월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 서대문구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 동대문구 |
세 번째 후보 지역 | 경기도 하남시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강에서 과제를 제출할 때의 예산에서, 6개월이내라고 생각하고 그 사이 저축가능한 돈을 더해 다시한번 예산을 점검. 대출액 전액을 끌어쓰는 게 아니라 세금이나 부대비용 고려하여 어느정도 제했을 때 가능한 매매가를 6.5억W으로 재설정하였다.
그 안에서 평형 상관 없이 살 수 있는 가격대가 있는 지역에 대해서는 어느정도 업무지구 직선거리만 확인해보고, 평당 매매가가 제일 높은 순으로 확인해보고 싶어서 3지역을 선정.
3지역 다 백화점은 1군데씩 있고, 그중 평당 매매가 제일 높고 후보 단지가 제일 많은 서대문구를 첫번째 후보로 선정해보았.
지금은 서울 내 상급지는 고려도 불가능한 예산인데,
추후에 꼭 갈아타기로 상급지에 가고 싶다고 생각했다…
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 홍제동 홍제삼성래미안
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 서대문구 홍제동
연식: 2001년식
세대수: 474세대
평형 : 14평(복도식/방1화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 11.2km
- 강남역까지 소요시간: 43분 (도보 10분 무악재역3→교대역2→강남역)
- 시청역까지 소요시간: 27분 (도보10분 무악재역3→을지로3가역2→시청역) / 최적 버스 22분
- 여의도역까지 소요시간: 36분 (도보10분 무악재역3→종로3가5→여의도역) / 최적 29분 버스→서대문역5→여의도역)
- 나의 직장까지 소요시간: 58분 (도보 10분 무악재역3→교대역2→잠실역) 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개, 마트 2개
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 신연중 71% / 연북중 80%/ 동명여중90%
- 학원가 유무 : 홍제동 7개
3) 가격
- 평형 정보: 14평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.9억 (11층) / 6.1억(12층 탑층) /5.2억(1층)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (2026/10) 6.2 (12층)
4)가치평가 및 결론
- 교통: 업무지구 3군데 다 1시간 이내 갈 수 있는 곳이지만, 내 직장과는 1시간 정도로 현재와 크게 다르지 않은 환경.
- 학군: 초등학교 바로 옆이지만, 중학교는 압도적으로 가까운 곳이 없다. 성별에 따라 가는 학교가 달라지기도 하는 것 같고 사립학교 중 성취도 90%넘는 여중이 있지만 전체적으로는 학군지로 우수한 곳은 없다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점, 마트, 종합병원 있음.
- 종합 및 느낀점: 위치와 환경은 좋으나, 학군은 아쉽다. 임장을 아직 못가 거리뷰로 봤을 때 산등성이에 위치하여 단지 입구로 갈 때도 경사로인데, 겨울에 눈이 오면 다니기 어려울 것 같다.. 그리고 대형마트는 있지만, 뚜벅이로 급하게 마트 갈 때에는 해당 아파트 단지 내의 편의점/마트는 없는 것으로 보여서 불편할 것 같다. 초등학교로 가로막혀 주변 아파트와 함께 있지 않고 이 아파트만 있고, 초등학교 건너편, 푸르지오아파트와의 사이쪽에는 빌라 단지가 몇군데 있고 관리가 안되고 있는 흔적으로 사진이 남아있음.
늦은 밤에 퇴근해서 집에 갈 때 불안함이 없을지? 저녁시간 임장이 꼭 필요할 것 같다.
단지 2. 홍제동 유원하나
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 서대문구 홍제동
- 연식: 1996년
- 세대수: 704세대
- 평형 : 24평형(복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 12.6km
- 강남역까지 소요시간: 59분 (도보20→ 홍제3→ 교대2→강남)
- 시청역까지 소요시간: 지하철40분(도보20→홍제3→을지로3가2→시청)/최적21분(지선버스2번)
- 여의도역까지 소요시간: 지하철 48분(도보20→홍제3→종로3가5→여의도역)/최적 48분 간선버스48번
- 나의 직장까지 소요시간: 최적 1시간 7분 (도보20→홍제3→ 을지로3가2→잠실역) 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점은 없고, 마트는 접근 가능. 병도 접근 가능.
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 인왕중 71% (젤 가까움)/ 기타 배정가능 중학교도 71%대
- 학원가 유무 : 학원가 7개
3) 가격
- 평형 정보: 24
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.5억 (1층)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (2026/10) 5.5억 (1층)
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 업무지구와 내 직장까지의 거리가 평균 20분씩 추가로 걸림. 일단 제일 가까운 지하철역이 도보 20분이고, 래미안보다 더 외곽역이라 그 차이가 큰 것 같다.
- 학군: 학업성취도 높은 학교는 근처에 없고 대형 학원가도 멀기 때문에 조건 차이가 없음.
- 환경: 유해시설이 없고 마트가 좀더 가까우나 백화점이 없음.
- 종합: 임장을 못갔기 때문에 거리뷰 확인. 그냥 지도로 봤을 때에는 상상이 안되었는데, 내부순환도로가 바로 옆을 지나가면서 아파트 단지 메인 입구는 내부순환도로 밑을 지나서 와야하는 구조인 것으로 보임. 도로 옆 소음이 어느정도일지도 확인이 필요할 것 같다. 그 부분 때문에 동별로 선호도 차이가 생길 것 같다. 단지랑 그 옆 지도 사이에 차로는 접근 불가능한 작은 도로가 있음. 그쪽에는 빌라들이 모여있어서 아파트 밀집도로는 이곳도 떨어지는 편…
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 편의성(걸어서 다니는 곳에 마트, 가게 등) 측면에서는 래미안이 좀 떨어지고 단지가 동떨어진 점은 걸리지만, 결국 1인가구 정도의 출퇴근 입지면에서는 래미안이 좋은 것 같아서 현시점의 1등은 래미안으로 선정. 실제로 2군데 다 임장을 가보고 분위기를 확인해야겠다.
나의 생각과 느낀점 : 6억W 이하가 정책대출 사용하는 가격대라고 해서 그런지, 5억~6억5천 사이 매물이 있는 단지, 매물 그 자체가 한정적이었다. 매물 그 자체가 지금 줄어들고 있는 타이밍이라고도 들었던 것 같은데, 정보를 검색하면서 현재 살고 있는 부모님 명의 집과 교통 조건(출근, 주변 생활인프라 등..)을 비교하면서, 자꾸 1억이라도 더 비싼 곳을 보면 나아질까 해서 추가로 단지를 검색해보면서 고민이 생겼었다. 오늘 올라온 적적한투자 님의 칼럼을 보고, 그래도 지금 예산 내에 최선의 곳을 계속해서 잘 찾아보는 것으로 하고자 한다.
매물 임장이나 단지 임장 남은 것들 잘 수행해보고, 추가로 예산 안에 접근 가능한 지역과 단지의 범위를 더 넓혀보면서 차근차근 그 안의 베스트가 어딜지! 잘 찾아보고 싶다. 출장 등 때문에 과제 마감 기한에 실제 매물 임장을 부동산에 갈 수는 없지만, 다음주 초까지는 꼭 실시해본다. 그리고 그 이후에 남은 2구역도 기한 정해서 실시하기!
