월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 의정부시 호원동, 장암동 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 관악구 난곡동 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 은평구 갈현동 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 서울에서 4억대 아파트를 찾기 쉽지 않았다. 직장 및 가정사를 고려하면 경기 북부지역, 그 중 의정부시가 내가 갈 수 있는 지역 중 가장 최고라 생각했다. 느낀점은 지금 부동산 시장에서는 자본금 1억~1억 3천으로는 갈 수 있는 지역이 너무 한정적이라는 것이다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 의정부 장암 동아 아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 의정부시 장암동 20
- 연식: 1997년 완공
- 세대수: 1488세대
- 평형 : 32평(680세대)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 25.42km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 20분(2번 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간(직통)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 20분(1번 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 직장 30분 / 배우자 직장 40분(1번 환승) 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 의정부하수처리장
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 의정부 신세계백화점(도보 1.8KM)롯데마트(200M)
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 발곡중(73%), 동암중(79%)
- 학원가 유무: 장암동 11개
3) 가격
- 평형 정보: 32평(방3 화2)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3억 7천 ~ 4억 5천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 2층 3.6억 / 6층 4.35억
4)가치평가 및 결론(호갱노노 왕관 단지)
월부를 접하기 전 내가 찾은 가장 괜찮은 단지 후보였다.
교통 : 3대 직장까지 걸리는 시간은 모두 1시간 이상이다(도어 투 도어). 1호선 회룡역까지 도보 5~10분 소요.
환경 : 의정부 신세계백화점과 단지 앞 롯데마트가 있지만 하수처리시설도 있다.
학군 : 확실히 서울보다 경기도라서 그런지 비교가 많이 된다. 학원가도 있긴 하다.
정책대출(보금자리론)을 생각중이며 현재 내 예산 1억 3천으로 갈 수 있는 32평 아파트 중 세대수, 역세권을 고려한다면 단연 장암 동아아파트 뿐이다. 거래량도 활발해 보여 만약 매매를 한다면 추후 매도하는데 어려움은 없어 보인다. 하지만 월부를 만나기 전 내 생활권에서 찾아본 지역일 뿐이라 앞으로 3개월 동안 다른 지역도 알아보면서 비교할 예정이다.
장암 동아 32평, 롯데마트 도보 3분, 회룡역 도보 650m vs 신일유토빌 24평, 주변 상권 신식, 회룡역 도보 300m
단지 2. 의정부 신일유토빌 (호갱노노 왕관 단지 옆 단지)
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 의정부시 호원동 55-4
- 연식: 2003
- 세대수: 1432세대
- 평형 : 25평(262세대)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 25.1km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 15분(2번 환승)
- 시청역까지 소요시간: 56분(직통)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 12분(1번 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 직장 33분 / 배우자 직장 40분(버스 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 의정부시공공하수처리시설
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 신세계백화점(도보 2km) 롯데마트(도보 1km) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 호원중(76%), 회룡중(80%)
- 학원가 유무 : 호원동 27개
3) 가격
- 평형 정보: 25평(방3 화1)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4.3억 ~ 4.9억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 2층 4.5억
4) 가치평가 및 결론
월부를 만나기 전 솔직히 장암동아보다 평수도 작고 끌리지 않았다.
교통 : 3대 직장군 까지 소요시간은 1시간 이상이다(도어 투 도어). 회룡역 도보 3분거리이다.
환경 : 의정부 신세계백화점과 롯데마트가 근처에 있고 하수처리시설이 있다. 주변 상권은 깨끗하다.
학군 : 역시 서울보다는 비교된다. 학원가는 장암동보다 2배정도 형성되어있다.
장암 동아아파트보다 회룡역에서 가까운 장점이 있다. 주변 상권도 신식으로 깨끗하다. 다만 평수가 적고 총세대수의
¼ 수준의 평형대 세대수를 이루고 있으며 장암동아 32평 매매건수보다 ½정도 적다. 역세권으로써 장점이 있지만 도보이동시간이 크지 않아 주변 상권이 깨끗한 점으로 이점을 꼽을수 있다. 다만 장암 동아아파트는 평수도 넓고 롯데마트가 단지 앞에 있어서 두 단지를 비교하기에 과연 교, 직, 환, 학으로 정답을 찾을 수 있을지 고민하게 된다.
장암 동아 32평, 롯데마트 도보 3분, 회룡역 도보 650m vs 신일유토빌 24평, 주변 상권 신식, 회룡역 도보 300m
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
교통, 직장 : 신일유토빌이 회룡역 접근성이 장암동아보다 400M(도보 5분) 가깝다.
환경 : 장암 동아아파트가 대형마트 옆에 붙어있다.(도보 3분)
학군 : 두 단지 모두 큰 차이가 안 보인다.
*결론 : 장암동아 이점은 32평, 신일유토빌 이점은 지하철역까지 300M.
나와 배우자, 자녀의 만족도까지 고려해 본다면 장암동아 70 : 신일유토빌 30
의정부시로 이사를 간다면 장암동아아파트를 선택할 것이다.
나의 생각과 느낀점 : 직장과 가정사를 고려한다면 의정부시 회룡역 인근이 최선의 선택이었다. 다만 월부를 만났고 교, 직, 환, 학 4요소를 고려하여 최고의 선택을 해야 하기에 앞으로 3개월 간 더 알아봐야 할 것 같다. 1지역 의정부시는 교통, 학군에서 C 등급이기에 같은 조건의 좀 더 좋은 등급의 지역을 알아볼 필요가 100%, 첫번째 목표가 우리가족 집 마련이지만 월부를 만나고 2번째 목표가 10년 안에 갈아타기니까…..
요 며칠 직장과 가정사로 정신적으로 체력적으로 무기력했지만 다시 자리에 앉아 월부 과제를 하면서 다시
힘내서 현실과 부딪쳐 보려고 한다.
