월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 금천구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
예산 6억대에 맞는 강남접근성이 괜찮은 지역을 선정해 보았을때 강남 접근성이 괜찮으면서 배우자와 나 출퇴근이 1시간30분 이내로 가능한 지역으로 선정해 보았다 해당 예산으로 접근 가능한 구가 서울에 몇가지구가 더 있긴하지만 비교가능한 단지가 너무 적어서 이번에 비교에서는 제외시켰다.
해당 지역을 선정하면서 사람들이 별로 선호하지 않을것 같은 지역이라는 생각이 들기도 했지만 서울 접근성이 좋은 땅을 산다는 생각으로 지역을 선정하게 되었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 신구로현대아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구 구로중앙로18길 68
- 연식: 1988.6.17. (39년차)
- 세대수: 397세대
- 평형 : 23평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 11.9km
- 강남역까지 소요시간: 37분 (대림역까지 도보 10분)
- 시청역까지 소요시간: 38분 (대림역까지 도보 10분)
- 여의도역까지 소요시간: 28분 (대림역까지 도보 10분, 9호선 당산역 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나: 40분, 배우자: 48분 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):백화점 : 영등포 신세계 타임스퀘어, NC 신구로점, 현대아울렛 가산점 등
대형마트 : 코스트코 고척점, 이마트 신도림점, 홈플러스 신도림점, 이마트 구로점
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구로중 69.2%, 영림중 69%
- 학원가 유무: 구로동 7개
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5억5천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6억
4)가치평가 및 결론
교통 A : 강남 1시간이내 부도심 30분이내 접근가능하므로 현재 예산으로 1시간 이내 환승없이 강남접근이 가능한 유일한 매물 이라는 생각이 든다
환경 S : 백화점 3개 영등포 및 신도림 접근성이 좋다
학군 C : 구로중 69.2% 학군에는 관심이 없는 지역인것같다.
대림역 인근 중국인거주비율이 높은 지역이라 판단하는 기준이 어려운점이 있다 직접 임장을가서 생활환경을 확인해봐야겠다.
단지 2. 구로한신아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구 구일로8길 63
- 연식: 1988.12. (38년차)
- 세대수: 488세대
- 평형 : 18평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 13.6km
- 강남역까지 소요시간: 50분 (도보 9분, 2호선 신도림역 환승)
- 시청역까지 소요시간: 25분 (도보 9분)
- 여의도역까지 소요시간: 33분 (도보 9분, 노량진역 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 55분, 배우자 37분 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):백화점 : NC신구로점, 가산 현대아울렛
대형마트 : 코스트코 고척점, 이마트 신도림점
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구일중학교 81.1%
- 학원가 유무 : 구로동 1위 학원가 14개
3) 가격
- 평형 정보: 18평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5억5천 ~ 6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억6천
4) 가치평가 및 결론
교통A : 강남역까지 1시간이내 부도심 30분이내 접근 가능하며 배우자와 나 출퇴근이 비교적 편한 위치라서 실거주 목적으로 괜찮다고 생각이든다
환경S : 현대백화점 신세계백화점같은 유명 브랜드 백화점이 아닌 아울렛이라서 S등급을 부여할 수 있는지 의문이 든다.
학군C : 구로구에서는 80%이상의 학군지가 별로 없어서 구로구 3등 중학교이다 하지만 85%미만으로 큰 의미는 없어보인다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
강남까지의 접근성을 따져 보면 신구로 현대아파트가 약 13분 정도 더 빠르다. 또한 대림역에서 2호선으로 환승 없이 이동할 수 있으며, 지하철 선호도 1위인 2호선을 이용할 수 있다.
반면 구로한신아파트의 경우 1회 환승이 필요하며, 상대적으로 선호도가 낮은 1호선을 이용해야 한다. 따라서 교통 측면에서는 신구로 현대아파트가 우위에 있다고 판단된다.
환경의 경우 두 아파트가 비슷한 위치에 있어 차이가 크지 않다고 판단된다.
학군은 구로한신아파트가 81.1%로 더 높지만, 85% 미만이므로 큰 의미는 없어 보인다.
따라서 이번 비교 평가에서는 신구로 현대아파트가 우위에 있다고 판단된다.
나의 생각과 느낀점 :
위 비교에서는 신구로 현대아파트가 우위에 있지만, 대림역의 특성상 주변에 중국인 거주 비율이 높다는 점이 마음에 걸린다.
해당 지역이 안전한지는 직접 임장을 통해 확인할 수 있을 것 같다.
강의를 들을 때는 각각의 공식을 적용하면 명쾌한 정답이 나올 것이라고 생각했다. 하지만 직접 비교 평가를 해 보니, 주변 환경과 같은 요소도 고려해야 한다는 점에서 고민이 생긴다.
다만 유디님께서 말씀하신 것처럼 '땅을 산다'라는 기준으로 접근한다면, 이러한 요소들을 어느 정도까지 고려해야 하는지 고민이 된다. 정말 이런 부분들을 고려하지 않아도 괜찮은 것인지 아직은 잘 모르겠다!
