월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 용인시 기흥구 |
두 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
세 번째 후보 지역 | 광명시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
내집마련 예산을 계산해 본 결과, 출퇴근 여건을 고려해 경기 남부 지역을 중심으로 후보 지역을 선정했다.
그중에서도 현재 예산으로 매수를 고려할 수 있는 6억 원대 아파트가 분포한 용인시 기흥구, 안양시 동안구, 광명시를 후보 지역으로 정했다. 몇 개월 전과 비교했을 때 아파트 가격이 많이 상승해 있어, 같은 예산으로 선택할 수 있는 지역과 단지가 많이 좁아졌다는 점이 아쉬웠다. 예산을 계산하기 전에는 다양한 선택지가 있을 것이라고 생각했지만, 실제로 가격을 확인해 보니 내가 생각했던 것보다 선택의 폭이 제한적이라는 것을 체감할 수 있었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 금화마을3단지주공그린빌아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 기흥구 상갈동
- 연식: 2001년식
- 세대수: 1070세대
- 평형 : 21평형 (복도식/방2/화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 27km
- 강남역까지 소요시간: 51분(환승1번)
- 시청역까지 소요시간: 59분(버스)
- 여의도역까지 소요시간: 66분(버스,지하철)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 59분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 없음, 롯데마트 신갈점 / 이마트 보라점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 상갈중 81%
- 학원가 유무 : 없음
3) 가격
- 평형 정보: 21평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 중층 동향 올수리 입주물 5.3
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4.9억
4)가치평가 및 결론
초역세권에 대단지라는 점은 큰 장점이라고 생각한다. 다만 지도상으로 살펴봤을 때 주변에 공장이 있고 동네가 다소 노후되어 보이는 등 주거 환경 측면에서는 아쉬움이 느껴졌다. 실제 주거 환경과 주변 분위기는 직접 임장을 해봐야 정확하게 판단할 수 있겠지만, 현재까지는 환경적인 부분이 다소 아쉽게 느껴진다.
또한 복도식 구조에 방이 2개라는 점도 아쉬운 부분이다. 그럼에도 초역세권이라는 입지적 장점과 대단지라는 강점을 고려하면, 이러한 아쉬운 부분을 감수하더라도 첫 집으로 내집마련을 시작하기에는 무난한 선택지가 될 수 있다고 생각한다.
앞으로 비슷한 금액대의 후보 단지들을 대상으로 매매가격과 출퇴근 거리, 교통 여건 및 주거 환경 등을 꼼꼼하게 비교·평가해 보고자 한다. 단순히 예산에 맞는 집을 찾는 데 그치지 않고, 각 단지의 장단점과 가치를 종합적으로 판단하여 같은 예산으로 가장 가치 있는 아파트를 선택하고 싶다.
단지 2. 인성마을현대아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 기흥구 신갈동
- 연식: 1997년식
- 세대수: 293세대
- 평형 : 25평형 (복도식/방3/화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 24.5km
- 강남역까지 소요시간: 47분(환승1번)
- 시청역까지 소요시간: 69분(버스)
- 여의도역까지 소요시간: 72분(환승2번)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 59분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 없음, 트레이더스 구성점, 롯데마트 신갈 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구갈중 84%
- 학원가 유무 : 신갈동 13개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 11층 남서향 입주물 5.7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4.95억
4) 가치평가 및 결론
300세대 이상 기준을 충족하지 못해 환금성 측면에서는 아쉬움이 있어 후보에서 제외해야 하는 단지이다. 하지만 기흥구 내에서 6억 원 미만으로 비교평가할 수 있는 다른 단지를 찾기 어려워 부득이하게 비교 대상에 포함하게 되었다.
교통 측면에서는 강남역까지 약 47분이 소요되어 금화마을3단지보다 강남 접근성이 근소하게 좋다는 장점이 있다.
반면 시청이나 여의도 등 다른 주요 업무지구로의 접근성은 상당히 아쉬운 편이다. 또한 최근 실거래가와 비교했을 때 현재 호가가 다소 높게 형성되어 있어 가격적인 측면에서도 신중한 검토가 필요하다고 생각한다.
방이 3개라는 점은 실거주 측면에서 장점이다. 다만 세대수에 따른 환금성과 주요 업무지구로의 접근성, 최근 실거래가 대비 호가 수준을 종합적으로 고려해봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
두 단지 모두 장단점이 뚜렷하고 교통 측면에서도 큰 차이가 나지 않아, 현재 자료만으로 어느 단지가 더 우위에 있다고 단정하기는 어렵다. 따라서 직접 임장을 통해 주변 상권과 생활 편의시설, 주거 환경 및 동네의 쾌적성을 비교해 보고자 한다. 특히 실제 주거 환경에서 차이가 나타난다면 환금성과 가격뿐만 아니라 거주 만족도에 영향을 주는 요소까지 종합적으로 고려하여 최종적으로 더 가치 있는 단지를 선택해야겠다.
나의 생각과 느낀점 :
이번 비교평가를 하면서 비슷한 가격대의 아파트라도 장단점이 서로 달라 우위를 판단하는 것이 생각보다 어렵다는 것을 느꼈다. 단순히 숫자와 지도상의 정보만으로 결론을 내리기에는 한계가 있었고, 직접 동네를 걸어보고 주변 분위기를 살펴봐야 알 수 있는 부분도 많을 것 같다. 앞으로 임장을 통해 강의에서 배운 비교평가 방법을 실제로 적용해 보고, 단지의 가치를 판단하는 안목을 키워 같은 예산으로 더 좋은 선택을 할 수 있도록 노력해야겠다.
