월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 강서구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 동대문구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 |
지역 선정 이유 및 느낀점
정책자금대출 내의 매수가가 6억이다보니, 6억 이하의 매물을 보아야 했다. 서울의 6억이하의 집이 도대체 어디있나.. 하며 걱정했는데 생~각보다 없지는 않았다. 단점은 소형평수이며 외곽이라는점.. 외곽이 아니면 주상복합밖에 없다. 또, 매물이 거의 없어서 옆단지끼리(?) 비교를 해야 할 것 같다.
아직은 집이 작아도 버틸(?) 수 있을 거라는 생각이 들고, 어쨌든 내가 고를 수 있는 1등 매물을 찾으면 된다.
강서구는 분위기 임장을 한 지역이다. 후보지역에 넣어 단지를 확인 해 보고 싶었다.
동대문구는 내 예산으로 갈 수 있는 지역 중 교통이 제일 좋은 지역이라 생각이 들어 후보로 넣었다.
노원구는 학원가를 타겟으로 한 지역이었다. 교통은 매우 아쉽지만 2세를 생각하여 학군지쪽을 꼭 후보로 넣고싶었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 방화 5단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 강서구 방화
- 연식: 1994년식
- 세대수: 1372세대
- 평형 : 13평 (복도식 / 방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 21.1km
- 강남역까지 소요시간: 57분 (지하철 환승 1회, 도보포함)
- 시청역까지 소요시간: 55분 (지하철 환승 1)
- 여의도역까지 소요시간: 39분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 7분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 물재생센터
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1, 마트 1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 삼정중 83%
- 학원가 유무 : 신방화역 53개
3) 가격
- 평형 정보: 13평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.5억 (26.10)
4)가치평가 및 결론
- 교통
배우자 직장이 생각보다 멀다. 아무래도 강서구 종착역에 있는 아파트 단지여서 그런것같다. 강남도 9호선 급행을 타지 않으면 1시간보다도 더 걸릴것같다.
- 학군
바로 앞에 삼정중(83%)이 있지만 삼정중 보다도 가까운 방원중(76%)도 있다.
학군으로 결정하기엔 무리가 있어보인다.
학원가는 근처에는 없고, 지하철 혹은 버스로 이동해야 갈 수 있을것같다.
- 환경
유해시설인 물재생센터가 1km내에 있다.
백화점은 2km이내에 있다. 백화점 옆에 마트도 또 있어서 생활하기엔 무난할 것 같다.
실거래가는 예산안에 들어와있어서 무난하게 고려할 수 있을것같지만 호가가 살짝 높아서 호가대로 매매하게 된다면 인테리어 비는 따로 빼지는 못할 것 같다.
단지 2. 마곡중앙하이츠
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 강서구 방화동
- 연식: 1994년식
- 세대수: 930세대
- 평형 : 15평 (복도식 / 방2 화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 21.1km
- 강남역까지 소요시간: 55분 (지하철 환승 1회, 도보 포함)
- 시청역까지 소요시간: 53분 (지하철 환승 1회)
- 여의도역까지 소요시간: 35분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 2분 (지하철 환승 1회) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 물재생센터
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1, 마트 1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도 : 방원중(76%), 방화중(65%)
- 학원가 유무 : 신방화역 53개
3) 가격
- 평형 정보 : 15평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.15억 (26.10)
4) 가치평가 및 결론
- 교직화한은 위의 방화 5단지와 비슷하다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론
강서구에서 예산에 맞는 집이 거의 없었다. ㅜㅜ 그래서 불과 1km밖에 안되는 옆단지로 비교를 하게 되었다.
그러다보니 교직환학의 차이는 없었고 차이점을 보기 위해서는 임장을 가보는 수 밖에 없다 생각이 되었다.
교통편은 둘 다 주요업무지구와 1시간 안팎이지만 물리적 거리가 강남과 너무 멀었다. 상대적으로 가격이 저렴한만큼 이정도의 단점이 있는듯 하다.
그리고 집 근처 인프라가 너무 적었다. 때문에 2세 양육 전까지 거주하는 집 정도로 생각해야할것같다.
나의 생각과 느낀점
호갱노노의 거주자 댓글을 보면 조용한 동네라서 살기 좋다는 댓글이 많았다. 그리고 대장아파트는 방화 5단지 이던데 마곡 중앙하이츠의 최근 실거래가가 더 높아서 신기했다. 1정거장이라도 더 중심지와 가까워서 그런걸까.
강서구가 평균 매매가 지역의 하급지 중 제일 높은 매매가여서 그런가.. 선택권이 없어서 아쉬웠다. 강서구 매물 분석을 끝내고 다른 후보 지역을 통해 선택지를 넓혀야 겠다.
