드디어 투자코칭 5번째 만에 처음 들었습니다.
설레는 마음으로 월부를 가게 되었다.
처음으로 가본 곳이였고 사진으로만 봤었지만 가슴이 뭔가 웅장해지는 기분이랄까?ㅋㅋㅋ
나의 배정은 프메퍼 튜터님 이셨다.
설레는 마음으로 인사를 들였고 기본 사항부터 맞는지 확인 후 상담이 진행되었다.
★ 현재 나의 상황
나는 현재 전세로 1.8억에 집에 살고 있다.
그중에 대출은 1.4억이고 0.4억이 내 자본금이다.
종잣돈 약 1.4억을 가지고 있으며, 주식 + ISA계좌+연금계좌로 나누어 져있다.
전세대출은 디딤목 전세대출이라 투자를 진행을 하게되면 즉시 전세대출을 상환해야하는 조약이 있었다.
이부분을 모르고 투자를 진행하던 중 투자하면 안된다.라는 말을 들었다.
이부분에서 나는 멘붕………
검색을 통해 알아보았고, 전세 대출을 나라에서 운용하는 상품이 아닌 시중은행에서 하는 상품으로 갈아타면 이자율은 올라가지만 집 구매를 해도 즉시 상환을 해야 하는 부분이 아니란 걸 확인했다.
바로 대출상담사에게 문의를 하였고 10곳 이상을 통화하였지만 가능하다고 답변을 받은 상담사 1분에게 피드백이 왔다.
"신한은행이였는데 연 이자 4.25%로 가능하며, 단 집주인과 재계약을 진행을 해야한다.
집계약시에는 최소 10만원이라도 오른 금액으로 계약서를 작성을 진행을 해야만, 기존 계약서에서 오른 금액이기 때문에 대출이 가능해진다. "
라는 전화를 받고 가능해진다는 답변을 듣고 기쁜 마음으로 집주인에게 연락을 하였다.
최대한 공손하게.. 내가 부탁하는 입장이니….
열심히 설명을 하였고, 집주인께서도 확인을 해보겠다고 하고 3일뒤에 연락을 받았다.
결과는 대실패……….
이유는..
나같이 하는 사람이 없다고….
저같이 “집가격 올려서 전세 계약하자.” 그리고 "자기 주변에 알아보고 부동산 사장님께도 물어보고 법무사에게 물어봐도 본인 리스크가 올라갈것 같다. 그리고 기존 대출보증이 HF에서 전세대출을 갈아타면 SGI로 해야한다고 하는데 SGI로 하게되면 까다롭다고 싫다"고 하였다.
하… 내가 전세를 구한 내 잘못이지….. 라는 생각이였다
방법이 없었다.
나의 선택지는 월부 투자코칭 이제 하나밖에 없다는 생각으로 신청을 하였지만 실패…. 또 실패….
그러다 결국 신청이 되었다. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
고민해결 할 시간이 도달 했다. 라고 생각하고 신나게 달려갔다.
!!!상담시작!!!!
처음에 저의 제무제표를 살피셨다.
수입 지출은 어떻게 관리하고 있고, 어떤식으로 하고 있는지 말씀하셨다.
처음 하신 말씀이 전세대출 상환해라…
띠용? 그럼 투자 못하지 않나?라고 생각했다.
하지만 튜터님께서 자기도 처음 했을 때 상환을 하고 시작을 하였다고 말씀을 하셨다.
부의 기준 = (소득-지출)X(1+투자수익율)*기간
이라고 설명을 하셨다.
소득은 본업이 있고, 부업(스스쿠팡)이 있었다.
지출은 칭찬을 해주셨고 (살짝 좋았다. ㅋㅋㅋ)
투자는 크게 2가지로 구분 해주셨다.
1. 부동산 투자
1-1 실거주
장점 : 거주 안전성 ↑
단점 : 저축금액에서 이자금액 만큼 차감됨 → 돈 모으는 속도가 떨어짐
1-2 갭투자
장점 : 레버리지 극대화
단점 : 주거 안정성 ↓
2. 주식투자
2-1 종목투자 (예: 삼성전자)
장점 : 큰 수익률을 얻을 수 있음
단점 : 하락으로 이어지면 돈을 잃을 수 있음
2-2 지수투자(예 : S&P500)
장점 : 수익률이 낮으나 장기 투자 진행시 수익권으로 진입
단점 : 시간이 오래걸림
설명을 해주신 후 나에게 2가지만 하는걸 추천 하셨다.
이유는 여러가지를 한번에 하다보면 놓치는게 분명히 생기고 가족한테 소월해진다.
라는 말을 듣고 아… 정곡을 찔렸다. 와이프가 우리는 데이트 언제하냐고…. 말했던 말이 스쳐 지나갔다.
2가지는
첫쨰 본업에 충실할 것..
현재 나이가 젊고 열심히 하고 열정이 넘치고 일도 많을 떄이다 하지만 월급은 크기 않다.
나의 가치를 최대한 빨리 올리고 이직 이나 월급인상을 이용하여 나의 몸값을 최대한 빨리 올려 놓는 것이 중요하다.
둘째 갭투자를 진행 할것
부동산이랑 주식에 가장 큰 차이는 돈을 한번에 넣느냐? 여러번 나누어서 넣느냐 싸움이다.
주식은 나눠서 넣는게 가능하다. 하지만 무서워서 분할 투자를 진행을 많이 한다.
하지만 부동산은 나눠서 낼 수가 없다.
좋은 가치를 배우고 적당한 가격이라면 매수를 안할 이유가 없다. 나의 종잣돈이 가능한 금액이라면..
보편적으로 주식을 해서 나는 수익금보다 부동산금액이 훨씬 클 경우가 많다.
이 2가지를 가져가고, 와이프에게 잘하자 투자를 잘해놓고 보면
포토폴리오를 다시 가져가야 할 때가 온다.
그럴떄 부업을 하던, 주식을 해서 나의 포토폴리오를 만들어가야한다.
매수 방향
실거주를 할 경우
LTV 70(생애최초)로 하게되면 종잣돈 1.4억+전세 0.4억 + 대출 3.6억 (소득기준)으로 약 6억 아파트를 구매 할 수 있다.
투자를 진행을 할 경우
종잣돈 1.4억 + 전세 약 5.5억 = 7억 아파트를 구매 할 수 있다
실거주와 투자를 봤을떄 투자를 할 경우에 더 좋은 아파트를 할 수 있기에 투자를 진행하는 것이 더 좋은 판단으로 매수를 진행 하였으면 좋겠다 라고 말씀 하셨다.
Q : 현재 저는 투자(전세대출 즉시상환떄문에)를 못하는데 투자를 권유하셨다. 어떻게 그것이 되느냐?
A : 할 수 있다.
집주인에게 통화를 한후 세입자를 구할건지? 아님 집을 팔건지?(집주인 통화 했을 때 제가 마지막 세입자가 될것이라고 하였고, 제가 만기하고 나가면 집을 팔 생각이였다.)
물어보고 판단을 하여라.
- 집을 판다고 하면 열심히 보여주고 빨리 나갈 수 있게 집을 청소하고 싹싹 해라
2. 새로운 세입자 구한다고 하면 내가 구한다고 생각하고 열심히 뛰어다녀라 부동산에 연락 전부 돌려서 최대한 빨리 전세를 맞출수 있는 세입자를 구해라
2개중 1개가 되면 나는 월세로 이사를 가서 월세로 살면서 투자를 진행을 하면 된다.
열심히 구해서 최대한 빨리 월세로 나가라. 나가면 투자를 진행 할 수 있는 상황이 된다.
앞서 말했든 최대 7억까지 되는 아파트를 전수조사를 하여라
비규제 수도권인 구리,남양주,부천, 산본, 만안구 등등
을 전부 조사하고 앞마당을 만들어라 (나의 앞마당 : 부천, 산본)
단 시간이 부족하다. 생각보다 빨리 올라가는 중이고 전세가 없는 시장이다.
빨리 움직일 수록 더 좋은 매물을 볼 수 있을 것이다.
3개월동안 움직여라 1달에 매물 20개씩 본다고 생각하고 계속해서 보고 다른 매물을 보다보면 나에게 조건이 맞는 단지들 중에 최고의 2개 단지를 선택을 하고 매물코칭을 받아라.
그떄 받았던 생각이 어 나 투자 할 수도 있겟네? 정확한 금액까지 나왔네 ? 행동하면 되겠네? 라는 생각으로 눈이 켜졌다.
만약 투자를 진행을 다 하였다면 이제 시작이다. 상급지 앞마당 만들기를 시작해라 언제든지 갈아탈 수 있는 조건 만들기 아는 만큼 보이고 아는 만큼 행동 할 수 있다. 상급지 앞마당을 빠르게 만들어 서치를 하다가 갈아탈 수 있을 것 같은데 라는 생각이 든다 바로 실행한다. 다만 조건이 있다.
조건 :
- 2단계 급지를 오를떄 (ex : 매수한집 이 5급지 일떄 5급지→3급지)
- 기존 매수집 에서 150% 이상인 집으로 옮길 떄 ( 기존집 5억 x 150%=7.5억)
둘 중 하나만 해당되면 언제든지 하락장이던, 상급장이던 옮긴다.
베스트는 하락장일 떄 하는게 좋지만 사람 마음이라는게 어렵다. 저 위에 2개중 1개라도 해당된다고 바로 옮기 준비를 해야한다. 더 좋은 가치 아파트를 갈아탈 수 있을 떄 꼭 해야한다.
단, 다운그레이드 , 옆그레이드는 안된다.
최종 정리
- 집 전세 빼서 월세로 이사를 진행 할 것
- 기존 앞마당인 부천, 산본 등을 전수 조사
- 7억 기준으로 전세 5.5억 아파트 아파트 서칭
- 3개월간 매물 60개 이상 보기
- 조건 가능하고 최고의 매물 2개 확인 후 매물코칭 진행
- 투자 후 전세세팅 완료되면 다음 상급지 앞마당 만들기
마치며 투자 코칭 후기를 끝낸다.
프메퍼 튜터님에게
정말 귀한 시간 주셔서 감사합니다.
방법을 모를 떄 알려주셔서 뭔가 선택지가 아닌 방향성을 자세히 명확하게 설명을 해주셔서 막혀있던 혈들이 뚤리는 기분이였습니다.
생각은 있었지만 행동으로 옮기는게 쉽지 않습니다. 하지만 프메퍼 튜터님께서 말씀 해주신 내용을 잘 듣고 하다보니 자신감이 생겼습니다. 말씀하신 내용을 행동으로 실행하여 투자코칭 후기가 아닌 실전투자경험에 꼭 쓸 수 있게 만들겠습니다.
저에게는 50만원이라는 돈이 전혀 아깝지 않은 시간이였습니다. 사실 500만원이라도 전 투자코칭을 진행을 하였을 것 같습니다. 너무 좋은 내용에 진심으로 응원해주시는 마음을 받았습니다. 정말 감사합니다.
