월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울 노원구 |
두 번째 후보 지역 | 서울 중랑구 |
세 번째 후보 지역 | 서울 강북구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강을 듣고 예상 매수가를 계산해보니 7억~8억이었다. 아무래도 매수 가능한 아파트가 구축일 것이므로 3인가족 실거주 목적으로는 24평 이상은 되어야 할 것이라고 생각했고, 8억으로는 24평 기준 서울 내에서 노원구/구로구/중랑구/금천구/강북구/도봉구가 가능했다. 이 중에서 우선 현재 생활권과 근접한 노원구/중랑구/강북구를 후보 지역으로 선택했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명 : 중계동 양지대림2차
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 노원구 중계동
- 연식: 1999년식 (28년차)
- 세대수: 652세대
- 평형 : 25평 (복도식 방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 17.66km
- 강남역까지 소요시간: 57분
- 시청역까지 소요시간: 48분
- 여의도역까지 소요시간: 59분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 25분 (차로 이동 시 8분) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1, 대형마트2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 을지중 92%, 중계중 88%
- 학원가 유무 : 중계동학원가 235개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7억5천 ~ 8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7억 500
4)가치평가 및 결론
- 교통: 강남역 57분, 시청역 48분, 여의도역 59분으로 주요 업무지구까지는 다소 시간이 걸리는 편이다. 배우자 직장까지는 25분, 차로는 8분 정도 걸려 출퇴근하기에 크게 불편하지 않을 것 같다.
- 학군: 을지중 학업성취도 92%, 중계중 88%로 학군이 좋은 편이고, 중계동 학원가(235개)를 이용할 수 있다는 점이 큰 장점이다. 다만 실제 배정 학교는 확인이 필요하다.
- 환경: 반경 3km 내 유해시설이 없고 백화점 1개, 대형마트 2개가 있어 생활하기에 편리한 환경이다.
- 종합 및 느낀 점: 652세대 규모에 학군과 생활환경이 좋아 아이를 키우며 실거주하기에 괜찮은 단지라는 생각이 든다. 특히 중계동 학원가를 이용할 수 있다는 점이 마음에 든다. 다만 28년 차 아파트이고 25평 복도식 구조라 공간 활용과 주거 쾌적성은 조금 아쉬울 것 같다. 현재 호가는 7.5억~8억으로 최근 실거래가 7억 500만 원보다 약 4,500만~9,500만 원 높게 나와 있다. 입지와 학군은 매력적이지만, 연식과 구조를 고려했을 때 현재 호가가 적정한 수준인지 조금 더 살펴볼 필요가 있을 것 같다. 실제 임장을 통해 단지 상태와 주변 환경을 확인해봐야겠다.
단지 2. 단지명 : 중계동 중계주공10단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 노원구 중계동
- 연식: 1995년 (32년차)
- 세대수: 330세대
- 평형 : 23평 (복도식 방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 17.08km
- 강남역까지 소요시간: 59분
- 시청역까지 소요시간: 51분
- 여의도역까지 소요시간: 1시간1분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 13분 (차로 4분, 도보 20분 가능) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1, 대형마트2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 을지중 92%, 불암중 89%
- 학원가 유무: 중계동학원가 235개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8억4천~9억5천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8억5천 (26.09.09)
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 강남역 59분, 시청역 51분, 여의도역 1시간 1분으로 주요 업무지구까지는 다소 시간이 걸리는 편이다. 하지만 배우자 직장까지 13분, 차로는 4분 정도 걸리고 도보 이동도 가능해 출퇴근하기에 편리할 것 같다.
- 학군: 을지중 학업성취도 92%, 불암중 89%로 학군이 좋은 편이고, 중계동 학원가(235개)를 이용할 수 있다는 점도 장점이다. 다만 실제 배정 학교는 확인이 필요하다.
- 환경: 반경 3km 내 유해시설이 없고 백화점 1개, 대형마트 2개가 있어 생활 편의시설은 잘 갖춰진 편이다.
- 종합 및 느낀 점: 직장 접근성이 좋고 학군과 생활환경도 괜찮아 실거주하기에 나쁘지 않은 단지라는 생각이 든다. 다만 32년 차 아파트에 330세대 규모로 앞서 살펴본 두 단지보다 세대수가 적고, 복도식 구조라는 점이 아쉽다. 현재 호가는 8.4억~9.5억으로 최근 실거래가 8.5억과 비슷하거나 높은 수준이다. 양지대림2차보다 가격은 높지만 연식과 구조에서 뚜렷한 장점이 없어 보이고, 하계현대2차와 비교해도 가격 차이가 크지 않아 상대적으로 매력이 떨어지는 것 같다. 실제 임장을 통해 단지 상태를 확인하고 가격 대비 가치가 있는지 비교해봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
두 단지는 학군과 환경뿐 아니라 주요 업무지구 접근성도 비슷한 편이다. 양지대림2차는 연식이 4년 더 짧고 세대수가 많으며 평형도 조금 더 넓다. 하지만 두 단지 모두 복도식 구조이고, 중계주공10단지가 평형도 더 작은데 최근 실거래가는 약 1억 4,500만 원 더 높다. 주요 입지 조건이 비슷하다면 연식, 평형, 세대수와 가격을 고려했을 때 양지대림2차가 가격 대비 더 합리적인 선택이라고 생각한다.
나의 생각과 느낀점 :
두 단지를 비교해보니 학군과 환경, 주요 업무지구 접근성은 비슷하지만 연식과 평형, 세대수에서 차이가 있었다. 특히 양지대림2차가 평형도 더 넓고 연식도 짧은데 가격까지 저렴하다는 점이 눈에 들어왔다. 다만 비슷한 입지 조건에서도 중계주공10단지가 더 비싼 이유가 무엇인지 궁금하다. 내가 놓치고 있는 입지 가치나 단지별 장점이 있는지 직접 임장을 통해 확인하고, 가격 차이가 합리적인지 비교해봐야겠다.
