월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 용인시 수지구 |
두 번째 후보 지역 | 성남시 수정구 |
세 번째 후보 지역 | 강동구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
처음 보고서를 작성할 때에서 좀 더 자금계획을 다시 검토하여 예상 매수가를 높여서 조정했고, 기존에 보던 지역뿐 아니라 서울까지 범위를 넓혀 비교해보기로 했다.
용인시 수지구를 첫번째 지역으로 정했다. 기존에도 많이 가봤던 곳이고, 이번에 분위기임장도 이쪽으로 가봐서 한번 더 찾아보았다. 분위기 임장 다녔던 루트와는 다른 곳으로 좀 넓게 찾아봤는데, 생각보다 매수 가능한 지역이 있었고, 단지 비교를 해보고 싶어서 진행하였다.
두번째는 성남시 수정구이다. 기존부터 보고 있던 지역이였어서 이번 기회로 한번 쫙 정리를 해보고 싶어서 진행해보고자한다. 원래는 1순위였는데, 분장다녀오고 우선순위를 바꿔봤다.
세번째는 서울시 강동구다. 사실 생각도 안했던 곳인데, 이번 강의를 듣고서 좀 더 많은 넓은 범위를 봐야겠다는 생각도 들었고, 강사님이 서울도 찾아보면 아직 있다고 해서 같은 예산으로 서울에서는 어떤 집을 선택할 수 있는지 궁금해서 비교해보고자 선정하였다. 선정할 때 가볍게 먼저 찾아봤는데 사실 긴가민가했는데 실제로 좀 있어서 놀랐다. 나중에 제대로 조사해볼 생각이다.
지역을 찾아보며 같은 구 안에서도 역 거리, 연식, 단지 규모에 따라 가격 차이가 크다는 것을 느꼈다. 지역 이름이나 평균가격만으로 판단하기보다, 실제로 살 수 있는 단지의 조건을 비교하는 것이 중요하다고 생각했다. 또 같은 구/같은 동인데도 가격의 차이가 큰 경우도 있어서 왜 이런 가격 차이가 나오는지도 궁금했다. 또, 이번 자료에서 공유해준 지역 선정 참고를 위한 표를 많이 참고했는데, 사실 이 표도 평균가격이였고, 실제로 찾아보니 평균가격보다 낮은 단지들도 있어서 표의 평균가격은 참고만하고, 실제로 내가 궁금한 단지가 있으면 한번 더 검색해보는 습관을 들여야겠다는 생각도 들었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 수지구 도담마을한양수자인아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 수지구 죽전동
- 연식: 2004년식
- 세대수: 332세대
- 평형 : 25평형 (전용 18평)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 20.9km
- 강남역까지 소요시간: 45분 (버스 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간10분 (버스 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간15분 (버스 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1, 대형마트3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 현암중 88%
- 학원가 유무 : 죽전동 54개
3) 가격
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10) 8.1억
4)가치평가 및 결론
- 교통,환경에 대해서 A이고, 학군은 B로 나온다. 학군은 근처에 대지중이 90%로 A에 가까운 학군이 존재하는데, 거리상 일단 현암중이 가까워보여 현암중으로했다. 근처에 중학교가 같이 있다보니, 어디에 배정되는지가 중요할 것 같은데 잘 모르겠다.
- 호가 대비 실거래가가 많이 오른거같다. 지금 가격이 괜찮은건지는 좀 더 알아봐야겠다.
- 일단 조사했을 땐 괜찮은거같고 직접 주변을 가봐야겠다.
단지 2. 수지구 도담마을한양수자인아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수지구 죽전동
- 연식: 1997년식
- 세대수: 561세대
- 평형 : 23평형 (전용 18평)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 20.5KM
- 강남역까지 소요시간: 48분- 시청역까지 소요시간: 42분(버스환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간34분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1, 대형마트3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 대지중 90%
- 학원가 유무: 죽전동 54개
3) 가격
- 평형 정보: 23평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09) 7.2억
4) 가치평가 및 결론
교통,환경에 대해서 A이고, 학군도 A로 나온다. 아파트가 대지중에 가까운것으로 보여 이걸로 설정했다. 근데 사실 이전에 비교한 수자인아파트와 비교했을 때 크게 떨어지지 않은곳인데, 중학교 배정이 이쪽으로 되는지 잘 모르겠다.
실거래가를 계속 봤는데, 23평형과 32평형, 41평형의 호가 차이가 크지 않다. 잘못찾은건가? 뭔지모르겠다…
- 호가 대비 실거래가가 많이 오른거같다. 지금 가격이 괜찮은건지는 좀 더 알아봐야겠다.
- 일단 조사했을 땐 괜찮은거같고 직접 주변을 가봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 단지의 위치가 매우 가깝고 겹쳐져있다. 사실상 약간의 한군차이가 보이지 않을까 한다는 생각이 든다. 그나마 좀 더 가까운 단지로 하는게 좋은건지 잘 모르겠다. 내 생각엔 무의미안 차이정도로만 보여서 직접 가보고 확인해봐야 알 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
같은 구에 대해서 찾는데, 예산을 적게 잡다보니 사실 잡히는 단지가 많지 않았고 찾은 단지도 사실상 거의 몰려있었다. 그래서 적어봤을때 크게 차이를 못느껴서 아쉬웠다. 다음 구를 지정하고 단지를 찾을 땐 좀 거리가 있는 다른 두 단지를 비교해보고 하면 좋을거같다.
호가나 실거래가를 유의깊게 잘 봐야할거같다. 각 단지의 호가에는 이유가 있지 않을까 해서 직접 주변을 가서 돌아보고 확인하는 것도 좋을 것 같다.
