집 근처로 이전할 예정이다.
지산역까지는 도보로 약 10분이 소요된다. 다만 지하철 3호선은 중심가나 범어동 학원가로 이동할 때 환승이 필요하다. 따라서 지하철역이 도보권에 있다는 점은 장점이지만, 환승 해야 한다는 점에서 교통 측면의 큰 장점으로 느껴지지는 않는다.
- 환경 :
주변에 유해시설은 없다. 수성구 안쪽에 위치하고 있으며, 백화점은 없고 대형마트는 1개 있다.
지산동에서 조금 더 내려오면 수성못 주변에 음식점과 카페, 유흥주점 등이 형성되어 있다. 이로 인해 수성못과 가까운 주변 지역은 다소 시끄러울 수 있겠다는 생각이 들었다.
- 학군 :
지산동에 지산중 89%,능인중92%, 범물중91%, 범일중80%이다.
지산중학교가 아파트와 가까이 위치해 있다. 가까운 곳에 학원 11개, 도보로 약 15분 거리에 49개의 학원이 있어 학원가 접근성도 괜찮은 편이다.
- 종합 및 느낀점 :
지하철역이 도보 10분 거리에 있다는 장점이 있지만, 중심가로 이동하려면 환승 해야 하고 수성구 안쪽에 위치해 있어 중심가까지 이동하는 데 시간이 걸린다는 점은 아쉽다.
반면 아파트 바로 옆에 지산중학교가 있고, 학원가도 도보로 이동할 수 있는 거리에 있어 학군 측면에서는 괜찮은 단지라고 생각한다.
최근 실거래가는 약 5억 9,800만 원이며, 거래 추이를 살펴보니 거래량이 많지는 않았다.
예산에 맞춰 찾은 단지이지만, 최근 매매가격의 상승 폭이 크지 않다는 점도 아쉽다.
이번 단지 분석을 통해 예산에 맞고 학군이 괜찮다는 장점은 있지만, 교통과 중심가 접근성, 매매가격 상승 가능성 측면에서는 아쉬운 부분이 있다는 것을 알게 되었다.
다른 단지들과 비교평가하면서 이 아파트의 가치를 더 객관적으로 살펴봐야겠다는 생각이 들었다. 외에는 크게 기대하기 어려운 단지 인 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
두 단지를 비교했을 때, 수성효성해링턴플레이스는 중심가와 가까워 환경과 교통 측면에서 장점이 있다.
하지만 지방에서는 환경뿐만 아니라 학군도 중요하게 살펴봐야 하는데, 주변에 학원가가 형성되어 있지 않다는 점은 아쉽다.
교통을 제외하고 환경과 학군을 비교한다면 수성효성해링턴플레이스가 더 나은 선택일 것 같다.
더샵수성라크에르 주변에도 학원가가 있지만, 수성구에서 학원가가 가장 많이 형성된 범어역과 수성구청역 인근을 기준으로 보면 수성효성해링턴플레이스가 더 가까워 보이기 때문이다.
해당 지역으로 이동할 때 버스나 자차를 이용한다는 점까지 고려하면 수성효성해링턴플레이스가 더 유리할 것 같다.
다만, 분위기 임장을 다녀오면 생각이 달라질 수도 있을 것 같다. 이전에 수성효성해링턴플레이스 주변으로 분임을 갔을 때 아파트 단지가 형성되어 있다는 점은 좋았지만, 인근에 빌라도 함께 있어 주변 환경이 모두 만족스럽다고 판단하기는 어려웠다.
따라서 현재는 어느 단지가 더 좋다고 단정하기보다는 직접 분위기 임장을 다녀온 후 주변 환경을 살펴보고 다시 비교해 봐야겠다는 생각이 든다.
나의 생각과 느낀점 :
예산에 맞춰 단지를 찾다 보니 수성구에서는 비교 분석할 수 있는 단지가 많지 않았다.
현재 호가와 실거래가의 차이가 크지 않은 상황이라, 두 단지의 분위기 임장을 통해 가격 차이가 크지 않은 이유와 각 단지의 장단점을 직접 확인해 봐야겠다는 생각이 들었다.
이번 단지 분석을 통해 같은 수성구 안에서도 학군에 차이가 크다는 것을 알게 되었다.
앞으로는 수성구에만 한정하지 않고, 다른 지역인 중구에서도 예산에 맞는 단지를 찾아보고 낮은 평형까지 포함해 비교 분석해 보는 것이 좋겠다는 생각이 들었다.
** 분위기 임장 후 느낀점
수성효성해링턴플레이스 주변에 구축된 주택과 빌라가 많았다. 주변에 신축 아파트 단지가 형성 되어 있지만 수성효성해링턴 플레이스는 구축된 주택과 빌라가 중간에 가로 막혀 있다. 하지만 도로변으로 나왔을 때 우측편으로는 병원, 마트 등 상권들이 잘 되어 있었으나 길 건너 좌측편으로는 노래방, 모텔, 게임장 등 유흥업소가 많고, 구축된 건물들이 많이 있었다. 효성행린턴플레이스 길 건너편에 재개발 진행중인 자이 아파트가 들어 올 예정인데 주변이 어떻게 바뀔지 궁금하다.
더샵수성라크에르는 지하철이 도보 10분 거리에 있어 역에 장점은 느낄 수 없었다.
반면 아파트 바로 옆에 지산중학교가 있고, 학원가도 도보로 이동할 수 있는 거리에 있어 괜찮지만 주변이 오래된 동네라는 느낌을 받았으며, 학생들 보다 어른들이 더 많이 다니는 걸 볼 수 있었다.
두 단지를 비교 했을 때 수성효성해링턴플레이스는 상권도 형성이 잘 되어있고, 유동인구도 많고, 밝은 느낌이 있었다면, 더샵수성라크에르는 동네 상권 정도였고, 조금 어두운 느낌이 들었으며, 지산중학교에서 조금 더 내려오면 수성못 주변에 음식점과 카페, 유흥주점 등이 형성되어 있어 수성못과 가까운 주변 지역은 다소 시끄러울 수 있겠다는 생각이 들었다.
단지 3. 황금캐슬골드파크4단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수성구 황금동
- 연식: 2006년식
- 세대수: 1399세대(계단식/방3화2)
- 평형 : 32평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : S
- 수성구청역까지 직선거리 2km
- 수성구청역까지 소요시간(자동차): 6분
- 수성구청역까지 소요시간(버스): 20-30분(도보 4분 포함)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 27분(16km)환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : B
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 무, 마트 1개(이마트 푸드마켓 제외)
3.학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : B
- 중학교 학업성취도: 동도중 97%, 정화중 95% ,능인중92%,황금중83%
- 학원가 유무 : 황금동 학원 39개
3) 가격
- 평형 정보: 32평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.35~6.1억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가):(26.10.03)5.78억
4) 가치평가 및 결론
- 교통 :
현재 직장까지는 차량으로 약 27분이 소요된다. 이사 후에는 회사도 집에서 가까운 곳으로 이전할 예정이다.
- 학군 :
주변 중학교로는 동도중학교(97%), 정화중학교(95%), 능인중학교(92%), 황금중학교(83%)가 있다.
해당 학교까지는 자동차로 약 2~5분이 소요되며, 버스로는 약 4분, 도보로는 약 16분이 걸린다.
버스정류장은 단지 앞 길 건너편에 있으며, 도보로 약 5분이 소요된다.
인근에는 학원 39개가 있으며, 범어4동 학원가에는 374개의 학원이 형성되어 있다.
범어4동 학원가까지는 자동차로 약 7분, 버스로 약 11분이 소요된다. 다만 버스를 이용하려면 정류장까지 도보로 약 4분 이동해야 한다.
- 환경 :
주변에 유해시설은 없다. 반경 3km 이내에 백화점은 없지만 대형마트 1개가 있으며, 큰 도로변으로 나가면 상권이 잘 형성되어 있다. 4개 단지로 형성되어 있고 1단지와 2단지 사이에 초등학교도 있다.
- 종합 및 느낀 점
현재는 출퇴근 시간이 생각보다 신경 쓰이지만, 이사 후에는 회사도 집 근처로 이전할 예정이다.
매매 호가는 5억 3,500만 원에서 6억 1,000만 원으로, 예산에 맞는 매물을 찾을 수 있을 것으로 보인다. 다만 매수 후 리모델링 비용까지 고려해야 한다는 점은 부담이다.
준공된 지 약 20년이 된 구축 아파트라는 점이 마음에 걸리고, 층고가 낮은 편이라는 점도 아쉽다. 또한 주차장에서 집까지 연결되는 엘리베이터가 없어 주차 후 집까지 이동하는데 불편하다는 점도 단점이다.
이 단지는 1단지와 4단지가 선호도가 높다고 한다. 1단지는 초등학교가 바로 옆에 있어 어린이들이 많은 분위기인 반면, 4단지에는 중·고등학생들이 많다고 한다.
중·고등학교에 진학하면서 1단지에서 4단지로 이사하는 경우도 있다고 한다. 또한 4개 단지로 이루어져 있어 커뮤니티가 잘 형성되어 있다고 한다.
상권 역시 큰 도로변으로 나가면 잘 형성되어 있다고 하는데, 아직 직접 분위기 임장을 다녀오지 않아 실제 주변 환경은 더 살펴볼 필요가 있다.
직접 분위기 임장을 다녀오면 1단지와 4단지의 주변 환경과 분위기가 어떻게 다른지 확인하고, 각 단지의 장단점을 비교해 볼 수 있을 것 같다.
단지 4. 힐스테이트황금동
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수성구 황금동
- 연식: 2018년식
- 세대수: 782세대(계단식/방3화2)
- 평형 : 26평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : S
- 수성구청역까지 직선거리 2.16km
- 수성구청역까지 소요시간(자동차): 8분
- 수성구청역까지 소요시간(버스): 20-30분(도보 5분 포함)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 24분(18km)환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : B
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 무, 마트 1개(이마트 푸드마켓 제외)
3.학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : S
- 중학교 학업성취도: 동도중 97%, 정화중 95% ,능인중92%,경신중92%
- 학원가 유무 : 황금동 학원 39개
3) 가격
- 평형 정보: 26평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :6.1~8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.2억(26.7.31)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 :
현재 직장까지는 차량으로 약 24분이 소요된다. 이사 후에는 회사도 집에서 가까운 곳으로 이전할 예정이다.
- 학군 :
주변 중학교로는 동도중학교(97%), 정화중학교(95%), 능인중학교(92%), 경신중(95%)가 있다.
해당 학교까지는 자동차로 약 2~5분이 소요되며, 버스로는 약 4분, 도보로는 약 19이 걸린다.
버스정류장은 단지 앞에 있으며 도보로 약 3분이 소요된다.
인근에는 학원 39개가 있으며, 범어4동 학원가에는 374개의 학원이 형성되어 있다.
범어4동 학원가까지는 자동차로 약 8분, 버스로 약 5분이 소요되지만, 다만 버스를 이용하려면 정류장까지 도보로 약 11분 이동해야 한다.
- 환경 :
주변에 유해시설은 없다. 반경 3km 이내에 백화점은 없지만 대형마트 1개가 있으며, 큰 도로변으로 나가면 상권이 잘 형성되어 있다.
- 종합 및 느낀 점
현재는 출퇴근 시간이 생각보다 신경 쓰이지만, 이사 후에는 회사도 집 근처로 이전할 예정이다.
현재 호가는 6억 1,000만 원에서 8억 원까지 형성되어 있다. 내 예산에 맞는 매물은 6억 1,000만 원인 저층 매물 1개뿐이며, KB시세는 5억 9,500만 원이다.
예산에 맞춰 단지를 선택하려다 보니 26평형을 매수해야 하는 상황이다. 하지만 학군을 고려해 이사를 결정하는 것이라면, 추후 매도할 때 26평형을 찾는 수요가 충분할지 의문이 든다.
학군이라는 장점은 있지만, 예산에 맞는 매물이 제한적이고 평형 선택에도 고민이 있어 이 단지가 내 상황에 적합한 선택인지 더 신중하게 판단 해야겠다는 생각이 들었다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 및 결론 :
두 단지를 비교했을 때 학군은 전반적으로 비슷하지만, 황금캐슬골드파크 4단지에는 황금중학교(83%)가 있다.
중학교 배정이 추첨으로 이루어지기 때문에 황금중학교에 배정될 가능성도 있다는 점에서 학군은 힐스테이트 황금동이 더 낫다고 생각한다.
황금캐슬골드파크 4단지는 세대수가 많고, 수성구청역과 학교까지의 거리가 더 가깝다는 장점이 있다. 다만 연식이 오래되어 리모델링이 필요하다는 점은 아쉽다.
힐스테이트 황금동은 황금캐슬골드파크 4단지보다 안쪽에 위치해 있어 상대적으로 외곽에 있는 단지처럼 느껴지고, 현재 내 예산으로는 26평형 저층을 선택해야 한다는 점도 고민이다.
최종적으로 두 단지는 위치가 비슷해 교통과 환경 측면에서도 큰 차이가 없다고 생각한다. 하지만 수성구에서 가장 중요하게 생각하는 요소는 학군이다. 따라서 황금중학교 배정 가능성이 있는 황금캐슬골드파크 4단지보다는 학군 측면에서 더 유리하다고 판단한 힐스테이트황금동을 선택 할 것 같다. 또한 두 단지를 비교 했을 때 힐스테이트황금동이 상대적으로 연식이 덜 오래되었다는 점도 선택 이유 중 하나다.
다만 예산에 맞는 26평형 저층을 선택해야 한다는 점에서 추후 매도할 때 수요가 충분할지 의문이 든다. 학군이라는 장점이 있더라도 평형과 층수에 따라 매도에 영향을 받을 수 있기 때문에, 실제 거래 사례를 더 살펴보고 신중하게 판단해야겠다.
나의 생각과 느낀점 :
대구는 학군이 중요하다고 판단해 수성구를 선택했다. 하지만 예산이 6억 원 이하라 범4·만3 핵심 학군과 학원가 접근성이 뛰어난 범어동·만촌동은 예산을 초과해, 수성구 내 학군 대안인 황금동을 선택했다.
만촌동의 2003년식 메트로팔레스 1~5단지도 고민했지만, 중학교 학업성취도가 80%대인 학교가 두 곳 있어 후보에서 제외했다.
최종적으로 비교한 두 단지는 교통·환경·학군이 비슷하지만 연식에 차이가 있다. 이에 오래된 단지를 매수해 리모델링하고 거주할지, 상대적으로 연식이 짧은 단지를 선택하되 평형을 낮출지 고민이 된다.
지방은 수도권과 달리 평형에 따른 매매가 차이가 크기 때문에 84㎡ 타입을 중심으로 살펴보라는 이야기를 들었다.
하지만 현재 예산으로는 26평형 저층을 선택해야 할 수 있어, 향후 매도할 때 충분한 수요가 있을지 걱정된다.
학군이라는 장점이 있더라도 평형과 층수에 따라 매도 가능성이 달라질 수 있다. 따라서 단순히 현재의 가격과 입지만 보고 비교했지만, 평형별 실거래량과 저층 거래 사례, 매매가 추이 등을 추가로 확인해 향후 매도 수요까지 고려한 선택을 해야겠다.
단지 5. 대신센트럴자이
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 중구 대신동
- 연식: 2015년식
- 세대수: 1147세대(계단식/방3화2)
- 평형 : 35평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : S
- 수성구청역까지 직선거리 5.2km
- 수성구청역까지 소요시간(자동차): 10분
- 수성구청역까지 소요시간(버스): 30-40분(도보 15분 포함)- 수성구청역까지 소요시간(지하철): 18분(2호선, 도보 9분 포함)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 21분(13km)환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : S
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2, 마트 2개(대구백화점, 동아백화점 제외)
3.학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
- 중학교 학업성취도: 계성중76%, 성명여자중85%, 경구중92%, 대구제일중82%
- 학원가 유무 : 대신동0개(건너편 남산동 9개)
3) 가격
- 평형 정보: 34평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :5.5-6.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.99억(26.9.21)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 :
현재 직장까지는 차량으로 약 21분이 소요된다. 이사 후에는 회사도 집에서 가까운 곳으로 이전할 예정이다.
- 학군 :
중학교 학업성취도는 계성중 76%, 성명여자중 85%, 경구중 92%, 대구제일중 82%이다. 단지에서 가장 가까운 중학교는 계성중이다. 단지 인근에 학원가는 형성되어 있지 않으며, 길 건너 남산동에 9개의 학원이 있다. 범어동 학원가까지는 지하철 2호선을 이용하면 약 9분이 소요되며, 지하철역까지는 도보로 약 9분이 걸린다.
- 환경 :
유해시설이 없고, 3km 안에 백화점 2, 대형마트 2개 있다. 중심가 및 서문시장과도 가까워 생활 편의성이 좋을 것으로 생각한다.
- 종합 및 느낀 점
현재는 출퇴근 시간이 생각보다 신경 쓰이지만, 이사 후에는 회사도 집 근처로 이전할 예정이다.
호가가 5.5억~6.2억 원으로 예산 범위에 들어오지만, 2015년식 아파트인 만큼 내부 상태를 확인하고 리모델링이 필요한지 임장 시 살펴봐야겠다.
다만 배정되는 초등학교까지 자동차로 약 5분, 도보로 약 13분이 소요되고 횡단보도도 한 번 건너야 한다는 점은 아쉽다. 또한 단지에서 가장 가까운 계성중의 학업성취도가 76%이고, 인근에 학원가가 형성되어 있지 않아 학군 측면에서는 아쉬움이 있다. 범어동 학원가를 이용하려면 지하철로 이동해야 하지만, 단지에서 지하철역까지 도보로 약 9분이면 접근할 수 있어 대중교통 이용은 나쁘지 않을 것으로 보인다.
종합적으로 예산에 맞는 가격과 편리한 생활환경, 지하철 접근성은 장점이지만, 학군과 초등학교 접근성은 추가로 확인해야 할 요소라고 생각한다.
단지 6.남산자이하늘채
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 중구 남산동
- 연식: 2022년식
- 세대수: 1368세대(계단식/방3화2)
- 평형 : 23평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : S
- 수성구청역까지 직선거리 5.5km
- 수성구청역까지 소요시간(자동차): 11분
- 수성구청역까지 소요시간(버스): 20-30분(도보 8분 포함)- 수성구청역까지 소요시간(지하철): 19분(2호선, 도보 7분 포함)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 21분(13km)환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : S
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2, 마트 2개(대구백화점, 동아백화점 제외)
3.학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
- 중학교 학업성취도: 계성중76%, 성명여자중85%, 경구중92%, 대구제일중82%
- 학원가 유무 : 남산동 학원 9개
3) 가격
- 평형 정보: 23평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.02억(26.10.14)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 :
현재 직장까지는 차량으로 약 21분이 소요된다. 이사 후에는 회사도 집에서 가까운 곳으로 이전할 예정이다.
- 학군 :
중학교 학업성취도는 계성중 76%, 성명여자중 85%, 경구중 92%, 대구제일중 82%이다. 학원은 9개 있다. 범어동 학원가까지는 지하철 2호선을 이용하면 약 12분이 소요되며, 지하철역까지는 도보로 약 7분이 걸린다.
- 환경 :
유해시설이 없고, 3km 안에 백화점 2, 대형마트 2개 있다. 생활 편의성은 비교적 잘 갖춰져 있지만, 대형마트 2곳이 모두 반경 3km 끝부분에 있어 거리가 다소 있지만 단지 옆에 롯데프레시마트가 있어 크게 불편함은 없을 것 같다.
- 종합 및 느낀 점
현재는 출퇴근에 다소 시간이 소요되지만, 이사 후에는 직장이 인근으로 이전할 예정이므로 출퇴근 부담은 줄어들 것으로 생각한다. 호가가 6억원으로, 실거래가 6.02억으로 가격 차이가 크지 않다.
단지 인근 계성중의 학업성취도가 76%이고, 인근 학원도 9개 불과해 학군 측면에서는 아쉬움이 있다. 범어동 학원가를 이용하려면 지하철로 이동해야 하지만, 단지에서 지하철역까지 도보로 약 7분이면 접근할 수 있어 대중교통 이용은 편리할 것으로 보인다.
종합적으로 예산에 맞는 가격과 지하철 접근성은 장점이지만, 학군과 대형마트의 접근성은 아쉬운 부분이다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 및 결론 :
두 단지 모두 중심가와 가까우며, 주변에 백화점 2곳과 대형마트 2곳이 있어 생활 편의성이 좋다는 장점이 있다. 다만 대형마트 2곳 모두 반경 3km 이내에 있지만 거리가 다소 멀다는 아쉬움이 있다. 대신센트럴자이는 서문시장과 가까우며, 남산자이하늘채는 단지 옆에 롯데프레시마트가 있어 일상적인 장보기에는 편리할 것으로 생각한다.
초등학교 접근성은 두 단지 모두 아쉬운 점이 있다. 두 단지 모두 학교까지 가는 길에 횡단보도를 건너야 하지만, 남산자이하늘채는 단지 가까이에 초등학교가 있는 반면 대신센트럴자이는 거리가 더 멀다.
교통 측면에서는 두 단지 모두 지하철 2호선을 이용해 범어동 학원가에 접근할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 두 단지 모두 학군 측면에서 아쉬움이 있으며, 남산자이하늘채는 단지 주변 학원이 9개에 불과해 인근 학원가의 선택지가 제한적이다.
대신센트럴자이는 호가가 예산 범위에 들어온다는 장점이 있지만, 2015년식 아파트이므로 실제 매매가격과 내부 상태를 확인하고 리모델링이 필요한지 살펴봐야 한다. 반면 남산자이하늘채는 지하철역까지 도보 약 7분으로 대신센트럴자이보다 접근성이 좋고 상대적으로 신축이라는 장점이 있다. 다만 예산 6억 원에 맞추려면 23평형으로 평형을 낮춰야 한다는 점이 아쉽다.
종합적으로 두 단지 모두 생활 편의성과 지하철 접근성은 장점이지만, 학군 측면에서는 아쉬움이 있다. 현재까지 확인한 정보만으로는 어느 단지가 더 우위에 있다고 판단하기 어렵다.
나의 생각과 느낀점 :
지방에서는 5억 원 이상의 신축 아파트를 선택하는 것이 좋다는 강의를 들었다. 현재 예산에 맞는 남산자이하늘채는 3년 차 신축으로 이 기준에 부합한다. 하지만 예산에 맞추려면 23평형으로 평수를 낮춰야 한다. 지방에서는 수도권과 달리 84㎡ 타입도 중요하다고 하는데, 학군도 아쉬운 상황에서 평형까지 낮춰 매수하는 것이 맞을지 고민된다.
현재는 신축이라는 장점으로 실거래가가 상승해 왔더라도, 시간이 지나 구축이 되었을 때 가격이 어떻게 변할지도 궁금하다. 대신센트럴자이는 예산 범위 내에서 선택할 수 있지만, 2015년식이므로 내부 상태와 리모델링 필요 여부를 확인해야 한다.
두 단지 모두 완전한 중심가는 아니지만 지하철 2호선 역과 가까워 범어동 학원가까지 이동하기에는 큰 불편함이 없을 것으로 보인다. 또한 주변에 백화점 2곳과 대형마트 2곳이 있어 생활 편의성도 갖추고 있다. 다만 대구에서는 학군이 중요한 요소라고 생각하는데, 두 단지 모두 학군이 아쉽다는 점에서 고민이 된다.
결국 예산에 맞춰 중구에서 신축 아파트를 선택하는 것이 맞는지, 아니면 평형이나 연식이 다르더라도 학군과 입지가 더 좋은 단지를 찾아보는 것이 나을지 판단하기 어렵다. 앞으로 분위기 임장을 통해 실제 주변 환경과 단지의 선호도를 확인하고, 연식과 평형, 가격, 입지 조건을 종합적으로 비교해 예산 안에서 더 가치 있는 단지를 찾아봐야겠다.
단지 7. 더샵디어엘로
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 동구 신천동
- 연식: 2025년식
- 세대수: 1190세대(계단식/방3화2)
- 평형 : 23평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : S
- 수성구청역까지 직선거리 1.4km
- 수성구청역까지 소요시간(자동차): 6분
- 수성구청역까지 소요시간(버스): 20-30분(도보 8-15분 포함, 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 42분(19km)환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1, 마트 1개(대구백화점 제외)
3.학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : B
- 중학교 학업성취도: 청구중87%,신암중66%,입석중77%,동촌중65%
- 학원가 유무 신암동 학원 0개 (건너편 만촌동 학원 11개)
3) 가격
- 평형 정보: 26평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억(2층)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.4억(26.9.30)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 :
현재 직장까지는 차량으로 약 42분이 소요된다. 이사 후에는 회사도 집에서 가까운 곳으로 이전할 예정이다.
- 학군 :
주변 중학교의 학업성취도는 청구중 87%, 신암중 66%, 입석중 77%, 동촌중65%이다. 이 중 단지에서 가장 가까운 중학교는 청구중으로 학업성취도는 87%이다. 인근에는 학원가가 형성되어 있지 않으며, 길 건너 만촌동에 학원 11개가 있다.
범어4동 학원가까지는 자동차로 약 6분, 버스로 약 20-30분이 소요된다. 다만 버스를 이용하려면 정류장까지 도보로 약 15분 이동을 해야하거나 환승을 해야 한다. 학군이 다소 아쉽고 범어4동 학원가까지 대중교통으로 이동하는 데 시간이 걸려, 학원가 접근성이 좋은 편은 아닌 것으로 보인다.
- 환경 :
주변에 유해시설이 없고, 반경 3km 이내에 백화점 1곳과 대형마트 1곳이 있다. 단지 주변으로 상권도 잘 형성되어 있어 생활 편의성은 좋을 것으로 보인다.
- 종합 및 느낀 점
현재는 출퇴근 시간이 생각보다 신경 쓰이지만, 이사 후에는 회사도 집 근처로 이전할 예정이다.
현재 2층 매물이 6억 원에 나와 있고 KB시세도 6억 원으로 형성되어 있어, 매매가격은 최대 6.3억 원까지 고려해 볼 수 있을 것 같다. 하지만 예산에 맞춰 매수하려면 23평형을 선택해야 하는 상황이다. 현재 2년 차 신축이고 1,190세대의 대단지라는 장점은 있지만, 이러한 조건만을 보고 평형을 낮춰 매수하는 것이 맞을지 고민된다.
반경 3km 이내에 백화점 1곳과 대형마트 1곳이 있고, 단지 주변에 상권도 잘 형성되어 있어 생활 편의성은 좋을 것으로 보인다. 또한 2030년 개통 예정인 대구 도시철도 4호선 벤처밸리네거리역이 단지에서 약 7분 거리에 들어설 예정이어서, 향후 교통 여건이 개선될 것으로 기대된다. 반면 학군이 아쉽고 범어동 학원가까지 대중교통을 이용할 경우 접근성이 좋은 편은 아니라는 단점이 있다.
종합적으로 이 단지는 신축과 대단지라는 장점이 있고, 향후 지하철 개통에 따른 교통 여건 개선도 기대할 수 있다. 하지만 학군과 학원가 접근성이 아쉽고 예산 때문에 평형까지 낮춰야 한다는 점에서 고민이 된다. 예산에 맞춰 23평형을 매수하는 것이 좋을지, 아니면 평형과 학군, 입지를 종합적으로 고려해 다른 단지를 찾아보는 것이 좋을지 판단하기 어렵다.
단지 8. 힐스테이트벤처밸리
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 동구 신천동
- 연식: 2026년식
- 세대수: 481세대(계단식/방3화2)
- 평형 : 34평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : S
- 수성구청역까지 직선거리 1.46km
- 수성구청역까지 소요시간(자동차): 8분
- 수성구청역까지 소요시간(버스): 20분(도보 10분 포함)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 45분(22km)환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : S
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2, 마트 1개(대구백화점, 동아백화점 제외)
3.학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : B
- 중학교 학업성취도: 청구중87%,신암중66%,입석중77%,불로중87%
- 학원가 유무 : 신천동 학원 0개 (건너편 범어동 학원 33개)
3) 가격
- 평형 정보: 34평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.89억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.6억(26.10.08)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 :
현재 직장까지는 차량으로 약 45분이 소요된다. 이사 후에는 회사도 집에서 가까운 곳으로 이전할 예정이다.
- 학군 :
주변 중학교의 학업성취도는 청구중 87%, 신암중 66%, 입석중 77%, 불로중87%이다. 이 중 단지에서 가장 가까운 중학교는 청구중으로 학업성취도는 87%이다. 인근에는 학원가가 형성되어 있지 않으며, 길 건너 범어동에 학원 33개가 있다.
범어4동 학원가까지는 자동차로 약 8분, 버스로 약 20분이 소요된다. 다만 버스를 이용하려면 정류장까지 도보로 약 10분 정도 걸린다. 동구로 들어가다보니 학군이 다소 아쉽고, 학원도 없고 건너편 범어동 학원 33개 있으며, 범어4동 학원가까지 대중교통으로 이동하는 10분이 걸리는데 버스정류장까지 10분 정도 걸어가야한다.
- 환경 :
주변에 유해시설이 없고, 반경 3km 이내에 백화점 2곳과 대형마트 1곳이 있다. 단지 주변으로 상권도 잘 형성되어 있어 생활 편의성은 좋을 것으로 보인다.
- 종합 및 느낀 점
현재는 출퇴근 시간이 생각보다 신경 쓰이지만, 이사 후에는 회사도 집 근처로 이전할 예정이다.
이 단지는 2026년 4월 준공된 신축 아파트로, 마피 4,000만원에 나온 매물이다. 신축이라는 장점은 있지만, 총 481세대로 세대수가 다소 적다는 점은 아쉽다. 또한 2030년 개통 예정인 대구 도시철도 4호선 벤처밸리네거리역이 단지에서 약 4분 거리에 들어설 예정이어서, 향후 교통 여건이 개선될 것으로 기대된다.
반경 3km 이내에 백화점 2곳과 대형마트 1곳이 있고, 단지 주변에 상권도 잘 형성되어 있어 생활 편의성은 좋을 것으로 보인다. 반면 학군이 아쉽고, 범어동 학원가까지 대중교통을 이용하려면 정류장까지 도보로 약 10분 이동해야 한다는 점은 단점이다.
종합적으로 이 단지는 신축이라는 장점과 향후 지하철 개통에 따른 교통 여건 개선을 기대할 수 있지만, 세대수가 많지 않고 학군과 학원가 접근성이 아쉽다. 올해 준공된 신축이라는 이유로 세대수가 적더라도 선택하는 것이 괜찮을지 고민된다. 또한 범어네거리와 가깝다는 장점이 있지만 동구에 위치해 있어, 시간이 지나 신축이라는 장점이 줄어들었을 때도 경쟁력을 유지할 수 있을지 궁금하다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 및 결론 :
두 단지 모두 신축 아파트이며, 학군이 비슷하고 단지 인근에 학원가가 형성되어 있지 않아 범어4동 학원가를 이용해야 한다는 공통점이 있다. 자차로는 학원가까지 접근하기 편리하지만, 대중교통을 이용하려면 버스정류장까지 도보로 이동해야 한다는 점도 비슷하다.
더샵디어엘로는 1,190세대의 대단지라는 장점이 있지만, 예산에 맞추려면 23평형을 선택하고 2층 매수를 고려해야 한다는 점이 아쉽다. 반면 힐스테이트벤처밸리는 481세대로 세대수가 상대적으로 적다. 생활환경 측면에서는 힐스테이트벤처밸리 주변에 백화점이 1곳 더 많고, 두 단지 모두 대형마트는 1곳씩 있어 생활 편의시설은 비교적 잘 갖춰져 있는 것으로 보인다.
또한 힐스테이트벤처밸리 인근에는 2030년 개통 예정인 대구 도시철도 4호선 벤처밸리네거리역이 들어설 예정이어서, 향후 교통 여건 개선을 기대할 수 있다.
종합적으로 더샵디어엘로는 대단지라는 장점이 있지만 평형과 층수를 낮춰야 하고, 힐스테이트벤처밸리는 상대적으로 세대수가 적은 대신 향후 지하철 개통에 따른 교통 개선 가능성이 있다.
두 단지 모두 학군과 학원가 접근성에는 아쉬움이 있어, 대단지의 장점과 평형·층수 조건을 우선할지, 향후 교통 호재와 생활환경을 더 중요하게 볼지 추가로 비교해 봐야겠다.
나의 생각과 느낀점 :
대구는 신축 아파트를 중심으로 가격이 많이 상승했고, 특히 동대구역 주변의 실거래 가격도 많이 올랐다.
두 단지 모두 신축이지만 세대수와 평형이 달라 어떤 기준을 우선해야 할지 고민된다. 학군과 주변 환경은 비슷한 상황이다.
강의에서 배운 기준에 따르면 세대수가 많은 더샵디어엘로가 더 적합하지만, 예산에 맞추려면 23평형을 선택해야 하고 저층 매물도 고려해야 한다는 점이 아쉽다. 다만 KB시세가 6억 원으로 형성되어 있고, 6.3억 원까지 나온 고층 매물도 있어 선택의 폭을 넓힐 수도 있을 것 같다. 처음에는 보수적으로 예산을 설정했지만, 저층과 고층의 가격 차이가 3,000만 원인데 추가 비용을 부담 할 수 있다면 고층을 선택하는 것이 더 나을지 고민이 된다.
또한 힐스테이트벤처밸리 인근에는 2030년 개통 예정인 대구 도시철도 4호선 벤처밸리네거리역이 들어설 예정이다. 이 교통 호재가 실제 단지 가치 상승에 얼마나 영향을 미칠지, 기존 2호선 역세권과 비교했을 때 어느 정도의 가치로 판단해야 할지도 궁금하다.
종합적으로 두 단지 모두 학군과 학원가 접근성에는 아쉬움이 있다. 따라서 대단지라는 장점을 우선해 더샵디어엘로를 선택하는 것이 좋을지, 아니면 평형과 층수의 조건을 더 중요하게 고려하거나 향후 교통 호재가 생겨 지하철역과 더 가까이 있는 힐스테이트벤처밸리를 선택하는 것이 좋을지 판단하기 어렵다. 주변 지도를 살펴보니 빌라가 밀집한 지역도 있어, 분위기 임장을 통해 실제 주변 환경과 주거 여건을 확인할 필요가 있다고 생각한다. 임장 후에는 각 단지의 장단점과 가격을 종합적으로 비교해 예산 안에서 더 가치 있는 단지를 선택해야겠다.
