월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 영등포구 (18') |
두 번째 후보 지역 | 서울시 강서구 (18') |
세 번째 후보 지역 | 성남시 중원구 (21') |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
서울시 강서구 :
매수 가능 금액에서 (+,-)를 감안했다. 매수 가능 금액으로 상급지는 하나도 선택할 수 없기 때문에 저축율을 올려서 매수 가능 금액을 증액 할 수 있기 때문에 선택했다.
서울시 영등포구 :
서울의 중급지 중에서 가장 매수 가격에 근접하여 선택했다.
성남시 중원구 :
경기도에서 상급지이며 직장과의 거리를 고려해서 성남시 중원구를 선택
느낌점 : 생각보다 매수 가능한 금액으로는 서울에 평균 매매가에 해당하는 지역을 고르기가 어려웠다.
그래도 서울이니까? 라는 생각으로 하급지도 선택하고자 했지만, 가치비교 평가를 배웠고 꼭 서울이 아니더라도 더 좋은 가치의 물건이 있을 것으로 생각하여 경기도도 포함했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 당산 대우
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 영등포구
- 연식: 1999년식
- 세대수: 536세대
- 평형 : 14평형 (복도식 방1/화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 11km
- 강남역까지 소요시간: 49분 (지하철 2회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 36분 (지하철)
- 여의도역까지 소요시간: 13분 (지하철)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 43분 (차량 이동 or 셔틀버스) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 3개, 대형마트 6개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 양화중 84%
- 학원가 유무: 문래동 25개
3) 가격
- 평형 정보: 14평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10) 5.9억
4)가치평가 및 결론
-교통: 직장에서 자차로 1시간 43분(출퇴근 시간 제외)로 셔틀 버스로 출근 시간은 추가로 확인 필요
- 학군: 양화중(84%)가 있고 주변 학원가는 도보 10분 거리 내 25개 이다.
- 환경: 3km 안에 백화점과 대형마트가 여러개 있다.
- 종합 및 느낀점: 출퇴근 시간을 감안하더라도, 학군 환경 측면에서 크게 이점이 있는 것 같다. 강남 및 주요 근무지에서는 소요 시간은 짧은 편이다 (3대 업무 지구 모두 50분 이내)
단지 2. 우성 1차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 영등포구
- 연식: 1985식
- 세대수: 435세대
- 평형 : 15평형 (복도식 방2/화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 11.2km
- 강남역까지 소요시간: 40분 (지하철)
- 시청역까지 소요시간: 43분 (지하철)
- 여의도역까지 소요시간: 35분 (지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 44분 (차량이동 or 셔틀버스) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 업음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2개, 대형마트 4개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 영남중(68%)
- 학원가 유무: 주변 학원가 없음
3) 가격
- 평형 정보: 15평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10)7.4억
4) 가치평가 및 결론
-교통: 직장에서 자차로 1시간 43분(출퇴근 시간 제외)로 셔틀 버스로 출근 시간은 추가로 확인 필요
- 학군: 영남중(68%)가 있고 주변 학원가가 없다. 학업 성취도가 매우 낮은 편.
- 환경: 3km 안에 백화점과 대형마트가 여러개 있다.
- 종합 및 느낀점: 출퇴근 시간을 감안하더라도, 학군 측면에서는 이점은 없고 환경 측면에서 크게 이점이 있는 것 같다. 강남 및 주요 근무지에서는 소요 시간은 짧은 편이다 (3대 업무 지구 모두 50분 이내)
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 단지 중에는 대림 우성 1차가 더 나은 선택으로 보인다.
이유는 두 단지를 비교했을 때 객관적 S~C 점수로는 동점이었다. 다만, 학군에서 당산 대우가 더욱 좋은 것 처럼 보였지만 교통편에서는 대림 우성1차가 조금 더 이점이 있었고,
A의 마인드이자 나의 생활과 교집합을 찾았을 때, 방 1개의 원룸에서는 생활할 수 없을 것 같다.
그리고 아직 임장을 가보지 않은 상태라 해당 지역의 느낌을 알 수 없었다.
두 지역 모두 빌라 밀집 지역에 덩그러니 아파트긴 했다..
나의 생각과 느낀점 :
서울에서 내가 가진 수중의 돈으로는 개인의 만족을 느낄 수 있는 집은 살 수 없다는 것을 느꼈다…
그래도 현재는 2개 중의 The One을 찾은 것이니까,
나머지 지역에서 가치 비교 평가를 차주에 이어서 해보고 그 중에 Best One 을 골라보면 될 것 같다.
서울은… 어떤 곳일까….
