내집마련 기초반 2주차 내집마련 보고서_단지비교 [바야바야]

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 26년 올해 1호기 매수 후 약 2년가량 꾸준히 저축을 통해 목돈을 마련할 계획이며, 1호기 매도와 이후 결혼을 목표로 갈아타기를 도전할 생각으로 목표예산을 높게 잡음

가격이 올라가는 속도나 내 예산으로 보았을때 1호기 매도로 많은 시세차익이 필요하고, 저축률 또한 높히고 엄청나게 많은 노력이 필요하다는 생각이 들었다.

원하던 단지를 가려면 거의 퀀텀점프가 되어야 하지않을까 싶다.

높은 목표를 이루기 위해 앞마당을 꾸준히 넓히고, 기회가 올때를 기다려 기회를 꼭 잡아내겠다.

첫번째 후보지역의 경우 강의를 통해 이미 답은 알지만 제일 좋은 두 곳을 비교해 보도록 하겠다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 귀인마을 현대 홈타운

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 동안구 평촌동
• 연식: 2002년식
• 세대수: 967세대
• 평형 : 32평형 계단식 / 방3 화2

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 13.8km
   - 강남역까지 소요시간: 35분 + 도보24분 환승 1번
   - 시청역까지 소요시간: 47분 + 도보 24분 환승 1번
   - 여의도역까지 소요시간: 45분 + 도보 24분 환승 1번
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 36분 + 도보 24분 + 셔틀버스 10분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 교도소, 자원회수시설
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 귀인중 96% 
   - 학원가 유무 평촌 학원가 323개
    

3) 가격

• 평형 정보: 33평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15억 3천만원
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 15억 5500만원

• 

4)가치평가 및 결론
교통 - 교통의 경우 역 접근성은 꽤나 떨어지는 편이다. 15분이상 걸리므로 걸어서 가기보단 버스를 타고 역으로 이동할 것 같다. 4호선의 경우 강남과 직결되는 노선은 아니어서 아쉽지만 주요한 지역을 지나므로 한번의 환승+1시간이내 도착이라는 장점이 있다.
직장 - 주요 업무지구로 이동하는 수요가 많은 베드타운이지만 주변 일자리는 많다. 

환경 - 그리고 반경 3km이내 유해시설 및 비선호 시설이 일부 존재한다.

학군 - 도보 5분이내 지역 내 최대 학원가가 존재하며, 지역 내 1등 중학교인 귀인중학교를 끼고 있다.

다만 초등학교의 경우 대로를 지나가야해 다소 아쉬움은 존재한다.

안양시 동안구 평촌의 학원가는 다른 지역에서 평촌으로 올 만큼 충분히 학군의 가치가 크다.

이에 주변의 유해시설과 비선호시설이 존재함에도 많은 사람들이 선호한다.

해당 단지의 경우 가장 큰 학군을 가졌고, 주변대비 약 10년가량 연식이 좋은 점이 장점이다.

다만 용적률의 경우 주변단지 대비 떨어지는 것은 단점이다.

단지 2. 평촌 더샵 센트럴시티
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 동안구 관양동
• 연식: 2016년식
• 세대수: 1459세대
• 평형 : 34평형 계단식 방3 화2

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 12.3km
   - 강남역까지 소요시간: 35분 + 도보13분 환승 1번
   - 시청역까지 소요시간: 47분 + 도보 13분 환승 1번
   - 여의도역까지 소요시간: 45분 + 도보 13분 환승 1번
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 36분 + 도보 13분 + 셔틀버스 10분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 교도소, 자원회수시설
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 부안중 79%
   - 학원가 유무 멀리있는 평촌학원가 이용 323개
    

3) 가격

• 평형 정보: 34평형
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 15억

• 

4) 가치평가 및 결론
교통 - 교통의 경우 역 접근성은 꽤나 떨어지는 편이다. 15분이상 걸리므로 걸어서 가기보단 버스를 타고 역으로 이동할 것 같다. 4호선의 경우 강남과 직결되는 노선은 아니어서 아쉽지만 주요한 지역을 지나므로 한번의 환승+1시간이내 도착이라는 장점이 있다.
직장 - 주요 업무지구로 이동하는 수요가 많은 베드타운이지만 주변 일자리는 많다. 

환경 - 그리고 반경 3km이내 유해시설 및 비선호 시설이 일부 존재한다.

학군 - 같은구 안에 지역 내 최대 학원가가 존재하지만 접근성은 꽤나 떨어지는 편.

중학교의 학업성취도는 낮은편이지만 신축 아파트의 장점으로 이전 대비해선 나아지지 않았을까 함.

해당 단지의 경우 주변 대비 좋은 연식과 세대수를 가졌다. 다만 근처 학의천을 넘어가면 또다른 대단지 신축들이 많으므로 건물의 가치는 얼마 남지 않았다고 생각한다.

준신축 + 주변 교통호재로 인해 빠르게 가격상승이 이루어 졌다고 생각한다.

3. 단지 비교표 작성

비교평가 결론 : 귀인마을 현대홈타운

나의 생각과 느낀점 :  10년 이상 오래된 구축이고 다른 기준들은 대부분 비슷하지만 지역의 최대장점인 학군을 기준으로 하였을때 극명하게 갈라진다.

이후 5년정도만 시간이 흘러도 시세는 충분히 뒤집힐 가능성이 있을 것 같다.