월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 성남시 중원구 / 수정구 |
두 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예상 매수가를 4억으로 설정하고 탐색해보니, 성남시 같은 지역에서는 강의에서 제시하는 조건을 만족하는 매물이 많지 않았다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 금광삼익
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기 성남시 중원구 금광동 3950
- 연식: 1991
- 세대수: 498
- 평형 :14평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 13km
- 강남역까지 소요시간 :46분 (지하철환승 1회)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 9분 (지하철환승 1회)
- 여의도역까지 소요시간: 56분 (지하철환승 1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 41분(버스환승 1회) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백0개, 마트1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 성남동중 64%
- 학원가 유무: 학원가 52개
3) 가격
- 평형 정보: 14평(복도식/방1화1)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3.7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3.6억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 강남역과의 거리는 생각보다 가까웠다. 또한 단지 바로 근처에 환승없이 직행으로 가는 버스도 있었다 (70분). 직장까지는 거리가 꽤 있어서 출퇴근이 어려울 것 같다.
- 학군: 직선거리 300m 이내에 초등학교 중학교가 모두 있다. 또한 학원가가 52개여서 아예 없는 편은 아닌 것 같다.
- 환경: 유해시설이 없고, 2km 안에 이마트가 있다.
- 종합 및 느낀점: 출퇴근을 하기에는 어렵지만 만약 성남이나 서울 쪽으로 이직을 한다면 고려해볼만 한 위치인 것 같다. 또한 강남까지 접근성이 그래도 아예 나쁘진 않아서 교통쪽으로도 괜찮은 것 같다.
단지 2. 태평선경
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기 성남시 수정구 태평동 7308
- 연식:1991
- 세대수:312
- 평형 : 17평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 11.6km
- 강남역까지 소요시간: 51분 (버스, 지하철환승 각 1회)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 13분 (버스, 지하철환승 각 1회)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 6분 (버스, 지하철환승 각 1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 44분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백0개, 마트1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 성남서중 70.2%
- 학원가 유무: 학원가 10개
3) 가격
- 평형 정보: 17평(계단식/방2화1)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3.69억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 금광삼익에 비해서 강남, 시청, 여의도 모두 접근성이 좋지 않다. 신흥역이 단지와 거리가 있어서 금광삼익에 비해 환승을 한번 더 해야한다. 직장까지는 거리가 꽤 있어서 출퇴근이 어려울 것 같다.
- 학군: 직선거리 1km 지점에 중학교가 있고, 학원가는 10개로 금광삼익에 비해 적다.
- 환경: 유해시설이 없고, 금광삼익에 비해 대형마트(이마트)는 매우 가깝다.
- 종합 및 느낀점: 금광삼익에 비해 특출나게 좋다고 판단되는 부분은 없고, 가장 중요한 교통 측면에서 상대적으로 안좋다고 판단된다. 실거래가는 비슷한 수준이나 만약 고르게 된다면 금광 삼익이 좋을 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 단지의 거리는 크게 멀지 않다. 하지만 교통에 있어서 접근성이 좋은 것은 금광삼익이며 그 외 지표에서는 특히 학군(학원가) 면에서도 금광삼익이 좋다. 두 단지의 가격은 비슷하나, 교통과 학군을 고려한다면 금광삼익의 단지가 좋다고 판단된다.
나의 생각과 느낀점 : 강의 내용처럼 표로써 비교하고 등급을 매기니 두 단지 비교를 명확하게 할 수 있었다. 특히 호가나 실거래가 비슷하고 연식도 동일해서 만약 강의 없이 판단했다면 이마트가 가깝고 평수가 조금 더 넓은 태평선경을 골랐을 수도 있을 것 같다. 하지만 강의 내용대로 판단을 해보면 금광삼익이 좀 더 좋은 단지라는 판단을 내릴 수 있었다. 앞으로도 단지 분석 및 비교 시 이러한 기준을 활용하면 더욱 효율적으로 할 수 있을 것 같다.
