내집마련 보고서

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강을 듣고 매수가를 계산해 보니 약 5억이었다. 개인적으로 버스보다 지하철을 더 선호하기 때문에 지하철 환승을 적게하고 지하철역에서 가까운 아파트가 많은 지역으로 선정하였다. 그리고 여자 혼자 살아도 치안이 안전하고 유해시설이 없어 보이는 주거 지역을 선정하였다. 예산안에서 가장 많은 아파트가 있었던 도봉구 노원구는 선택지가 넓다 보니 오히려 선택 장애가 와서 중랑구를 먼저 보기로 했다. 

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 신내 4단지

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울시 중랑구 숙선옹주로 91
• 연식: 1996. 6.14 (31년차)   1996. 6. 14. (31년차)
• 세대수: 1,070세대
• 평형 : 16

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 : 14km
   - 강남역까지 소요시간: 57분 ( 태릉입구역 도보 3분 + 7호선+신분당선)
   - 시청역까지 소요시간: 46분 ( 화랑대역 6호선+1호선 )
   - 여의도역까지 소요시간: 59분 ( 6호선+5호선)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 현재 직장 없음.
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점은 없고, 코스트코 상봉점, 이마트 묵동점, 스타필드 월계점 & 트레이더스 가 있다.
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 원묵중학교 86.3%
   - 학원가 유무 : 없음 (중계동 학원가까지 가야함)
    

3) 가격

•  
•  
•  
•  
•  
•  
•  
•  
•  
•  
•  
•  
•  
• 평형 정보: 16평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4억 8천
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4억 5천 (26.09.28)

4)가치평가 및 결론
 - 교통: 현재 퇴사를 앞두고 있어서 내 직장은 고려하지 않았다. 배운 데로 사람들이 가장 많이 가는 업무지역 3군데를 기준으로 잡았다. 강남 어디인지에 따라서 환승 없이 7호선 한번으로도 갈 수 있을 것 같다. 궁금해서 아파트도 가봤는데 자차 이용하기엔 주차장이 굉장히 협소해 보여서 퇴근 후 오면 주차 자리가 없을 것 같았다. 
- 학군: 원묵중(82%)아파트 단지 안에 있고 월담 하면 1분 컷. 근처에 학원가는 딱히 없다. 신내동에 몇개 없는 학원 가거나 학업에 대한 의욕이 있으신 분들은 중계동 학원가 라이딩 하거나 그쪽으로 이사간다고 맘카페에서 정보 수집. 
- 환경: 중랑구 물 재생 센터가 있다고 해서 따로 찾아봤는데 중랑천 건너 장한평역 근처 용답동에 있었고, 교도소나 도살장은 없어 보였다.  3km 안에 백화점은 없고, 코스트코, 이마트, 스타필드가 있다. 대학병원은 없지만 종합병원 서울의료원이 동네에 있음.
- 종합 및 느낀점: 그 일대가 다 비슷비슷한 아파트들로 쭉 이어져 있어서 단지의 구분이 크게 의미가 없어 보였다. 단지 사이사이로 다 이어지는 봉화산을 끼고 도는 베드타운 느낌이다. 유해시설이 없는 만큼 아파트 주변은 상권이 발달되어 있지 않아 보였다. 아파트가 16평, 20평, 24평으로 구성되어 세대 수가 많지만 다 소형 평수라서 나중에도 값이 크게 오를 것 같진 않아 보인다. 재건축이나 리모델링 추진 단지도 아니다. 이 돈이면 노원쪽에 그런 호재가 있는 아파트를 보는게 나은 건 아닐지 다른 지역도 비교해 봐야겠다. 

단지 2. 용마한신아파트
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울시 중랑구 사가정로71길 19
• 연식: 1990.6.28 (37년차)
• 세대수: 565

• 평형 : 14

  

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 : 11km
   - 강남역까지 소요시간: 41분 ( 도보13분 + 7호선 + 신분당선 )
   - 시청역까지 소요시간: 52분 (버스 + 1호선)
   - 여의도역까지 소요시간: 58분 (7호선 + 9호선)
    
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점은 없고, 코스트코 상봉점, 이마트 묵동점, 스타필드 월계점 & 트레이더스 가 있다.
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 면목중 64.8%
   - 학원가 유무: 없음
    

3) 가격

• 평형 정보: 14평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4억 500만원
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4억 1000

4) 가치평가 및 결론

- 교통: 같은 7호선이어도 아래쪽에 있는 사가정역을 이용해서 강남까지 15분 정도 강남역에 빨리 도착한다. 그러나 강남역이 아닌 시청역은 버스를 환승해야 해서 더 복잡하고, 여의도역은 비슷했다. 그래도 다 한시간안에 도착하면 괜찮은 것도 같다. 언덕위에 있어서 지하철 역까지 출근할 땐 내려와서 괜찮은데 퇴근할 땐 등산하는 느낌을 받을 수 있다. 자차 이용시 더 빠를 수도 있을 것 같다. 용마터널 통과하면 바로 강동구로 연결되고 잠실까지 20분이라고 한다. 
- 학군: 면목중(64.8%)아파트 단지 뒤에 있고 가깝다. 근처에 학원가는 전혀 없어 보였고, 면목초, 면목중, 면목고가 붙어 있었는데 현재 초등학교가 폐교한 상태다. 근처에 아이들이 없을 것 같다. 
- 환경: 중랑구 물재생센터가 있다고 해서 따로 찾아봤는데 중랑천 건너 장한평역 근처 용답동에 있었고, 교도소나 도살장은 없어 보였다.  3km 안에 백화점은 없고, 코스트코, 이마트, 스타필드가 있다. 대학병원은 잠실이 가까워서 아산병원을 이용한다고 한다. 아파트 바로 앞에 무슨 큰 도서관을 짓고 있었다. 
- 종합 및 느낀점: 사가정역이 좀더 번잡하고, 아파트까지 역에서 올라가는 길이 위험해 보였다. 초행길이라 그런지 사가정 역에서 아파트까지의 거리가 멀게 느껴졌다. 강남역 출퇴근은 아주 조금 더 용이할 수 있으나 가격이 더 낮은 (4억이었다가 500만원을 올린걸까..? ) 만큼 낮은 이유가 있어보였다. 세대수도 더 적고 주차해놓은거 보니 경사도가 있는데 주차장도 협소해서 여기도 주차 전쟁일 것 같다. 

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

비교평가 결론 : 가격이 더 비싸지만 신내주공쪽을 택할거 같다. 그 이유는 교통면에서 역과 얼마나 가까운지와 (강남역까지의 거리는 용마한신이 더 가까웠지만 시청역과 여의도역까지 고려했을때 교통이 오히려 신내주공이 아주 조금 더 괜찮았다). 환경 평가에 들어가 있지는 않는 항목이었지만 중랑천을 끼고 있는 신내주공 쪽이, 용마 한신에 비해 훨씬 더 쾌적한 분위기였다. 또한 동네분위기가 아파트들이 쭉 모여있는 신내주공쪽이 더 안정감을 주는것 같았다. 중랑구는 근처에 업무주요 지구가 없어서 무조건 입지 위주로만 봤다. 이 비슷한 가격의 다른 구에서도 찾아봐야 할 것 같다. 

나의 생각과 느낀점 :  선택권이 많지 않은 만큼 해당 버짓 안에 들어오는 서울 아파트들을 살펴 본 후 경기도 인근도 봐야 할 것같다. 중심부에서 멀어질 수록 교통은 기본 1시간 왕복 2시간은 염두해 두어야 하는것 같다. 면목 한신이 세대수는 더 많았지만 역에서 멀어서 아예 임장 갔을 때 확인도 안했다. 땅만 보자!!