[월부학교 가을학기 5늘도 원팀,감사,투자를 향하쟈니🍁 모아가] 비 오는 날의 첫 반임장, 그리고 한 번 한 번의 기회를 대하는 태도

안녕하세요.

좋은 자산 모아모아가는 모아가입니다.

오늘은 월부학교 가을학기 첫 반임장을 하는 날인데요.

아침부터 비가 내렸지만, 이 정도 비가 우리의 앞길을 막을 수는 없겠죠?ㅎㅎ

비가 오는 날씨에도 5늘즈 반원분들과 함께 비교임장을 진행했습니다.

임장을 시작하기 전에는 각자 비교임장 지역의 입지분석 파트를 나누어 준비한 미니임보 발표를 진행했는데요.

각자 준비한 내용을 공유하면서 지역에 대한 이해도를 높일 수 있었습니다.

특히 제가 맡은 파트에 집중하다 보니 미처 살펴보지 못했던 부분들도 다른 반원분들의 브리핑을 통해 알게 되었습니다.

혼자 공부할 때보다 함께 공부하고 나누는 과정에서 더 넓은 시야로 지역을 바라볼 수 있다는 것을 느꼈습니다.

잔쟈니 튜터님 원온원 - 조급하지 않은 투자자가 되기 위해

비교임장을 진행하면서 감사하게도 잔쟈니 튜터님께서 원온원을 진행해 주셨는데요.

가장 기억에 남는 것은 투자자로서 메타인지를 잘해야 한다는 말씀이었습니다.

투자 방향성을 한 가지로만 정해놓고 그 방향에 매몰되다 보면 조급한 마음이 생길 수 있다고 말씀해 주셨습니다.

'이 방법이 아니면 안 되는데...'

'이번 기회를 놓치면 어떡하지?'

하나의 방향만 바라보고 있다 보면 생각대로 되지 않았을 때 조급해지고, 오히려 올바른 판단을 내리기 어려워질 수 있다는 것이었습니다.

반면 플랜 B가 준비되어 있다면 어떨까요?

'이 방법이 안 되면 다른 방법으로 하면 되지!'

이렇게 생각할 수 있는 대안이 있다면 조금 더 여유로운 마음으로 상황을 바라보고 판단할 수 있다고 말씀해 주셨습니다.

말씀을 들으면서 제가 원하는 방향대로 투자가 진행되지 않는다면 어떤 선택을 할 수 있을지, 다른 대안은 충분히 고민해 보았는지 돌아보게 되었습니다.

결국 조급하지 않은 투자자가 되기 위해서는 단순히 마음을 다잡는 것뿐만 아니라, 여러 가지 상황에 대응할 수 있는 선택지를 미리 준비하는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다.

2. 임장보고서 발표 - 자료 정리를 넘어 투자 판단으로

비교임장을 마친 뒤에는 다 함께 스터디룸으로 이동해 임장보고서 발표를 진행했습니다.

이번 임보 발표는 멜반장님, 주디님, 밀리님께서 진행해 주셨습니다.

멜반장님 - 누구에게나 설명할 수 있는 뾰족한 앞마당

멜반장님의 임장보고서는 지역의 핵심 요소가 한눈에 들어오도록 정리되어 있었습니다.

누구에게나 지역을 설명할 수 있는 뾰족한 앞마당이 무엇인지 느낄 수 있었는데요.

단순히 지역의 직장, 교통, 학군, 환경을 조사하는 것이 아니라, 임장보고서를 작성하면서 지역에 대한 의문점을 만들고 이를 검증하는 과정이 중요하다는 것을 배웠습니다.

또한 가격 흐름을 분석할 때 어떤 단지를 비교해야 하는지에 대한 기준도 알 수 있었습니다.

신축 단지의 경우 입주장에 전세가격이 낮게 형성되었다가 입주 물량이 해소되면서 전세가격이 빠르게 회복될 수 있습니다.

따라서 그래프상 가격 회복이 빠르게 나타났다고 해서 이를 모두 입지가치에 따른 반등으로 해석해서는 안 된다는 것이었습니다.

가격 흐름을 비교할 때는 연식이 비슷하고, 전세 계약이 한두 차례 이상 순환된 단지들을 기준으로 살펴보는 것이 좋겠다고 배웠습니다.

주디님·밀리님 - 시세그룹핑은 매물임장으로 이어져야 한다

주디님과 밀리님의 시세 파트 발표에서도 배울 점이 많았습니다.

튜터님께서는 시세 파트에 반드시 본인의 생각이 들어가야 한다고 하셨습니다.

단순히 단지별 가격을 조사하고 정리하는 것으로 끝난다면 임장보고서가 실질적인 투자 판단으로 이어지기 어렵다는 것이었습니다.

시세그룹핑을 하는 이유는 같은 가격대의 단지들을 수평적으로 비교하면서 상대적으로 더 가치 있는 단지를 찾아내기 위해서입니다.

그 과정에서 더 좋아 보이는 단지를 선정하고, 왜 그렇게 판단했는지 근거를 남겨야 합니다.

그리고 궁금한 부분을 매물임장을 통해 확인하면서 최종 투자 결론까지 이어져야 한다고 말씀해 주셨습니다.

또 하나 기억에 남는 것은 생활권별 선호 요소를 판단할 때 일관된 기준이 필요하다는 점이었습니다.

임장을 하다 보면 눈에 보이는 상권이나 단지 환경을 중심으로 '여기가 더 좋아 보이네!'라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 눈에 보이는 환경뿐만 아니라 교통, 학군 등 다른 입지 요소도 함께 살펴봐야 한다는 것이었습니다.

특히 해당 생활권에서 사람들이 어떤 요소를 가장 중요하게 생각하는지, 실제 가격에 영향을 주는 핵심 선호 요소가 무엇인지 구분해야 한다는 점을 배웠습니다.

앞으로는 왜 이 단지가 더 선호되는지, 같은 가격이라면 어떤 단지가 더 가치 있는지, 무엇을 확인하기 위해 매물임장을 가야 하는지까지 생각을 남겨야겠습니다.

특히 인접 지역의 형님급 입지를 함께 살펴보는 것이 중요하다는 점을 배웠습니다.

지역의 가격 흐름은 해당 지역만의 요인으로 움직이는 것이 아니라, 인접한 상급 지역의 가격 변화에도 영향을 받을 수 있다는 것이었습니다.

선호도가 높은 지역이 먼저 상승하고 가격 차이가 벌어지면, 상대적으로 저렴한 지역이 뒤따라 상승할 수도 있다는 점을 배우며 이미 알고 있던 내용도 놓치지 않도록 해야겠다는 생각이 들었습니다.

이를 통해 단순히 임장지 내에서만 보기보다 인접 지역과의 가치 및 가격 차이를 함께 비교하면서 현재 시장이 어떤 흐름에 있는지 파악해야겠다고 생각했습니다.

다만 가격이 뒤따라 상승할 것이라는 기대만으로 투자하기보다, 결국 저환수원리에 맞춰 가치와 가격, 리스크를 함께 판단하는 것이 우선이라는 점도 배웠습니다.

3. 투자경험담 발표 - 다음 투자를 더 잘하기 위한 복기

멜반장님 - 협상

멜반장님께서는 협상을 주제로 투자경험담을 발표해 주셨습니다.

협상이라고 하면 단순히 가격을 얼마나 깎았는지를 먼저 생각하기 쉬운데요.

발표를 통해 협상은 가격뿐만 아니라 시간과 조건까지 함께 고려해야 한다는 것을 배웠습니다.

특히 기억에 남는 것은 받기 전에 내가 줄 수 있는 것부터 고민해야 한다는 점이었습니다.

협상은 사람과 사람 사이에서 이루어지기 때문에 상대방의 상황과 니즈를 파악하는 것이 중요합니다.

매도인이 원하는 잔금 일정이나 임차인이 중요하게 생각하는 조건을 파악하고, 내가 제공할 수 있는 부분을 찾아 그 대가로 원하는 조건을 요청하는 것입니다.

하지만 그 과정에서도 리스크 관리는 반드시 필요하다는 점을 배웠습니다.

더 좋은 조건을 얻으려다가 오히려 큰 리스크를 떠안는 상황이 발생해서는 안 되기 때문입니다.

특히 이미 리스크가 발생한 상황이라면 작은 비용이나 손실을 감수하더라도 더 큰 리스크로 이어지지 않도록 빠르게 대응하는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다.

저 역시 앞으로 협상할 때 단순히 가격을 낮추는 데 집중하기보다 상대방이 원하는 것이 무엇인지 먼저 고민하고, 내가 제공할 수 있는 조건과 감당할 수 있는 리스크를 함께 판단해야겠다고 생각했습니다.

또한 튜터님께서는 투자경험담이 단순히 과거의 투자 과정을 설명하는 것이 아니라, 다음 투자를 더 잘하기 위한 복기가 되어야 한다고 말씀해 주셨습니다.

당시 왜 그 물건을 선택했는지, 다른 선택지는 없었는지, 다시 투자한다면 어떤 부분을 다르게 할 것인지까지 돌아봐야 한다는 것이었습니다.

효부님 - 매도에서 킥! 중요한 것은 내 물건을 1등으로 만드는 것

효부님께서는 매도 과정을 투자경험담으로 발표해 주셨는데요.

발표를 들으면서 정말 할 수 있는 행동들을 적극적으로 해보셨다는 생각이 들었습니다.

저 역시 현재 매도를 진행하고 있는 입장에서 효부님의 경험이 큰 도움이 되었습니다.

첫 번째, 계약 조건과 대출 가능 여부를 꼼꼼히 확인해야 한다는 점입니다.

임대차 계약기간이나 별도 특약에 따라 임차인의 대출 진행에 영향을 줄 수 있기 때문에 계약을 진행할 때는 관련 조건을 알고 작성해야 합니다.

두 번째, 많은 부동산에 매물을 내놓는 것보다 먼저 내 물건을 1등으로 만들어야 한다는 점입니다.

튜터님께서는 매도하고 싶은 물건을 무조건 많은 부동산에 내놓는 것이 핵심은 아니라고 말씀하셨습니다.

주변 경쟁 매물의 가격과 상태를 확인하고, 매수자가 보았을 때 내 물건을 선택할 만한 이유가 있어야 한다는 것이었습니다.

아무리 많은 부동산에 매물을 소개해도 내 물건이 경쟁력이 없다면 매도로 이어지기 어렵기 때문입니다.

결국 중요한 것은 물건을 많이 내놓는 행동 자체가 아니라, 매수자의 입장에서 내 물건을 선택할 만한 상태로 만드는 것이라는 점을 배웠습니다.

세 번째, 매도 과정에서도 물건과 임차인 관리를 꼼꼼하게 해야 한다는 점입니다.

임차인의 연락처를 중개사에게 공유하기보다 매도인이 직접 연락을 조율하는 등 매도 과정에서 필요한 부분을 관리해야 한다는 점도 배웠습니다.

네 번째, 투자에 활용하는 대출은 상환 능력을 기준으로 판단해야 한다는 점입니다.

튜터님께서는 신용대출을 활용할 때 연간 저축액을 기준으로 상환할 수 있는 범위를 고려해야 한다고 말씀해 주셨습니다.

대출을 받을 수 있는 금액만 생각할 것이 아니라, 만기 연장이 되지 않거나 일부 상환을 요구받는 상황에서도 대응할 수 있어야 한다는 것이었습니다.

특히 주택 수가 늘어날수록 고려해야 할 리스크가 많아지기 때문에 더욱 보수적으로 판단해야 한다는 점도 배웠습니다.

효부님의 발표를 들으면서 제 매도 과정도 돌아보게 되었습니다.

지금 내가 하고 있는 행동들이 실제로 매도에 도움이 되는 행동인지, 내 물건의 경쟁력을 충분히 파악하고 있는지 생각해 보았습니다.

앞으로는 단순히 매도 활동을 많이 하는 것보다 경쟁 매물과 비교하면서 내 물건의 객관적인 위치를 확인하고, 필요한 행동들을 우선적으로 해나가야겠습니다.

4. 튜터님께서 마지막으로 남겨주신 두 가지 말씀

이날 튜터님께서 마지막으로 해주신 말씀도 오래 기억에 남을 것 같습니다.

지역에 대한 정보뿐만 아니라, 앞으로 투자 공부를 해나가는 데 필요한 태도에 관한 말씀이었는데요.

첫 번째, 같은 시간을 보내더라도 얼마나 의미 있게 사용하느냐에 따라 성장의 차이가 발생한다.

똑같은 시간 동안 임장보고서를 작성하더라도 단순히 자료를 수집하고 정리하는 사람과, 자료를 보면서 끊임없이 '왜 그럴까?'를 고민하고 자신의 생각과 판단 근거를 남기는 사람이 얻어가는 것은 다르다고 말씀해 주셨습니다.

같은 시간을 투자해도 누군가는 5만큼 배우고, 누군가는 10만큼 배울 수 있습니다.

이러한 작은 차이가 쌓이면 시간이 지날수록 복리처럼 더 큰 실력의 차이로 이어질 수 있다는 것이었습니다.

말씀을 들으면서 저 역시 임장보고서를 작성할 때 얼마나 깊이 고민하고 있는지 돌아보게 되었습니다.

주어진 과제를 끝내는 데 집중하기보다, 그 시간을 통해 무엇을 배우고 어떤 판단 기준을 남길 수 있을지 더 많이 고민해야겠다는 생각이 들었습니다.

결국 중요한 것은 얼마나 많은 시간을 투자했느냐가 아니라, 그 시간을 얼마나 밀도 있게 사용했느냐는 것이었습니다.

두 번째, 한 번 한 번의 임장과 스터디를 버텨야 할 시간이 아닌 성장의 기회로 받아들여야 한다.

월부학교 남은 기간이 벌써 9주밖에 남지 않았다 말씀해 주시며,

월부학교에서 경험하는 한 번의 임장, 한 번의 스터디, 한 번의 매물임장은 모두 한정된 기회입니다.

과제와 일정이 버겁게 느껴질 때도 있지만, 이를 단순히 끝내거나 버텨야 하는 시간으로 생각하는 사람과 소중한 성장의 기회로 생각하는 사람은 임하는 태도부터 달라진다는 것이었습니다.

예를 들어 임장할 때도 '이번 임장만 끝내자'는 마음과 '이 지역을 이렇게 깊이 공부할 기회가 다시 없을 수도 있다'는 마음은 다를 것입니다.

튜터님께서도 매번 스터디에서 어떤 말씀을 해주실지 깊이 고민하고 준비하신다고 하셨는데요.

그만큼 한 번 한 번의 시간을 소중한 기회로 생각하고 계신다는 것이 느껴졌습니다.

말씀을 들으면서 저도 월부학교에서 보내는 시간을 어떤 마음으로 대하고 있는지 돌아보게 되었습니다.

버겁고 힘든 순간이 오더라도 그저 버텨내는 시간이 아니라, 나에게 주어진 성장의 기회라고 생각하며 임해야겠습니다.

BM

• 투자 방향성에 대한 플랜B를 만들어 조급함 관리
• 시세그룹칭에서 반드시 나의 생각 남기기
• 투자경험담 CSS 관점으로 복기하기
• 한 번 한 번의 시간을 의미있게 사용하기

끝으로

이번 반임장 의미있게 밀도있는 시간으로 만들어주신 쟈니튜터님 감사합니다.

보이지 않는 곳에서 준비해주신 멜반님, 효부님 감사합니다.

발로 뛰며 우리들의 엄마역할 해주신 총무팀장 자니님 감사합니다.

발표해주신 주디님  밀리님 감사합니다. 보면서 많이 배웠습니다.

우리의 당충전을 챙겨주신 케이군님 감사합니다.

사진팀장(정) 질문요정 삼도님 감사합니다.

여러 이야기 나누며 가까워질 수 있는 맴메이트 실비아님 감사합니다.

남은 시간 밀도있는 시간 보낼 수 있는 5늘즈 되어봐요~!