2주차 과제 내집마련 보고서

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

예산안을 2가지 버전으로 다시 정리했다; 혼자일 때와 남자친구와 자산을 합쳤을 때.

두번째 시나리오인 신혼집 예산 10~12억대에서, 서울 동쪽 생활권이고 17~18평대 매물이 있는 지역으로 추렸다.

송파-잠실 근처에 최대한 머물고 싶은 사심이 반영된 후보 순위라고 보면 되겠다..

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 고덕동 아남

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울특별시 강동구 고덕동 486
• 연식: 1996년 3월 (31년차)
• 세대수: 807세대
• 평형 : 18평 (복도식/방2화1)

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) → A
   - 강남역까지 직선거리: 12.3km
   - 강남역까지 소요시간: 45분 (지하철 1회 환승)
   - 시청역까지 소요시간: 56분 (지하철 1회 환승)
   - 여의도역까지 소요시간: 1시간 4분 (지하철 1회 환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 25~31분 (환승x)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) → B
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: O (암사아리수정수센터?)
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 마트 2
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) → A
   - 중학교 학업성취도: 명일중 90%
   - 학원가 유무: O 명일동 학원가, 학원 약 90개
    

3) 가격

• 평형 정보: 18평형
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) :
  • 8동 16층 서향 : 12.6억
  • 8동 고층 남서향 : 12.6 ~ 12.7억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :
  • 9/30 : 12.7억
  • 9/4 : 12억
  • 4/23 : 12.3억

4)가치평가 및 결론

• 교통: 8호선역까지 700m 만 걸어가면 서울 주요역까지 지하철 환승 1번 안에 갈 수 있다. 또 나와 남자친구 직장과는 30분 내외로 환승없이 이동할 수 있다. 교통은 좋은 편!
• 직장: 강남역까지 45분에 이동 가능. 서울 남동쪽 직장 종사자들이 살기 좋은 베드타운 같다.
• 환경: 힐스테이트와 롯데캐슬 같은 신축 브랜드 아파트단지로 둘러싸여 있다. 로드뷰와 위성 조감도로 봤을 때, 근처에 빌라촌도 없어보인다. 입주민 후기를 찾아보니 아이 있는 집의 만족도가 높은 편.
• 학군: 단지 옆 명일중의 학업성취도가 90이다. 고덕역 근처 명일 학원가가 가깝다. 반경 1.5km 안으로 강동구 학업성취도 1~3위 중학교가 포진해있다.
• 질문: 준공한지 31년차라 재개발 / 재건축 여부가 궁금해서 찾아봤다. 재건축이 아니고 수직수평증축 리모델링 사업이 추진되고 있다고 한다. 호재가 가격에 벌써 반영된 걸까? 27년에 공사한다는데 지금 시점에 사도 되는건가?
• 결론: 마음에 들지만 현재 예산에선 약간 무리하는 수준의 가격이다. 실제로 임장을 가보고, 정리한 내용과 인터넷에서 찾아본 입주민 후기와 일치한다면 사고 싶은 단지 1순위.

단지 2. 풍납동 현대리버빌1차
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울특별시 송파구 풍납동 260
• 연식: 1999년 (28년차)
• 세대수: 557세대
• 평형 : 17평 (복도식/방2화1)

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) → S
   - 강남역까지 직선거리: 8.6km
   - 강남역까지 소요시간: 34분 (지하철 1회 환승)
   - 시청역까지 소요시간: 48분 (버스 → 지하철 환승)
   - 여의도역까지 소요시간: 47분 (지하철 1회 환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 17분 ~ 22분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) → A
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 아산병원, 올림픽공원, 잠실 롯데백화점, 천호 현대백화점 2개
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) → B
   - 중학교 학업성취도: 영파여중 89%
   - 학원가 유무: X
    

3) 가격

• 평형 정보: 17평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) :
  • 307동 9층 남서향 : 11.3억
  • 307동 14층 남향 : 11.4억
  • 306동 고층 남동향 : 12.2억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :
  • 6/17 : 10.5억
  • 6/15 : 11억
  • 6/12 : 11.4억

4) 가치평가 및 결론

• 교통: 송파구 8호선 역세권이라 주요 역까지 이동이 편하다. 교통만큼은 정말 좋은듯!
• 직장: 서울 남동쪽 지역 종사자들이 선호할 것 같다.
• 환경: 반경 3km 안에 잠실이 있기는 한데, 아파트 주변에 풍납토성 말고 아무것도 없다. 가장 가까운 강동구청역에서 직선거리 400m 밖에 안 되는데 풍납토성이 가로막으면서 단절된 느낌이 든다. 단지도 크지 않아서 외딴 섬 같은 느낌이 든다.
• 학군: 주변에 학교는 많은데 학원가가 없다. 학원을 가려면 방이동, 명일동까지 나가야 한다.
• 결론: 현실적인 예산에 더 잘 들어맞으면서 잠실에서 가깝다는 메리트가 있다. 하지만 세대수가 적어서 거래 건수 자체가 많지 않고, 주변에 편의시설이 전무한 것이 마음에 걸린다. 또한 예산을 우겨넣어서 찾은 17평대 집에서 남자친구와 둘이 살 수 있을지가 관건이다.

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

비교평가 결론 : 풍납동 현대리버빌1차

고덕 아남은 교통과 학군이 골고루 좋고, 리모델링 사업이 추진되면서 이미 가격이 많이 오른 상태로 보인다. 예산을 따졌을 때는 현대리버빌1차가 현실적인 선택지가 될 것 같다. 그런데 현대리버빌은 교통이 좋은데도 불구하고 내 예상보다 가격이 좀 싸다. 정확한 이유가 무엇인지 아직 솔직히 잘 모르겠다. 임장을 가서 주변을 보면 좀 알 수 있을까.

+ 성인 둘이서 17평대에 살 수 있을까.. 나는 살 자신이 있는데, 가치관이 다르면 설득하기 어려울 수도 있겠다.

나의 생각과 느낀점 :  

최대한 걸러내고 남긴 후보 중에서도 다른 아파트보다 더 구미가 당기는 아파트가 생긴다는 것이 신기했다. 내 눈에 좋아보이는 매물은 남들 눈에도 좋아보이는지 가격이 예산보다 1~2억 높다. 교직환학 이라는 기준으로 정량적인 등급을 매기니 사람들의 수요가 더 잘 보이는 것 같다. 그런데 아직 지도와 부동산 정보만 봐서는 명쾌하지 않은 부분이 있다. 출퇴근 시간에 대중교통을 타고 임장을 한 번 가봐야겠다.