월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 구로구 |
두 번째 후보 지역 | 영등포구 |
세 번째 후보 지역 | 노원구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강에서 계산한 나의 예상 매수가는 대략 7억이었습니다. 7억까지는 여유롭게 대출 나올거라 생각하고 최대 7.5억까지는 넉넉하게 생각해서 가장 근접한 구로구를 첫 번째 후보 지역으로 선정했고, 다음으로 근접한 지역인 영등포구를 두 번째, 노원구를 세 번째로 선정했습니다. 사실 처음에는 대출을 너무 보수적으로 생각해서 원리금 상환 능력이 충분함에도 불구하고 6억으로 예산을 잡아 보금자리론 대출을 받는다는 가정 하에 집을 알아봤었습니다. 그래서 서울내 단지를 찾기에는 어려웠었지만, 오늘 분위기 임장시 조원분들과 얘기를 나눠보고 감당 가능한 수준에서 최대한 대출을 받는게 좋을 것 같아서 7억으로 예산을 변경하였습니다. 변경하니 서울내에서도 가능한 단지들이 보이기 시작했습니다. 더 열심히 공부해서 내가 살 수 있는 최고의 집을 사야겠다는 생각이 들었습니다.
2. 첫번째 구 4개 단지 비교 (과제는 원래 2개 단지 비교이지만 더 해보고 싶어서 마음대로 4개 했습니다!)
단지 1. 구로두산
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구 구로동
- 연식: 1998년식
- 세대수: 1285세대
평형 : 20평형(복도식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 12.26KM
- 강남역까지 소요시간: 39분
- 시청역까지 소요시간: 39분
- 여의도역까지 소요시간: 31분(버스 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 신촌까지 44분, 일원까지 1시간 7분(지하철 1회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음(5KM쯤 천왕역쪽 구치소/교도소 있음, 대림-가리봉동 사이에 위치)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트7(홈플러스 신도림점, 이마트 신도림점, 이마트 구로점, 홈플러스 금천점, 코스트코 고척점, 아이파크몰 고척점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 영서중학교 62.7%(특목고 진학률 1.6%)
- 학원가 유무 : 구로동 21개
3) 가격
- 평형 정보: 20평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.3억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10.07)7.3억
4)가치평가 및 결론
- 교통 : A / 내 직장(신촌)까지 44분, 배우자 직장(일원)까지 1시간 7분이다. 배우자 직장이 조금 멀어서 출퇴근이 조금 불편할 것 같다.
- 환경 : B- / 구로역, 신도림역, 가디단 등 큼직큼직한 역들 근처에 있어서 그런지 3KM 이내 인프라가 좋다. 하지만 대림과 가리봉동 사이에 위치해 있어 치안이 걱정되기는 함. 이부분 때문에 B-
- 학군 : C / 영서중(63%)까지 걸어서 11분이다. 근처에 학원가는 동네 학원가 두군데 정도 있는데 매우 작은것 같음. 인접한 목동으로 보내는게 좋을것 같음.
- 종합 및 느낀점 : 처음 구로구를 검색했을때, 예산범위 근처에서는 사람들이 제일 관심을 많이 가지고 있는 단지인 것 같아서 이 단지를 중심으로 다른 단지를 비교해봐야겠다는 마음으로 첫번째 단지로 정했다. 구로구 쪽에서는 학군을 기대해보긴 어려울것 같아 교통과 환경 위주로 봤을때, 치안 외에는 B이고 세대수도 1000세대 이상이라 거래도 활발하게 이뤄지고 있어 환금성 또한 좋아보였다. 7억 예산보다는 넘지만 7.3억이라도(이자 2% 추가했을때도) 원리금 상환은 감당 가능한 수준이라 최대한 대출을 많이 받을 수 있도록 알아봐야 할 것 같다. 그리고 지금은 대출을 조심해야 할 시기이기 때문에 너무 욕심내지 않고 ⅔ 이상 넘어가지 않도록 해야겠다.
단지 2. 청구
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구 고척동
- 연식: 1999년식
- 세대수: 448세대
평형 :25평형(복도식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 14.48KM
- 강남역까지 소요시간: 57분(지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 47분
- 여의도역까지 소요시간: 38분(지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 신촌까지 58분(지하철 1회 환승), 일원까지 1시간 19분(지하철 2회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음(3KM 너머쯤 천왕역 근처 구치소/교도소 있음, 인근에 대학가 있음)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트5(이마트 목동점, 이마트 신도림점, 홈플러스 신도림점, 코스트코 고척점, 아이파크몰 고척점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 고척중학교 78.6%(특목고 진학률 1.2%)
- 학원가 유무 : 고척동 21개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10.07)6.37억
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : A / 내 직장(신촌)까지 58분, 배우자 직장(일원)까지 1시간 19분이다. 배우자 직장이 많이 멀어서 출퇴근이 조금 불편할 것 같다. 그리고 구일역까지 걸어서 18분 정도 걸려서 역세권이 아니라는 점이 걸린다.
- 환경 : B / 근처가 대학가라 어수선 할 수 있다고 함. 도보 10분정도 거리에 코스트코와 함께 아이파크몰이 있어 편리할 것으로 생각되며 안양천이 앞에 있다는 장점이 있다.
- 학군 : C / 고척중(78.6%)까지 걸어서 9분이다. 근처에 학원가는 동네 학원가 두군데 정도 있는데 매우 작은것 같음. 인접한 목동으로 보내는게 좋을것 같음.
- 종합 및 느낀점 : 현재 예산보다 여유가 있어서 과연 여기가 내 예산에서 살 수 있는 최고의 집일까? 라는 생각이 든다. 최고의 집이 비싼 집이 아닌건 알지만, 예산이 비니까 뭔가 더 좋은 집을 살 수 있을것 같다는 생각이 든다. 그럴때마다 ‘교직환학’을 명심하며 아직 저평가된 집은 아닐까? 내가 놓친 부분이 있을까? 생각하며 합리적인 판단을 내릴 수 있도록 노력해야겠다. 일단 지금 생각했을때는 B라기엔 조금 애매한 교통, 구일역과의 도보 18분 거리, 많지 않은 세대수가 구로두산보다 못미치는 점인 것 같다.
단지 3. 럭키
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구 구로동
- 연식: 1992년식
- 세대수: 427세대
평형 :22평형(복도식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 11.78KM
- 강남역까지 소요시간: 29분
- 시청역까지 소요시간: 29분
- 여의도역까지 소요시간: 22분(지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 신촌까지 34분, 일원까지 56분(지하철 1회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음(대림역 쪽이라 중국인들 많고 흡연자 많다는 등 치안 안좋아보임)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점2(롯데백화점 관악점, 롯데백화점 영등포점) + 3KM 바로앞 신세계백화점 타임스퀘어점, 대형마트5(이마트 구로점, 홈플러스 금천점, 롯데마트 금천점, 이마트 신도림점, 홈플러스 신도림점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구로중학교 69.3%(특목고 진학률 0.4%)
- 학원가 유무 : 구로동 21개
3) 가격
- 평형 정보: 22평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09.12)6.95억
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : S / 내 직장(신촌)까지 34분, 배우자 직장(일원)까지 56분이다. 배우자 직장이 멀지만 위 두 단지와는 다르게 1시간 이내에 출퇴근이 가능할 것 같아 이정도로 만족해야 할 것 같다. 그리고 구로에서 교통 S이 나올줄은 몰랐다. 2/7호선 완전 역세권이라서 교통만 따지면 입지가 신도림동 다음으로 좋을것 같다.
- 환경 : S- / 구로두산과 마찬가지로 구로역, 신도림역 등 큼직큼직한 역들 근처에 있어서 그런지 3KM 이내 인프라가 좋다. 앞에 도림천도 있어서 좋아보이나, 제일 큰 걱정은 대림역이라 중국인들, 흡연자들 많고 치안이 안좋다는 말이 있어서 S-. 임장가서 구로두산과 같이 분위기를 살펴봐야 할 것 같다.
- 학군 : C / 구로중(69.3%)까지 걸어서 10분이다. 근처에 학원가는 동네 학원가 두군데 정도 있는데 매우 작은것 같음. 인접한 목동으로 보내는게 좋을것 같음.
- 종합 및 느낀점 : 사실 처음에는 대림에 위치해있고, 역세권인데 아직 이 가격이라고? 그럼 나름의 이유가 있지 않을까? 하는 나만의 편견(A)에 빠져서 단지분석을 미루고 있었다. 근데 구로두산 분석을 하면서 2,7호선 역세권에 있다는게 큰 장점인 것 같아서 같이 봤는데 교통, 환경 모두 S가 나와서 깜짝 놀랐다. Not A but B를 못해서 좋은 입지를 놓칠 뻔 했다. 그런데 여기서 걸리는 점은 환경이 S지만 치안 안좋다는 말이 꽤 많고, 실거주를 고려하고 있는 입장에서 치안은 생각보다 크게 작용하기 때문에 걱정이다. 분위기 임장 가서 정말 치안이 안좋은 모습을 본다면, 내가 과연 이 단지를 선택할 수 있을까?
단지 4. 삼환
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구 개봉동
- 연식: 1995년식
- 세대수: 783세대
평형 :26평형(복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 15.3KM
- 강남역까지 소요시간: 48분(지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 37분
- 여의도역까지 소요시간: 34분(지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 신촌까지 45분(지하철 1회 환승), 일원까지 1시간 16분(지하철 1회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 있음(천왕역쪽 서울남부교도소/구치소, 그리고 지상철이라 소음 심하다함)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트2(코스트코 고척점, 아이파크몰 고척점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 경인중학교 76.4%(특목고 진학률 1.7%)
- 학원가 유무 : 개봉동 23개
3) 가격
- 평형 정보: 26평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10.07)7.4억(2층)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : A / 내 직장(신촌)까지 45분, 배우자 직장(일원)까지 1시간 16분이다. 배우자 직장이 청구처럼 많이 멀어서 출퇴근이 조금 불편할 것 같다.
- 환경 : B- / 다른 단지들 보다는 백화점, 마트의 갯수가 적음. 천왕역과 가까워져 교도소/구치소가 있으나 바로 앞은 아니라서 괜찮을 것 같다. 철도소음이 있다는 말이 있어서 임장에서 확인해 봐야할 것 같다.
- 학군 : C / 경인중(76.4%)까지 걸어서 14분이다. 근처에 학원가는 동네 학원가 두군데 정도 있는데 매우 작은것 같음. 인접한 목동으로 보내는게 좋을것 같음.
- 종합 및 느낀점 : 삼환은 내 예산 범위에 들어가진 않지만, 개봉역 근처 단지들이 인기가 많고 신고가를 찍고있는것 같아서 추가로 분석해봤다. 강남에서의 물리적 위치는 제일 멀지만 청구보다는 업무지구 접근성이 더 좋기 때문에 확실히 역세권도 교통을 평가하는 기준에서는 중요한 것 같다. 근데 그렇다고 이 네 단지 중에 제일 호가가 높은 이유는 아직 잘 모르겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 4개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
구로두산 vs 청구
1) 구로두산이 가리봉동-대림사이에 위치해 있어서 치안이 안좋지 않을까 걱정됩니다. 이 부분은 위치마다 분위기가 다르다고 하고, 생각보다 생활권 분리가 되어있다는 후기들을 봐서 분위기 임장을 가봐야 할 것 같습니다. 청구는 바로 앞이 안양천이라 환경부분에서는 청구가 조금 더 좋아보입니다.(구로두산 B-, 청구 B)
2) 두 단지의 큰 차이는 교통, 세대수 정도로 보입니다. 교통은 둘다 A이긴 하나 구로두산은 S에 가까운 A, 청구는 B에 가까운 A이며 구로두산은 양쪽으로 2,7호선 대림역과 7호선 남구로역 사이에 위치해있어 두 역 모두 도보 7분정도로 접근 가능한 역세권 단지입니다. 또한 튜터님께서 1호선보다는 2,7호선이 더 선호되는 호선이라고 말씀주셨기 때문에 구로두산 교통이 더 좋다고 생각해서 지금 예산으로는 구로두산이 더 나은 선택지 인것 같습니다.
구로두산 vs 럭키
1) 구로두산이 A,B-,C, 럭키가 S,S-,C이므로 사실 럭키가 더 압도적인 것 같긴 합니다. 하지만 동일 면적으로 실거래가를 보면, 구로두산이 럭키보다 더 신고가를 찍었습니다. 전체면적으로 두고 비교하면 럭키는 아직 전고점을 넘지 못한 상태입니다. 치안이 구로두산보다 럭키가 더 안좋은가? 럭키 세대수가 구로두산의 절반도 안되기도 하고 매매 건수도 많지 않은것을 보니 환금성이 안좋아서 그런가? 아니면 정말 아직 저평가된 단지인건가? 궁금합니다.
2) 교,직,환,학을 생각했을때는 구로두산보다는 럭키를 선택할 것 같은데 임장을 가서 보다 종합적으로 판단해야할 것 같습니다.
구로두산 vs 삼환
1) 두 단지는 모두 공통적으로 A, B-, C이고 각 항목 내에서도 크게 차이나지 않기 때문에(ex 청구 교통은 B같은 A) 건물의 가치를 두고 비교해봤다. 구로두산은 세대수가 많고, 삼환은 평수가 더 크고 방이 3개다. 나는 이후의 환금성을 고려했을때 세대수가 더 많은 쪽이 유리하지 않을까? 생각해서 구로두산이 더 가치가 높지 않을까 생각한다. 하지만 현재 호가는 삼환이 8억, 구로두산이 7.3억으로 삼환이 더 높고 실거래가 또한 전체면적으로 비교했을 때 삼환이 구로두산보다 항상 우위에 있다. 어떤 점이 이런 차이를 만들어내는건지 궁금하다. 치안의 영향이 클까?
구로두산 vs 청구 vs 럭키 vs 삼환
: 네가지 단지의 학군은 모두 비슷해서 학군을 제외한 나머지를 살펴보면 구로두산의 치안, 청구의 비역세권+세대수, 럭키의 치안, 삼환의 도로소음+강남과의 거리 정도가 각자의 단점이 아닐까 싶다. 이 중에서 나는 1위 럭키, 2위 구로두산, 3위 삼환, 4위 청구로 순위를 매겼다. 하지만 이 순위는 아직 분위기 임장을 가기 전이라 갔다오면 변동이 생길수도 있을 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
어떤 기준으로 단지를 봐야 할지 정해놓고 분석한 건 이번이 처음이라, 구로두산을 분석할 때는 강의자료를 하나하나 다시 읽어가며 진행하느라 시간이 정말 많이 걸렸습니다. 하지만 청구, 럭키, 삼환을 하나씩 분석하다 보니 어떤 사이트에서 무엇을 확인해야 하는지 점점 감이 잡혔고, 나중에는 필요한 사이트들을 처음부터 쫙 띄워놓고 비교하면서 좀 더 빠르고 정확하게 분석할 수 있게 되었습니다.
그런데 분석하는 방법에 감이 잡힌 것과는 별개로, 따로 기록하지 않고 핸드폰으로 여러 단지를 휙휙 보다 보니 이 단지가 그 단지인지, 저 단지가 이 단지인지 헷갈리고 기억도 나지 않아 점점 멘붕이 왔습니다 ㅎㅎ.. 단지는 최대한 많이 보고 싶은 욕심이 있는데 머릿속에 정리가 되지 않으니 오히려 더 혼란스러웠습니다. 그래서 원래는 두 단지만 비교하는 과제였지만, 이번 기회에 제대로 기록하고 정리하는 연습을 해보고 싶어서 결국 네 단지나 분석하게 되었습니다..!
그런데 확실히 하나씩 기록하고 정리하면서 분석하니 단지 간 비교도 훨씬 수월해졌고, 자칫 놓칠 뻔했던 B도 놓치지 않고 판단할 수 있었습니다. 이번 과제를 통해 교/직/환/학 기준을 세워서 단지를 평가하고 여러 단지들을 비교평가 것도 중요하지만, 내가 본 단지를 제대로 기록하고 정리하면서 비교하는 과정이 정말 중요하다는 것을 느꼈습니다!
추가로 궁금한 점이 있습니다!
- 전세가율 관련해서인데요, 구로두산은 매매가 7.3/전세가 3.5, 청구는 매매가 6.6/전세가 4.5인데, 전세가율이 높으면 그만큼 하방이 되는것 같고, 전세가율이 낮으면 단지의 가치가 현재 높게 평가된 것으로 보는게 맞는건지 궁금합니다. 그럼 전세가율이 높든 낮든 각각의 장단점이 있는 것 같은데, 어느정도가 적절한건지 궁금합니다.
- 아실 매매가 그래프 볼때 보통 면적을 전체로 보는지 내가 사고자 하는 평수로 보는지 궁금합니다. 왜냐하면 구로두산은 제가 사려고 하는 20평과 전체면적 둘다 전고점을 뚫었지만, 청구의 경우 24평은 전고점을 넘지 못했고 전체면적은 넘었기 때문입니다.
- 2번에서 말했듯이 청구 아파트가 24평 기준으로 조회했을때 전고점을 아직 넘지 못했습니다. 너나위님께서 전고점을 넘지 못한 단지는 지금 가격이 제일 좋을 때라고 말씀해주셨는데, 정말 그런건지 아니면 반등을 못하고 있는건지 헷갈립니다. 같은 지역 내에 여러 단지들을 좀 더 파악해보는게 좋을까요?
- 구로는 1호선 접근성이 중요한 지역이라고 들은것 같은데, 구로두산의 경우 1호산 보다는 2,7호선 근접이고, 청구의 경우 1호선 근접이라서요. 지역마다 선호하는 지하철 종류가 다른건지? 아니면 튜터님께서 말씀해주신 선호하는 호선(2>9>3=7=신분=분당>5>4861)으로 보면 되는건지 궁금합니다.
