월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기도 하남시 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 서대문구 |
세 번째 후보 지역 | 인천시 송도구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 처음에는 서울 아파트 매수는 어렵다고 생각했지만 1강 듣고 예상 매수가를 계산해보니 약 11억이었다. 예산을 구체적으로 계산하고 살펴보니 하남시뿐만 아니라 24평형을 기준으로 하면 서대문구도 매수할 수 있는 가능성이 있겠다는 생각이 들었고 막연하게 어렵다고 생각했던 지역도 예산과 평형을 달리해서 살펴보면 선택지가 생길 수 있다는 점이 새롭게 느껴졌다.
첫 번째 후보 지역은 하남시, 두 번째는 서대문구, 세 번째는 송도로 선정했다.
하남시와 서대문구에 접근할 수 있는 아파트가 있는지 알아보고 싶어 후보 지역에 포함했고 송도는 현재 제가 가장 고민하고 있는 지역이기 때문에 함게 넣어봤다. 2029년 입주 예정인 미추홀구 아파트를 매수한 상태이지만, 장기적으로는 송도로 이사하는 것도 생각하고 있고 시댁의 도움을 받을 수 있는 동안에는 미추홀구에서 전세로 거주하고, 이후 기존 아파트를 매도한 뒤 송도로 이사할지, 아니면 송도에 먼저 집을 매수하고 미추홀구에서 전세로 거주할지 고민하고 있던 상황이라 현재 예산으로 송도의 어느 지역까지 매수가 가능한지 직접 확인해 보고 싶어 세 번째 후보 지역으로 선정했다.
아직은 어느 지역이 저에게 가장 좋은 선택인지 확신할 수 없지만, 직접 임장하며 지역별 입지와 생활 환경, 가격을 비교해 보고 싶다.
이번 과제를 통해 단순히 살고 싶은 지역을 정하는 것을 넘어, 예산 안에서 가장 합리적인 선택을 할 수 있는 기준을 만들어 볼 생각이다!
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1.미사 강변한신휴플러스
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 하남시 망월동
- 연식:2015.1.
- 세대수: 763세대
- 평형 : 30 (방3/화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 16.8km
- 강남역까지 소요시간: 49분(버스 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 14분 (버스 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 13분 (버스 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 40분(자차) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 하남스타필드 4km 코스트코 하남점 이마트 하남점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 미사강변중학교 90.5%
- 학원가 유무: 망월동 129개
3) 가격
- 평형 정보: 30평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 11억 5,000 (저층 10억 8,000)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 10억 7,500 (26.10.5)
4)가치평가 및 결론
교통: 강남역까지 49분, 시청역까지 1시간 14분, 여의도역까지 1시간 13분이 소요되며, 모두 버스를 한 번 환승해야 한다. 자차로 출퇴근할 경우에도 약 1시간 40분이 소요되어 직장 접근성이 다소 아쉽다.
환경: 반경 3km 내 유해시설은 없으며, 인근에 이마트 하남점과 코스트코 하남점이 있고 하남스타필드도 이용할 수 있어 생활 편의성은 양호한 편이다.
학군: 미사강변중학교의 학업성취도는 90.5%이며, 망월동 일대에 학원가가 형성되어 있어 자녀 교육 환경도 비교적 양호한 것으로 보인다.
종합 및 느낀 점: 생활 편의시설과 학군은 양호하지만, 주요 업무지구까지 출퇴근하는 데 시간이 오래 걸린다는 점은 아쉽다. 현재 호가는 11억 5,000만 원으로 매수 가능 예산인 11억 원을 초과하지만, 저층 매물은 10억 8,000만 원이며 최근 실거래가는 10억 7,500만 원으로 확인되어 가격 협상 가능성을 살펴볼 필요가 있다.
현재 미추홀구에 2029년 입주 예정인 아파트 분양권을 보유하고 있고, 당장 하남으로 이사할 계획은 없기 때문에 전세를 끼고 매수하는 방법도 고려하고 있다. 매매가에서 전세보증금을 제외한 실제 필요 자금을 계산해 보고, 기존 분양권의 전매제한이 해제된 이후 매도할지 또는 계속 보유할지에 따라서도 자금 계획을 비교해 보고 싶다.
다만 하남시가 토지거래허가구역에 해당하므로 분양권 보유 상태에서 전세를 승계해 매수할 수 있는지, 토지거래허가와 실거주 의무 관련 규정에 해당하는지 확인해야 한다. 또한 미추홀구 아파트의 중도금 및 잔금 대출과 향후 입주 자금까지 고려해 실제로 감당할 수 있는 매수인지 검토할 필요가 있다.
단지 2. 미사강변도시 8단지 스타힐스
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 하남시 망월동 956
- 연식: 2016년 11월
- 세대수: 1,389세대
평형 : 21평 (방2 화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 16.1km
- 강남역까지 소요시간: 53분(버스1 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 1분 (버스1환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 8분 (버스1환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 1시간 45분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부:
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 4.4km 스타필드하남, 이마트 , 코스트코 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 미사강변중학교 90.5%
- 학원가 유무: 망월동 129개
3) 가격
- 평형 정보: 21평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10억 8,000
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 10억 8,000 (26.9.28.)
4) 가치평가 및 결론
교통: 강남역까지 53분, 시청역까지 1시간 1분, 여의도역까지 1시간 8분이 소요되며, 모두 버스를 한 번 환승해야 한다. 자차로 출퇴근할 경우에도 약 1시간 45분이 소요되어 주요 업무지구와의 접근성은 다소 아쉽다. 특히 나와 배우자의 직장까지 출퇴근하는 데 시간이 오래 걸린다는 점을 고려해야 할 것 같다.
환경: 반경 3km 내 유해시설 여부는 추가 확인이 필요하다. 스타필드 하남, 이마트, 코스트코 등이 차량으로 약 4km 거리에 있어 대형 쇼핑시설 이용은 편리할 것으로 보인다. 다만 실제 생활 편의성을 판단하기 위해 단지 주변의 상가와 병원, 공원 등도 함께 살펴볼 필요가 있다.
학군: 미사강변중학교의 학업성취도는 90.5%이며, 망월동 일대에 학원가가 형성되어 있어 자녀 교육 환경은 비교적 양호한 편으로 보인다. 다만 실제 통학 거리와 배정 학교, 학원가까지의 접근성도 확인해 봐야겠다.
종합 및 느낀 점: 1,389세대의 대단지라는 점과 예산 범위 내에서 매수를 검토할 수 있다는 점이 장점이다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 단지는 교통과 학군, 환경이 비슷해서 결국 단지 규모와 평형, 가격의 차이였다.
한신휴플러스는 30평형으로 방 3개와 화장실 2개를 갖추고 있어 가족이 거주하기에 더 좋아 보이지만, 호가가 11억 5,000만 원으로 예산을 조금 초과한다.
반면 스타힐스는 21평형으로 공간은 작지만, 호가가 10억 8,000만 원으로 예산 안에 들어온다.
나의 생각과 느낀점 :
두 단지를 비교하면서 같은 지역이라도 평형과 단지 규모에 따라 가격과 장단점이 달라진다는 것을 알게 되었다. 당장 실거주할 계획은 없고 전세를 끼고 매수하는 방법을 고민하고 있기 때문에, 단순히 매매가격만 비교하기보다는 전세보증금과 실제 필요한 자금, 관련 규제까지 확인해봐야겠다…
