내마기 2강 과제

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

지난 주 예산에서 가능한 매매가는 8.3억이었다.  

지역 선정 시 교재 내에서 평균 매매가에 대한 테이블을 참조하면서 직장에 비교적 편하게 접근할 수 있는 9호선 급행을 이용할 수 있고, 평균 실 거래가가 예산 안에 들어오는 강서구를 선택했다.  

이외에도 구로구와 양천구가 있었지만, 이번 가치 평가 및 비교 평가에서 분석해보고 싶은 후보 지역은 둘 다 강서구 였어서 분석 대상으로 꼽았다.  

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 가양9단지

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 강서구 가양동 

• 연식: 1993.2 

• 세대수: 1005세대 

• 평형 : 17평형(복도식/방2화1) 

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가 

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) 
   - 강남역까지 직선거리:  16.1km 
   - 강남역까지 소요시간:  48분(환승 2회, 지하철 9-9-신분당) 
   - 시청역까지 소요시간:  48분(환승 1회, 지하철 9-2) 
   - 여의도역까지 소요시간:  21분(환승 0회, 지하철 9) 
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간:  
     - [판교역] 65분(지하철 9-9-신분당)  
     - [서울역] 49분(지하철 9-1) 

2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) 
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부:  물재생센터 2곳(난지/서남) 
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1곳, 마트 4곳 

3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)  
   - 중학교 학업성취도: 경서중 70.1% 
   - 학원가 유무 : 가양동 31개 

3) 가격 

• 평형 정보: 17평형(복도식/방2화1) 

• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8억 2천 

• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8억 6천 (26.09) 

4)가치평가 및 결론
 - 교통: 일반열차이지만 9호선 증미역 역세권에 위치하여 강남권 접근성은 서울 서남 지역 치고 괜찮은 것 같다. 다만, 나와 배우자 직장까지의 접근성으로 볼 때, 증미역에 급행 노선이 없어서 중간에 갈아타야 한다는 점이 불편할 것 같다. 내 직장인 판교까지 가려면 신논현역에서 신분당선 환승이 필수적이기 때문에 환승을 2번이나 해야 한다는 점은 불편할 것 같다.  

- 학군: 강서구 내에서 중학교 학업성취도가 70%인 17위로 다음으로 가까운 마포중(76%, 10위)과 차이가 큰 편이다. 기준 성취도가 85%라고 할 때 강서구 내에서 기준을 충족하는 학교는 총 6개인데, 17위라고 하니 학군 메리트는 없다고 판단이 들었다. 목동과 가까운 지역이라고 해서 다수의 중학교 학업 성취도가 높은 것은 아니라는 생각을 하게 했다. 

- 환경: 3km 지점에 서울난지물재생센터(+서남)가 있었다. 서울의 서쪽 지역에 해당하다 보니 재생센터가 있을 것 같다는 우려가 맞았다. 다행인 점은 한강을 사이에 두고 대각선 끝에 위치한다는 점이다. 어떤 점이 불편하게 될지는 조사해봐야겠다. 

- 종합 및 느낀 점: 출퇴근 시 9호선이지만 일반 열차를 타야한다는 것이 판교 직장인으로서 단점이라고 느껴졌다. 가양역까지 도보 14분인 점을 감안해서 다시 보면, 증미~판교(65분), 가양~판교(68분)로 급행이라는 편리함을 위해 도보 시간을 더 할애하더라도 시간적으로는 오히려 늘어난다는 점에서 불편할 것이라는 생각이 들었다.  

또, 물재생센터와 같은 유해시설을 경계해야 한다고 하셨는데 어떤 점이 입주민들로 하여금 불편함을 초래하는 것인지 조사해서 본 보고서에 반영해야 겠다는 생각이 들었다. 편의시설은 백화점이 2km 지점에 위치해 있었으나 일반적으로 접하는 롯데/현대/신세계 등의 브랜드가 아닌 NC였다는 점은 알아둘만할 것 같다.  

목동과 인접하다고 해서 다수의 지역이 중학교 학업 성취도가 높은 것은 아니라고 생각이 들었고, 오히려 목동에서 벗어난 학군적으로 디메리트인 지역이라서 지금의 가격이 형성된 것이 아닐까 하는 생각이 들었다. 발산동으로 갈수록 명덕외고와 같은 특목고와 그를 둘러싼 100여 개의 학원가가 있는데 해당 지역과도 인접하지는 않아서 아쉬웠다. 

단지 2. 등촌주공8단 
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 강서구 등촌동 

• 연식: 1994.11 

• 세대수: 445세대 

• 평형 : 17평형(복도식/방2화1) 

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가 

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) 
   - 강남역까지 직선거리:  17.1km 
   - 강남역까지 소요시간:  43분 (환승 1회, 지하철 9-신분당) 
   - 시청역까지 소요시간:  41분 (환승 1회, 지하철 9-2) 
   - 여의도역까지 소요시간:  21분 (환승 0회, 지하철 9) 
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간:  
     - [판교역] 59분 (환승 1회, 지하철 9-신분당) 
     - [서울역] 46분 (환승 1회, 지하철 9-1) 

2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) 
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부:  물재생센터 2곳(난지/서남) 
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1곳, 마트 4곳 

3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)  
   - 중학교 학업성취도: 등원중 77.8% 
   - 학원가 유무 내발산동/등촌동 136개 
    

   

    

    

3) 가격 

• 평형 정보: 17평형(복도식/방2화1) 

• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.1억 

• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.2억 (26.10) 

4) 가치평가 및 결론
 - 교통: 급행 열차가 서는 가양역 바로 앞에 위치하여 나는 사무실까지 59분, 배우자는 46분으로 비교적 편리할 것이라고 생각이 들었다.  

- 학군: 앞서 비교한 가양9단지에 비해 인접한 중학교 마포중(76%, 10위)과 등원중(77%, 9위)이 있어서 상대적인 메리트는 있으나, 기준인 85%에 미치지 않아서 아쉬웠다. 다만, 학원가가 1.3km 반경에 명덕외고(특목고)를 포함한 130여 개의 학원가가 포진되어 있어서 교육에 대한 접근성은 좋을 것이라는 생각이 들었다. 

- 환경: 가양9단지와 마찬가지로 물재생센터 2곳과 백화점 1곳, 대형마트 4곳까지 동일했다. 강의에서 물재생센터는 유해시설로 볼 수 있다는 말에 매매가에 반영된 이유와 입주민들의 실제 불편한 점이 궁금해졌다. 이는 과제와 별개로 조사해서 이번 가치 평가에 반영하여 실제로 9등, 10등에 해당하는 아파트였는지 알아봐야겠다. 

- 종합 및 느낀 점: 급행 노선이 도보 5분 거리에 위치해서 직장 접근성은 생각보다 괜찮을 거라고 생각이 들었지만, 유해시설이 2곳 존재한다는 것과 학군에서 낮은 학업 성취도는 마음에 걸렸다. 이외 학원가 수나 편의시설은 적절한 것 같다. 투자재로써의 가치도 갖기 위해서는 내가 생각하는 중요한 점인 직장 접근성 외에도 학군, 환경 등과 같은 부분도 만족해야 갈아타기를 노리기 쉽다. 지금 분석 결과에서 직장 접근성 외에 단점으로 생각되는 부분이 있어서 다른 단지에 대한 분석도 충분히 진행되어야 할 것 같다.  

추가로, 해당 단지를 임장으로 다녀와보니 등촌주공 아파트의 총 10개 단지 중 5개의 단지가 임대 아파트인데 확실히 임대 아파트는 관리가 잘 이뤄지지 않아서 노후가 많이 진행되었고 일반 아파트와 분위기가 다르다는 것을 느꼈다. 그래도 아파트 주변에 다른 아파트 단지가 많고 빌라가 없으며 학교가 많아서(어린이보호구역으로 보호되는 거리가 많았음) 치안은 괜찮을 것 같았다. 

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드 
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기> 

비교평가 결론 :  

• 비교군의 두 단지는 도보 21분 1.3km 거리를 두고 있다. 그래서 환경적으로 같은 결과를 갖고 있고, 학군 역시 중학교 학업 성취도 기준 기대치 85%에 미치지 못하고 있다. 신혼부부 입장에서 직장만을 두고 본다면 등촌주공8단지를 꼽을 수 있겠지만, 결과만을 두고 보면 상당히 매력적인 투자재는 아니다.  

• 강의에서는 교통을 1순위로 보라고 하셨는데 강남 접근성을 두고 보면 좋을 것 같다. 등촌 주공 8단지가 급행 노선도 끼어 있고, 교통이 좋은데 나머지는 같은 조건에서 왜 실 거래가가 더 낮은 지 명확한 이유는 알 수 없지만, 내 개인적인 생각으로는 등촌 주공 10개의 단지 중 5개가 임대 아파트이고 관리가 잘 되지 않아서일 거라고 생각이 든다.  

• 두 아파트만을 비교해보면 교통에서 원하는 기준을 만족한다고 생각이 들었기 때문에 등촌 주공 8단지가 더 매력적인 가치를 가지고 있다고 생각이 들었다.  

나의 생각과 느낀점 :   

• 가치 평가는 이렇게 해야 한다는 것을 깨달았다. 기존에는 건물의 가치과 땅의 가치를 구분하지 못했고, 임장을 가서도 초품아인지 역세권인지 건물의 노후도는 어떤지 복도식인지 버스 노선은 어떤지 등 A 투성이인 것들만 고려했었다. 그래서 이번 강의를 들으면서 여러 케이스들을 접하고 실제 발로 뛰어보니 충분히 적용할 가치가 있는 방법론이라고 생각이 들었다.  

• 오늘 분석한 2가지 아파트가 전체 100개의 분석한 단지 중 99등, 100등일지도 모른다. 이것을 확인하기 위해서는 앞으로도 많은 단지를 분석하고 이에 대한 견해를 일목요연하게 정리해서 나만의 임장 분석 파일을 만들어 내는 것이 필요할 것이고, 앞으로의 계획이다. 

• 직접 배운 것을 적용해서 명확한 수치로 도출해보는 과정이 재미있었고 의미가 깊었다.