월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 성남 수정구 |
두 번째 후보 지역 | 경기도 광명 |
세 번째 후보 지역 | 안양 동안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
내 예산 9억대로 할수있는 매물이 서울외곽에 있고, 대부분 경기도는 그나마 중심지와 가깝다.
그중에서도 4급지로 된 곳 중 가장 서울과 밀접하고 가까운 곳을 선정하였다.
10평대도 볼수있었지만 3-4인가족이 살수있는 20평대를 위주로 찾아보았다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 성남 수정구 진로
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 성남시 수정구
- 연식: 1998년
- 세대수: 499세대
- 평형 : 24평 (복도식/ 방3화1)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 12.48KM
- 강남역까지 소요시간: 44분 (8호선→2호선 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 71분 (8호선→2호선 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 63분 (8호선→9호선 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 시청까지 71분(지하철 1회환승), 배우자 직장 과천 30분(자차)*나는 근무지이동이 가능하여 배우자의 이동거리만 참고하였다
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 성남서중 70%
- 학원가 유무 :단대동 14개
3) 가격
- 평형 정보: 24평 (복도식/ 방3화1)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7.9억
*26.9월이후 실거래없음. 평균전세가율이 65%로 높은편이다.
4)가치평가 및 결론
-교통 : 8호선 남한산성입구역 역세권이다.도보 10분이내
강남까지 1시간이내 도착할 수 있고, 잠실까지도 바로 갈수있다.
무엇보다 강남과 송파와 인접한 위치이고 지하철 이동거리까지 1시간이내로 가치가 있다.
*나는 근무지이동이 가능하여 배우자의 이동거리만 참고하였다
-학군 : 학군이 아쉽다. 학업성취도가 70% 암울하다.. 그나마 상원여자중학교가 유일하게 84%로 괜찮은편이다.
-환경 : 백화점은 없지만 주변 인근 지역(잠실,위례,판교 등)에서 이용가능할 것같고 대형마트도 1개있어 괜찮다.
소규모이지만 택지로 되어있고 비선호시설은 없지만, 비선호가 될만한 경사가 일부 있다. (아파트까지 심하진않음) 또 단대공원이 가까워 공원산책을 하기 좋다는 것. 녹색지역과 근접하다.
-종합 및 느낀점 : 물리적위치, 이동시간 가깝고 언덕은 있지만 길이 길지않은편. 역과도 가까워 이동하기 편리하다.
바로 옆단지가 수정구의 대장아파트 성남단대푸르지오라 생활권을 공유할 수있는 장점이 있다.
그러나 지하철역 주변은 생활이 편리하다고 느껴질만한 상권은 크게 없어 아쉽다.
20평대부터 40평대까지 있어서 대가족이 살기에도 괜찮을 것 같다. 단지내 이동도 있을듯.
현재 호가가 8.2억인데 지난 실거래에 비해 호가가 3천만원 올랐다.
21년 상승장(6.5억) 대비 21%상승, 23년 하락장(4.7억) 대비 59%상승하여 가격회복력이 좋은 것 같다.
앞으로도 상승할 수 있다고 본다.
고민되는건, 수정구는 주변이 대부분 대규모신축으로 되어있거나 소규모 구축단지로 되어있다.
그리고 중원구와 더불어 추후 입주예정이기도 하다. 구축이고 세대수가 주변대비 적다보니
지금 내가 사더라도 장기적으로는 상승하지만, 단기적으로 가격이 하락할 수 있음을 인지하고 있어야 할 것 같다.
단지 2. 성남 수정구 두산아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 성남 수정구
- 연식: 1993년년
- 세대수: 570세대
- 평형 : 24평 (계단식/ 방3화1)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 12.27KM
- 강남역까지 소요시간: 49분 (8호선→2호선 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 71분 (8호선→2호선 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 63분 (8호선→9호선 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 시청까지 71분(지하철 1회환승), 배우자 직장 과천 26분(자차)*나는 근무지이동이 가능하여 배우자의 이동거리만 참고하였다
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 성남서중 70%
- 학원가 유무 :신흥동 14개
3) 가격
- 평형 정보: 24평(계단식/방3화1)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.5억(1층기준)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.43억
*26.7월이후 실거래없음.
4) 가치평가 및 결론
-교통 : 8호선 단대오거리역과 신흥역 사이에 있으며 더블역세권이다. 도보 10분이내
강남까지 1시간이내 도착할 수 있고, 잠실까지도 바로 갈수있다.
단대동 진로와 마찬가지로 교통접근성이 좋다.
*나는 근무지이동이 가능하여 배우자의 이동거리만 참고하였다
-학군 (진로와동일): 학군은 단대동 진로아파트와 비슷하다. 위치가 비슷하여 학군은 똑같다.
(학업성취도가 70% / 상원여자중학교가 유일하게 84%)
-환경 (진로와비슷): 백화점은 없고 대형마트는 1개있다.
소규모이지만 택지로 되어있고 비선호시설은 없다. 진로와 다르게 평지이다.
희망대공원이 가까워 공원산책을 하기 좋다는 것. 녹색지역과 근접하다.
-종합 및 느낀점 : 진로아파트와 위치가 비슷하기에 교통,학군,환경부분이 거의 비슷하다.
평지로 되어있고 역과도 가까워 이동하기 편리하다.
바로 옆단지가 산성역푸르지오 신축대단지와 같은 초등학교를 보낼 수 있고 생활권을 공유할 수 있다.
그러나 아파트단지부터 지하철역 주변까지 상권이 깔끔하다.
평형대가 24평, 28평 뿐이라 30평대를 원하는 수요자는 좁다고 느껴질듯, 다만 24평도 계단식이라 희소성이 있다.
현재 호가가 1층기준 8.5억인데(매물없음) 실거래대비 호가가 700만원 올랐다. (1층이라 많이 올리진않은듯)
21년 상승장(8억_거래1건) 대비 3%상승, 23년 하락장(6억) 대비 40%상승하여 전고대비 많이 상승하지는 않았다.(20평대만 있어서 그런가)
주변환경이 좋아서 앞으로도 상승할 수 있다고 본다. 그러나 아직 중층매물은 없다^^;
이 역시도 수정구는 주변이 대부분 대규모신축이거나 소규모 구축단지로 되어있다.
그리고 중원구와 더불어 추후 입주예정이기도 하다. 구축이고 세대수가 주변대비 적다보니
지금 내가 사더라도 장기적으로는 상승하지만, 단기적으로 가격이 하락할 수 있음을 인지하고 있어야 할 것 같다.
진로아파트와 두산아파트 입지가 너무 비슷하여
나홀로아파트라 후보단지는 아니지만 비교평가하기위해
위치가 다른 다른 아파트도 추가로 분석해보았습니다.
단지 3. 성남 수정구 가천대역두산위브
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 성남 수정구
- 연식: 2018년
- 세대수: 503세대
- 평형 : 24평 (계단식/ 방3화2)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 10.81KM
- 강남역까지 소요시간: 42분 (수인분당선→2호선 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 63분 (수인분당선→2호선 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 59분 (수인분당선→9호선 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 시청까지 63분(지하철 1회환승), 배우자 직장 과천 25분(자차)*나는 근무지이동이 가능하여 배우자의 이동거리만 참고하였다
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 태평중 67%
- 학원가 유무 :태평동 10개
3) 가격
- 평형 정보: 24평(계단식/방3화2)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.8억
*26.9월 8.8억 최고가 찍음.
4) 가치평가 및 결론
-교통 : 지하철역은 수인분당선 가천대역이 가장 가까우나 역세권은 아니다. 버스로 환승필요.
그래도 강남까지 1시간이내 도착할 수 있다.
*나는 근무지이동이 가능하여 배우자의 이동거리만 참고하였다
-학군 : 학군은 학업성취도가 태평중 67% / 성남여자중학교 74% (수정구전체가 남자학군은 좋지않다)
-환경 : 백화점은 없고 대형마트는 1개있다. 두산아파트와 진로아파트 중 가장 떨어지는 부분이다.
신축이지만 나홀로 아파트이고 주변은 주택빌라로 되어있다.
그리고 아파트는 평지이지만 그 주변은 경사져서 언덕을 넘나들며 이동할 수 있다.
두산과 진로는 공원이 가깝지만, 두산위브는 성남시립족구장이 있다.
-종합 및 느낀점 : 진로아파트와 두산아파트 보다 연식을 제외하고는 가치적으로는 떨어지는 건 어쩔 수 없다.
언덕도 있고 역과도 멀고 나홀로라서 수요는 떨어질 것으로 보인다.
평형대가 24평, 28평,34평으로 되어있지만 주변 학교도 멀고 상권도 역시 아쉽다.
현재 호가는 8.5억인데 실거래대비 3천만원 떨어졌다.(거래가 잘 안되는 듯)
21년 상승장(8.5억) 대비 2%상승, 23년 하락장(5.6억) 대비 60%상승하여 전고대비 많이 상승했다.
신축인 것을 제외하면 가격이 싼것 같진않다. 건물값이 크게 작용한 듯.
가천대쪽은 아파트보다는 대학교, 주택/빌라가 많고 입주예정도 근거리에는 없다.
생각보다 세대수도 크지않아 나홀로느낌이 많이 들듯. 이 돈이면 진로나 두산을 선택하겠다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
교통: 두산위브 ≥ 진로 ≥ 두산
학군: 두산 = 진로 > 두산위브
환경: 두산 = 진로 ≥ 두산위브 (공원기준)
가격 : 두산 ≥ 두산위브 > 진로
두산 1순위 (가격이 8억중반 전제)
진로 2순위 (가격이 가장 싸다)
두산위브는 3순위 아닌 3.5순위로 두겠다 (가격이 싸게 느껴지지않는다)
나의 생각과 느낀점 :
수정구가 학군이 전체적으로 좋지가 않다. 아이를 키우는 입장에서 아쉽다.
