월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 노원구 |
두 번째 후보 지역 | 중랑구 |
세 번째 후보 지역 | 서대문구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
우선 2.5억 /받을수 있는 대출 40% 로 예산으로 갈수 있는 지역이 별로 없었다 ㅠㅠ
그중에 노원이 그래도 선택지가 조금 있어보였고
중랑구는 수업때 제공해주신 예산 지역 리스트에 있어서
서대문구는 예전에 살았던 동네로 지역은 예산보다는 상급지지만 그중에서 그래도 예산으로 갈수있는 노후화된 아파트들이 보여 이렇게 세 지역을 선택하게 되었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 한신 은빛 2단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 노원구
- 연식: 1998. 10.(28년차)
- 세대수: 1,313세대
- 평형 :24평 (전용18) 저/15층 남향/복도
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 20.3km
- 강남역까지 소요시간: 57분 (지하철 1번 환승)
- 시청역까지 소요시간: 50분 (지하철 1번 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 10분 (지하철 1번 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 윤지 차로 43분/도웅 차로 1시간 26분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: x
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 x 대형마트 애매한거 2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:수락중 81%
- 학원가 유무 :무
3) 가격
- 평형 정보: 24평 (전용 18)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억 1000 (1층인것 같다)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 강남역까지 약 57분, 시청역까지 50분, 여의도역까지 1시간 10분 정도 걸린다. 내 직장까지는 자차 약 43분, 배우자 직장까지는 약 1시간 26분으로 동신아파트보다 출퇴근 접근성이 떨어진다. 지하철 1회 환승으로 주요 업무지구에 갈 수 있지만, 전체적인 교통 입지는 아쉬운 편이다.
- 학군: 수락중 학업성취도는 81%로 확인됐지만, 단지 주변에 뚜렷한 학원가가 없다. 교육환경을 중요하게 생각한다면 동신아파트보다 아쉬운 부분이다.
- 환경: 반경 3km 내 특별한 유해시설은 없지만, 백화점이 없고 대형마트도 확실하게 이용할 만한 곳이 많지 않아 생활 편의성은 보통 정도로 보인다.
- 가격: 24평(전용 18㎡) 기준 현재 호가는 약 6억 1,000만 원, 최근 실거래가는 6억 원으로 확인됐다. 동신아파트와 가격 차이가 크지 않은 상황에서 교통이나 생활 편의성을 비교하면 가격적인 메리트가 크게 느껴지지는 않는다.
- 종합: 1,313세대의 대단지라는 점은 장점이고 가격도 6억 초반으로 접근할 수 있지만, 교통·생활 편의성·학원가 측면에서는 동신아파트보다 아쉬움이 많았다. 특히 우리 가족의 직장 접근성과 외식·마트 이용 등 실제 생활 편의성을 생각하면 비슷한 가격을 주고 은빛아파트를 선택할 이유는 조금 부족해 보인다.
단지 2. 단지명 동신 아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 노원구 공릉
- 연식:1999.12.24 (27년차)
- 세대수:452세대 (해당 면적 200세대)
- 평형 :84㎡ (전용59)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리
- 강남역까지 소요시간: 걸어서 10분 버스로 40분 =총 50분 /7호선 지하철로 47분 (한번 환승)
- 시청역까지 소요시간: 지하철 1번 버스 1번 총 2번 환승 =52분
- 여의도역까지 소요시간: 지하철 2번 환승 59분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:윤지 자차로 34분 /도웅 택시로 55분 (하지말 현재 이 공릉 아파트 분석하는 시간은 주말 9시로 평일도 같은 시간이 걸리는지 확인 필요)
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 0
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): - 대형마트 5개 (롯데마트 이마트 트레이더스마켓 스타필드 마켓 등등 )
- 백화점 0개 (하지만 3.3키로 이내에 롯데마트 노원점이 있다)
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 한천중 81% 도보 500m
- 학원가 유무 :유 16개 600-700m
3) 가격
- 평형 정보:84㎡ (전용59)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :6억 2000-5000
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9/4 6억 2000
4) 가치평가 및 결론
교통: 내 직장(역삼)까지 약 34분, 배우자 직장까지는 약 55분으로 확인됐다. 7호선을 이용해 강남 접근이 가능하고, 은빛아파트보다 강남과 조금 더 가까운 점이 장점이다. 다만 현재 시간은 주말 기준이라 평일 출퇴근 시간도 추가로 확인해볼 필요가 있다.
- 학군: 한천중(81%)이 도보 약 500m 거리에 있고, 600~700m 내에 약 16개의 학원이 있다. 큰 학원가는 아니지만 중계동 학원가도 이용할 수 있어 교육환경은 나쁘지 않아 보인다.
- 환경: 반경 3km 내 특별한 유해시설이 없고, 대형마트가 약 5곳 있어 생활 편의성이 좋다. 백화점은 가까운 곳에 없지만 노원 쪽 백화점도 이용할 수 있다. 특히 아파트 상가에 식당과 프랜차이즈 매장이 있어 외식이 잦은 우리 가족에게는 장점이다.
- 가격: 현재 호가는 약 6.2~6.5억, 최근 실거래가는 6.2억으로 확인됐다. 호가와 실거래가 차이가 크지 않아 현재 시세가 어느 정도 반영된 것으로 보인다.
- 종합: 가격이 비슷한 은빛아파트와 비교했을 때 생활 편의성과 강남 접근성, 학원가 이용 측면에서 동신아파트가 내 기준에는 더 좋아 보였다. 특히 대형마트와 식당 등 실제 생활에서 자주 이용하는 시설들이 잘 갖춰져 있다는 점이 마음에 들었다. 다만 27년 된 구축이고 대단지가 아니라는 점은 아쉽다. 현재 가격대에서 우리 가족이 실제로 생활하기에는 꽤 괜찮은 선택지라고 판단했다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
가격은 두 아파트가 비슷했지만, 내 기준에서는 공릉동신아파트가 조금 더 나아 보였다.
동신아파트는 주변에 대형마트도 많고, 아파트 상가 안에도 식당이나 프랜차이즈 매장들이 있어서 외식이 잦은 우리 가족이 생활하기에는 훨씬 편리해 보였다.
교통은 두 아파트 모두 7호선을 이용할 수 있다는 공통점이 있지만, 은빛아파트는 수락산역 인근이고 동신아파트는 공릉역 인근이라 강남 접근성도 동신아파트가 조금 더 좋다는 점이 마음에 들었다. 주변에 학원가도 있고, 중계동 학원가를 이용하기에도 은빛아파트보다 접근성이 좋아 아이를 키우는 우리 가족에게는 동신아파트가 조금 더 적합해 보였다.
이번에 이렇게 두 아파트를 직접 비교해서 보고서로 작성해보니, 막연하게 생각했을 때보다 각 아파트의 장단점이 훨씬 명확하게 보이고 실제로 눈에 보이게 비교할 수 있어서 좋았다.
물론 지금 비교한 두 아파트가 우리 가족에게 가장 좋은 선택이라는 의미는 아니다. 하지만 이렇게 직접 하나씩 비교하고 정리해보면서, 앞으로 또 다른 좋은 아파트가 나왔을 때도 단순히 다른 사람의 추천이나 느낌만 보고 판단하지 않고 내 기준으로 더 나은 아파트를 구분할 수 있는 힘이 생긴 것 같다.
아직 부동산을 배우는 과정이지만, 이렇게 하나씩 직접 찾아보고 비교하면서 나만의 기준을 만들어가는 게 꽤 재미있다.
지금 당장 베스트 아파트를 찾은 건 아닐지라도, 다음에 더 좋은 아파트가 나타났을 때 그걸 알아볼 수 있는 ‘무기’ 하나를 얻은 것 같아서 기쁘다.
나의 생각과 느낀점 :
현재 분양 받은 의정부 아파트는 신축에 40평대(8억 9천)
공릉 아파트 24평 (6억 2천) 두 아파트중 어느것이 5년뒤 더 올라있을까? ㅜㅜ
그리고 공릉동 동신 아파트 구축식 24평에 우리 네가족이 정말 가서 살수 있을지 모르겠다 ㅠㅠ
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