안녕하세요. 처음으로 매물 코칭을 받아본 후기를 작성해 보려고 합니다.
1. 매물 코칭을 신청하게 된 이유
매물을 직접 보지 않은 상태에서도 매물 코칭을 받을 수 있도록 방식이 변경된 후, 저도 투자할 단지를 찾기 위해 열심히 매물을 보고 싶었습니다.
그래서 전임도 열심히 했습니다.
하지만 현실은 쉽지 않았습니다.
- 세입자가 시간이 안 된다고 하고…
- 다른 곳과 계약을 진행 중이라고 하고…
- 집주인이 투자자에게는 팔 마음이 없다고 하고…
이런저런 이유로 결국 매물을 직접 보지 못했습니다.
그러다 문득 생각했습니다.
“그래! 매물 코칭을 이용하자!”
투자할 매물에 대한 확신을 가진 상태에서 매물을 본다면, 빠르게 의사결정을 하고 계약까지 진행할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
그렇게 매물 코칭을 신청하게 되었습니다.
이번에 코칭을 해 주신 멘토님은 바로 험블 멘토님이셨습니다!
정말 하나부터 열까지 세세하게 코칭해 주셨습니다. ㅋㅋㅋ
너무나 많은 것을 배울 수 있었고, 진심으로 감사드립니다!
2. 제가 코칭받은 매물은?
매물 A
- 위치: 부천, 1호선 생활권
- 평형: 34평
- 매매가: 6억 원
- 전세가: 3억 9,000만 원
- 갭: 2억 1,000만 원
- 특징: 세입자가 거주 중인 매물
매물 B
- 위치: 부천, 7호선 생활권
- 평형: 34평
- 매매가: 6억 3,000만 원
- 전세가: 4억 원
- 갭: 2억 3,000만 원
- 특징: 세입자가 거주 중인 매물
두 매물 모두 30평대 아파트였고, 매매가와 전세가를 비교했을 때 투자금은 각각 2억 1,000만 원과 2억 3,000만 원 정도였습니다.
그렇다면 두 매물 중 어떤 매물이 더 좋은 선택일까요?
3. 가치 판단: 두 매물 모두 투자할 만한 가치가 있다!
험블 멘토님께서는 두 매물 모두 나쁘지 않은 물건이라고 말씀해 주셨습니다.
생활권이 조금씩 다르기 때문에 각각의 장단점이 존재하지만, 충분히 투자 대상으로 검토할 만한 매물이라는 것이었습니다.
중동의 위쪽 생활권에 있는 전용면적 59㎡ 아파트들이 현재 5억 원 후반에서 6억 원 정도의 호가를 형성하고 있습니다.
그런데 제가 살펴본 매물은 전용면적이 더 넓은 30평대 아파트임에도 상대적으로 가격이 낮게 형성되어 있어, 가치 대비 저평가된 매물로 판단할 수 있다는 설명을 들었습니다.
또한 두 매물 모두 아직 전고점을 회복하지 못한 상태였습니다. 반면 주변에는 이미 전고점을 넘어선 매물들도 많았습니다.
따라서 두 매물 모두 충분히 투자 가능성이 있다는 말씀을 해 주셨습니다.
그렇다면 험블 멘토님께서 두 매물 중 하나를 선택하신다면?
두구두구두구~~!
멘토님의 선택은 바로 매물 A였습니다!
그 이유는 크게 두 가지였습니다.
첫 번째, 학군
두 매물 모두 30평대 아파트이기 때문에 실거주 수요를 고려할 때 자녀들의 학교 문제도 중요하게 살펴봐야 합니다.
그렇다면 학군 측면에서는 어떤 차이가 있을까요?
매물 B는 초등학교 배정과 관련해 아파트와 빌라가 함께 배정되는 구조였습니다.
물론 일반적인 빌라와 비교하면 깔끔한 주거 환경일 수 있지만, 일반적으로는 아파트 단지에 거주하는 학부모들이 아파트 위주로 배정되는 학교를 선호할 가능성이 있습니다.
반면 매물 A는 초등학교 배정이 아파트와 아파트를 중심으로 이루어지는 구조였습니다.
이러한 차이는 학부모들의 선호도에 영향을 줄 수 있고, 향후 실거주 수요에도 영향을 미칠 수 있습니다.
단순히 매매가와 전세가만 비교하는 것이 아니라, 실제 거주할 사람들의 입장에서 어떤 단지가 더 선호될지를 고민해야 한다는 점을 배웠습니다.
두 번째, 호재
매물 A의 또 다른 장점은 주변에 재건축 선도지구 관련 호재가 있다는 점이었습니다.
제가 살펴본 단지 자체가 선도지구에 포함된 것은 아니지만, 주변 지역이 선도지구로 지정되고 개발이 진행된다면 해당 단지에도 긍정적인 영향을 줄 수 있다는 설명을 들었습니다.
특히 주변 재건축이 본격적으로 진행되면 기존 거주자들의 이주 수요가 발생할 수 있습니다.
이때 멀리 이사하기보다는 기존 생활권 안에서 거주지를 찾으려는 수요가 생길 수 있기 때문에, 주변 단지의 전세 수요에도 긍정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.
또한 개발이 완료되면 주변에 새 아파트가 들어서고 생활 환경이 개선될 수 있습니다.
이러한 변화 속에서 기존 아파트도 함께 주목받을 수 있으며, 적절한 보유 기간과 매도 시점을 설정한다면 주변 단지와의 가격 차이가 좁혀지는 이른바 '키 맞추기'를 통해 매매가 상승을 기대해 볼 수 있다는 점을 배웠습니다.
물론 이러한 호재가 반드시 가격 상승으로 이어지는 것은 아니기 때문에, 실제 사업 진행 상황과 시장 흐름을 지속적으로 확인해야 합니다.
4. 리스크 관리: 전세 수요와 신축 아파트의 영향
투자에서 가치 판단만큼이나 중요한 것이 바로 리스크 관리입니다.
멘토님께서는 최근 송내역 센트비엔의 공급으로 인해 전세 물건들이 시장에 나오고 있다는 점도 짚어 주셨습니다.
당시 전용면적 59㎡ 기준으로 전세가가 약 4억 원에 형성되어 있었습니다.
이런 상황에서 기존 아파트의 전세를 새로 놓아야 한다면 신축 아파트와 경쟁하기 위해 전세가를 낮춰야 할 가능성이 있습니다.
따라서 전세를 새로 맞춰야 하는 매물보다는 이미 세입자가 거주하고 있는 매물이 상대적으로 리스크를 줄이는 데 유리할 수 있습니다.
지금과 같은 시장에서는 1,000만~2,000만 원 정도 더 비싸더라도 기존 임대차 계약이 있는 매물을 선택하는 것이 전세를 새로 맞춰야 하는 부담을 줄이는 방법이 될 수 있다는 점을 배웠습니다.
또한 부천은 서울과 비교하면 상대적으로 외곽에 위치한 수도권 지역이기 때문에, 입지뿐 아니라 신축 아파트라는 요소도 가격을 뒷받침하는 중요한 요인이 될 수 있습니다.
부천에는 2000년대 초반에 지어진 아파트가 많고, 그 이후 새 아파트 공급이 상대적으로 제한적이었던 지역도 있습니다.
그렇기 때문에 세입자 입장에서는 조금 더 쾌적한 환경의 신축 아파트에 거주하고 싶어 하는 수요가 존재할 수 있습니다.
옥길지구나 약대동의 신축 아파트들이 기존 부천의 입지가 좋은 아파트들과 비교해 가격 경쟁력을 형성하는 모습도 이러한 부분과 관련이 있을 수 있습니다.
결국 입지만 보는 것이 아니라 신축 여부, 생활 환경, 전세 수요까지 종합적으로 살펴봐야 한다는 점을 배웠습니다.
다행히 제가 살펴본 두 매물은 모두 세입자가 거주 중이었고, 가격도 주변 시세를 고려했을 때 무리하게 높게 형성된 상황은 아니라고 판단했습니다.
이러한 점에서 상대적으로 리스크가 크지 않은 매물이라는 설명을 들었습니다.
5. 부족한 투자금 3,000만 원, 신용대출을 받아도 될까?
이번 매물 코칭에서 제가 가장 궁금했던 부분 중 하나입니다.
현재 투자금이 약 3,000만 원 부족한 상황이라 신용대출을 활용해야 할지 고민하고 있었습니다.
이에 대해 멘토님께서는 먼저 다음과 같은 질문을 던져 주셨습니다.
"대출을 받아서라도 꼭 매수해야 할 만큼 가치가 있는 물건인가?"
결국 대출 여부를 결정하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 해당 물건의 가치를 판단하는 것이라는 점을 배웠습니다.
1) 가치가 있는 물건이라면 대출도 검토할 수 있다
멘토님께서는 해당 매물에 가치가 있다고 판단하셨습니다.
그 이유는 다음과 같았습니다.
- 출퇴근 시간대에 이용객이 많은 교통 환경
- 급행열차를 이용해 주요 업무지구로 보다 빠르게 이동할 수 있는 접근성
- 부천 서부권의 실거주 수요
- 명확한 교통 및 주거 수요
이러한 요소들을 고려했을 때 충분한 가치가 있는 물건이므로, 대출이 필요하다면 활용하는 방법도 검토할 수 있다는 조언을 해 주셨습니다.
또한 저의 연간 저축액을 고려했을 때 3,000만 원이라는 금액이 감당할 수 없는 수준의 대출은 아닐 수 있다고 말씀해 주셨습니다.
다만 여기서 중요한 것은 무조건 대출을 받아 매수하라는 의미가 아니라, 내가 감당할 수 있는 범위 안에서 대출을 활용해야 한다는 것입니다.
2) 대출금은 얼마나 받아야 할까?
대출을 활용하기로 했다면 다음으로 고민해야 할 부분은 대출 규모입니다.
대출을 받으면 투자금을 확보할 수 있다는 장점이 있지만, 그만큼 이자 부담이 발생합니다.
또한 앞으로 투자 공부를 지속하면서 실력을 키우다 보면 다른 아파트에도 투자하고 싶어질 수 있습니다.
특히 지방 소액 투자 등 다양한 투자 기회를 접하게 되면 종잣돈을 더 많이 확보하고 싶어질 것입니다.
(월부사람 특징인 것 같아욬ㅋㅋㅋㅋ)
따라서 현재 매수하려는 물건뿐 아니라 앞으로의 투자 계획까지 함께 고려해야 합니다.
멘토님께서는 연간 저축액으로 대출 이자를 감당할 수 있다면 대출을 활용하는 방법도 추천해 주셨습니다.
3) 대출 이자는 얼마나 될까?
예를 들어 3,000만 원을 연 5% 금리로 대출받는다고 가정해 보겠습니다.
- 대출 원금: 3,000만 원
- 연 금리: 5%
- 연간 이자: 150만 원
- 월평균 이자: 약 12만 5,000원
단순 계산으로 연간 150만 원의 이자가 발생합니다.
이렇게 직접 계산해 보면 대출을 받았을 때 실제로 부담해야 하는 금액을 구체적으로 파악할 수 있습니다.
다만 실제 이자와 상환액은 대출 상품, 상환 방식, 금리 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다.
4) 대출을 받았다면 상환 계획까지 세우자
대출은 받는 것보다 어떻게 상환할 것인지 계획하는 것이 더 중요합니다.
멘토님께서는 금리 변동 가능성과 신용대출의 조건 등을 고려해 너무 장기간 대출을 유지하기보다는, 2년 안에 원금을 상환할 수 있는 수준으로 대출 규모를 정하는 것이 좋겠다고 조언해 주셨습니다.
저의 연간 저축액을 고려하면 2년 안에 상환하는 것도 충분히 가능할 것으로 판단하셨습니다.
또한 마이너스 통장을 활용할 수 있다면 이 방법도 검토해 볼 수 있다고 말씀해 주셨습니다.
마이너스 통장은 약정된 한도 안에서 필요한 금액만 사용하고, 일반적으로 실제 사용한 금액을 기준으로 이자가 발생한다는 장점이 있습니다.
다만 상품별 금리와 한도, 연장 조건, 상환 요구 가능성 등이 다르기 때문에 실제 대출을 실행하기 전에는 조건을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
무엇보다 대출을 활용할 때는 매수 자금뿐 아니라 취득 관련 비용, 예상치 못한 지출, 비상자금까지 함께 고려해야 한다는 점을 잊지 말아야겠습니다.
6. 최종 매수 전, 마지막으로 기억해야 할 조언
집을 볼 때 반드시 확인해야 할 것
집을 볼 때 꼭 확인해야 하는 부분 중 하나가 바로 누수입니다.
특히 베란다와 화장실 주변은 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
눈에 잘 띄지 않는 하자라도 추후 수리 비용이나 매도 과정에서 문제가 될 수 있기 때문에, 매물을 직접 확인할 때는 이러한 부분도 놓치지 말아야겠습니다.
멘토님께서는 최종 계약 전에 매매가를 조금이라도 깎을 수 있다면 최대한 협상해 보라고 말씀해 주셨습니다.
물론 매도자가 가격을 깎아 주지 않을 수도 있습니다.
그렇다고 해서 가격 협상이 되지 않았다는 이유만으로 실망하거나, 가치 있는 매물을 놓칠 필요는 없다는 조언도 해 주셨습니다.
중요한 것은 단순히 얼마를 깎았느냐가 아니라, 해당 단지가 가진 가치에 비해 적절한 가격으로 매수하는 것이기 때문입니다.
가치 대비 저평가된 매물이라고 판단한다면, 처음 세웠던 가치 판단을 근거로 의사결정을 해야 한다는 점을 배웠습니다.
물론 실제 매수 여부는 최종 매매가와 주변 실거래가, 임대차 계약 조건, 대출 가능 여부 및 상환 능력 등을 다시 확인한 후 결정해야 합니다.
7. 매수는 시작이고, 보유는 또 다른 시작이다
멘토님께서 해 주신 말씀 중 특히 기억에 남는 내용이 있습니다.
매수는 시작이고, 보유는 또 다른 시작이다.
시장은 한순간에 하락하기도 하고, 한순간에 상승하기도 합니다.
따라서 매수했다고 해서 모든 것이 끝나는 것은 아닙니다.
매수한 이후에도 꾸준히 시장을 공부하고, 더 좋은 자산으로 갈아타기 위해 노력해야 합니다.
그러기 위해서는 부천보다 더 좋은 입지의 지역들을 앞마당으로 만들어 나가야 합니다.
여러 지역을 비교하고, 각각의 입지와 가치를 판단할 수 있는 실력을 키워야 더 좋은 자산으로 갈아탈 기회도 찾을 수 있기 때문입니다.
앞으로도 연간 저축액을 꾸준히 확보하고, 투자 공부를 멈추지 않으며, 이 시장에서 끝까지 살아남는 투자자가 되어야겠습니다.
8. 나의 생각
이번 매물 코칭은 50만 원으로 정말 많은 것을 배울 수 있었던 하루였습니다.
무엇보다 좋았던 점은 투자에 대한 확신을 얻을 수 있었다는 것입니다.
그동안 월부에서 배워 왔던 것들이 헛되지 않았다는 생각이 들었습니다.
배운 내용을 실제 매물에 적용해 보고, 제가 직접 분석한 단지에 대해 멘토님과 함께 가치 판단을 해 보면서 이런 단지까지 분석할 수 있는 실력이 생겼다는 사실이 뿌듯했습니다.
한편으로는 반성도 했습니다.
분명 배웠던 내용인데 잊어버린 부분도 많았고, 아직 더 공부하고 보완해야 할 부분도 많다는 것을 느꼈습니다.
결국 배운 내용을 실제 투자에 적용하려면 꾸준히 복습하고, 직접 매물을 분석하며, 경험을 쌓아야 한다는 생각이 들었습니다.
이번 코칭을 통해 투자에 대한 확신을 얻었지만, 그렇다고 무조건 매수해야 한다는 의미는 아닙니다.
최종적으로 매수할 단지를 다시 한번 확인하고, 가격과 리스크, 자금 계획까지 꼼꼼하게 점검한 후 실제 투자로 이어 갈 수 있도록 하겠습니다.
앞으로도 꾸준히 공부하고 좋은 앞마당을 만들어 가면서 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 투자자가 되겠습니다.
세세한 부분까지 놓치지 않고 코칭해 주신 험블 멘토님!
정말 감사드립니다. 😊
앞으로도 열심히 배우고 성장하겠습니다.
감사합니다, 험블 멘토님!!!
