월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 금천구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 도봉구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 성북구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
예산 : 5억 미만 4억대
생각보다 매물이 많았지만, 마음에 드는 매물을 찾기는 쉽지 않았다. 자본금을 조금 더 모은 뒤 매수를 진행할까 하는 고민도 들었지만, 강의에서 배운 ‘STOP 할 것: 마음에 들지 않는다는 이유로 더 좋은 매물만 찾으며 결정을 미루는 것’이라는 내용이 떠올랐다. 완벽한 매물을 찾기 위해 계속 미루기보다는, 현재 주어진 조건 안에서 최선의 선택을 할 수 있도록 끝까지 매물 탐색을 이어가기로 했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 창동주공2단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 도봉구 창동
- 연식: 1990년
- 세대수: 750세대
- 평형 : 15평(복도식,방2욕1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리 17.3 km
- 강남역까지 소요시간: 58분
- 시청역까지 소요시간: 43분
- 여의도역까지 소요시간: 54분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 59분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 4개 롯데백화점 노원점, 이마트창동점, 홈플러스 메가푸드마켓방학점, 롯데마트중계점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) C
- 중학교 학업성취도: 창일중학교 83.5%, 창북중학교 75.1%
- 학원가 유무 : 30개
3) 가격
- 평형 정보: 15평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4.43억
4)가치평가 및 결론
-교통 : 교통에 문제는 없음
강남/시청/여의도/직장 모두 1시간 이내로 갈 수 있음.
지하철역(창동역)까지 5분거리
-환경 : 유해시설이 없음
가까운거리에 대형마트3개와 백화점 1개
-학군 : 인근에 중학교가 2개(창일중학교, 창북중학교)가 있으나 학업 성취도가 낮음
학원가의 경우 창동역 근처에 18개로 창동1위 학원가가 있음
-비고 : 매매 차트를 확인했을 때 아직 전고점을 뚫진 않은 아파트.
-결론 : 학군이 상대적으로 떨어지는 곳 같으나, 충분히 고려 대상이라 판단됨.
단지 2. 창동주공17단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 도봉구 창동
- 연식: 1989년
- 세대수: 1,980세대
- 평형 : 15평 (방2욕1개)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) B
- 강남역까지 직선거리 16.3 km
- 강남역까지 소요시간: 52분(버스+버스), 1시간 8분 (버스+지하철)
- 시청역까지 소요시간: 39분
- 여의도역까지 소요시간: 55분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 2분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 6개 롯데백화점 노원점, 이마트창동점, 홈플러스 메가푸드마켓방학점, 롯데마트중계점, 스타필드마켓 월계점, 트레이더스 홀세일 클럽 월계점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) A
- 중학교 학업성취도: 노곡중학교(92.7%)
- 학원가 유무 : 없음 (창동역까지 걸어가야함)
3) 가격
- 평형 정보: 15평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3.59억
4) 가치평가 및 결론
-교통 : 1시간 이상 소요됨.
녹천역까지 걸어서 4분거리
-환경 : 유해시설 없음
가까운거리에 6개의 편의시설이 있음
-학군 : 인근 중학교 1개 (노곡중학교) 있으며, 해당 중학교의 학업성취도가 도봉구 내 1등 (92.7%)
-비고 : 물건을 찾아볼 때 재건축이라는 단어가 옆에 같이 확인됨. 해당 내용은 확인해볼 필요가 있음
-결론 : 교통적인 부분이 아쉬우나, 환경 및 학군이 좋은 곳이라 판단되어 충분히 고려해볼만 하다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
교통 : 2단지
환경 : 차이 없음
학군 : 17단지
- 17단지가 학군이 앞도적으로 좋음에도 불구하고, 수업에서 배운 내용을 토대로 한다면 주공2단지를 선택하는 것이 맞다. 실제로 2단지의 매매가가 근소하게 앞서고 있다. (21평을 비교해도 동일)
나의 생각과 느낀점 :
두 단지를 단순 비교했을 때, 과연 2단지를 선택하는 것이 맞는지 확신이 서지 않았다.
두 단지의 건물 가치는 큰 차이가 없다고 판단했고, 결국 토지의 가치를 중심으로 비교해야 한다고 생각했다. 하지만 어느 한쪽이 압도적으로 유리하다고 판단하기는 어려웠다.
이유 1. 2단지의 교통 입지가 압도적으로 우위에 있다고 보기 어려웠다. 이동 시간은 몇 분 차이에 불과하고, 실제 체감 편의성은 배차 간격에 따라 비슷할 수도 있겠다는 생각이 들었다.
이유 2. 17단지는 학군 측면에서 장점이 있다고 판단했다.
직접 임장해 보면 또 다른 차이를 발견할 수도 있을 것 같다. 또한 내가 분석한 내용에 오류는 없는지, 놓치고 있는 요소는 없는지 튜터님의 피드백이 필요할 것 같다.
