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주우이, 자음과모음
안녕하세요
좋은자산 모아모아가는 모아가입니다.
최근 재개발·재건축 공부를 하면서
가장 먼저 느낀건…
"용어가 너무 어렵다". 였습니다.
정비구역? 추진위원회? 조합설립인가? 관리처분인가?
들어는 봤지만 정확한 개념 정리가 안되어 있는 용어들
재개발·재건축 공부를 시작하며
헷갈렸던 분들을 위해
기본적으로 알아야 할 용어들을
정리해 보았습니다.
■ 재개발 vs 재건축 차이
1. 재개발
노후화된 주택 + 주변 기반 시설(도로, 공원 등) 을
함께 정비하는 사업입니다.
주로 빌라, 다세대, 노후주택 밀집 지역에서 진행됩니다.
→ 쉽게 말하면 동네 자체를 새로 만드는 느낌.
2. 재건축
기존 아파트가 오래되어
아파트를 허물고 새로 짓는 사업입니다.
기반시설은 괜찮은데 건물 자체가 낡았을 때 진행됩니다.
→ 싑게 말하면 아파트만 새로 짓는 느낌.
■ 정비사업 진행 순서
안전진단 ⭐(재건축만)
→ 정비구역 지정
→ 추진위원회
→ 조합설립인가
→ 사업시행인가
→ 관리처분인가
→ 철거·이주
→ 일반분양
→ 입주
재개발과 재건축 진행에는 크게 차이가 없으나 재건축만 “안전진단”이 있으며
그 외 진행 순서는 똑같습니다.
■ 꼭 알아야 할 용어 정리
- 정비구역: 정부가 “이 구역 개발할게요” 라고 지정한 곳 초기 단계라 불확실성이 큽니다.
- 추진위원회: 사업 추진 준비팀 주민 동의를 받기 시작합니다.
- 조합설립인가: 주민들이 조합을 만들어 “우리 진짜 사업할게요” 하는 단계 입니다. 사업 가능성이 높아져 투자자들이 많이 보는 구간입니다.
- 사업시행인가: 아파트 몇 세대 짓는지, 용적률, 설계 등을 확정 → 사업 그림이 보이는 단계 입니다.
- ⭐⭐⭐관리처분인가: 중요하게 느껴졌던 단계입니다. 누가 어떤 평형을 받고, 얼마를 더 내야 하는지 추가 분담금이 정해집니다. 투자금 계산이 가능한 시점입니다.
- 권리가액: 기존 내 집 가치 평가 금액 쉽게 말하면 “내 지분이 얼마나 인정 받나” 하는 부분입니다.
- 분담금: 새 아파트 받기 위해 추가로 내야 하는 돈입니다. 분담금이 높으면 부담이 커지고, 낮으면 사업성이 좋아질 가능성이 높습니다.
- ⭐비례율: 사업성이 얼마나 좋은지 보는 숫자 비례율이 높을수록 조합원에게 유리한 구조가 됩니다.
- ⭐⭐⭐권리산정기준일: 재개발 투자에서 굉장히 중요한 부분. “조합원 자격 컷트라인” 이 날짜 이후 쪼개기 매수나 신축 빌라 매수는 입주권이 안 나올 수 있습니다. → 권리산정기준일 이후 빌라를 샀는데 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
- ⭐⭐⭐대지지분: 내가 가진 땅의 지분이며 재건축에서 굉장히 중요합니다. “땅 많이 가진 사람이 유리” 같은 아파트라도 대지지분 차이에 따라 사업성이나 감정평가가 달라질 수 있습니다. (대지지분 10~13평 보통 수준이며, 14평이 넘어갈 수록 꽤 괜찮은 편이라 볼 수 있다.)
- 감정평가액: 내 집이 얼마 가치로 평가되는지 이 금액이 권리가액에 영향을 줍니다.
- ⭐⭐⭐현금청산: 조합원이 되지 못하거나 사업에 참여하지 않을 경우 현금으로 정산받고 나가는 것 즉, “새 아파트 못받고 현금 받고 끝!” 입주권을 기대하고 들어갔다가 현금청산 되면 계획이 달라질 수 있음.
- 입주권: 조합원이 새 아파트 받을 권리 분양권가 다릅니다.
- 일반분양분: 조합원 물량 제외 후 일반인에게 파는 세대 많을 수록 사업성 좋아질 가능성이 높아진다. 왜냐하면 일반분양 수익이 많아질 수 있기 때문
- ⭐⭐⭐용적률: 땅 대비 얼마나 크게 지을 수 있는가 “얼마나 많이 올릴 수 있나” 높을수록 사업성이 좋아질 가능성이 올라간다.
- 건폐율: 땅 면적 대비 건물이 차지하는 면적 “땅 위에 얼마나 넓게 깔아 짓나”
- ⭐⭐종상향: 1종→2종→3종 일반주거지역처럼 용도를 높여주는 것. 종상향 되면 더 높게, 더 많이 지을 수 있어 사업성이 좋아질 가능성이 높아진다.
- ⭐⭐⭐비례율: 사업성을 보는 핵심 숫자 쉽게 말하면 “사업 잘되나?” 높을수록 조합원 유리. 낮으면 추가 분담금 증가 가능성이 있다.
- ⭐⭐⭐추가분담금: 새 아파트를 받기 위해 추가로 내는 돈 재개발/재건축의 핵심
- 무상지분율: 조합원이 추가 비용 없이 얼마나 배정받는지 높을수록 유리하다.
- 이주비 대출: 철거 전에 조합원이 임시 거주를 위한 대출
- 철거 멸실: 건물 철거 완료 상태를 말한다. 멸실 후엔 재산세, 종부세 이슈도 달라짐.
용어를 찾아보며 공부하기 전에는
재개발·재건축 된다는 말만 들으면
“무조건 돈 버는 거 아닌가?”라고 생각했습니다.
하지만 지금은
“몇 단계인데?”
“분담금은 얼마나 나오지?”
“입주권은 나오는 구조인가?”
“사업 속도는 어떨까?”
를 생각해 보게 되었습니다.
단순히 ‘무조건 오른다’가 아니라,
“이 투자가 내가 감당 가능한 구조인가?”
를 먼저 고민하게 되었습니다.는지까지
함께 보게 되었습니다.
결국 재개발·재건축도
좋은 입지라는 이유만으로 되는 투자가 아니라,
내 자금 상황과 투자 성향 안에서
감당 가능해야 할 수 있는 투자라는 것입니다.
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