[내마기64기 1조 2주차 내집마련 보고서 단지비교_크리스탌]

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 내년 7월 갈아타기를 계획하며 예산이 1.5억 정도 늘었지만 볼 수 있는 후보지역이 크게 달라지지 않았지만 그래도 1~3급지의 후순위 생활권에 몇개의 단지가 보여 선호도 높은 4급지의 13억대 미만 단지와 1~3급지의 후순위 단지를 비교해보면 재밌을 것 같다는 생각이 들었다. 특히 이번 강의를 통해 평형,복도식,방의 수 기준이 아닌 땅의 가치를 보고 판단하는 기준을 배우며 적용해 봐야겠다는 생각을 했다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 전농SK 
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 전농sk
• 연식: 2000년
• 세대수: 1830세대
• 평형 : 34평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리    : 9.7km
   - 강남역까지 소요시간: 46분
   - 시청역까지 소요시간: 37분
   - 여의도역까지 소요시간: 48분
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 46분,나56분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 청량리역 롯데백화점, 청량리역 롯데마트
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 전농중 80.5%
   - 학원가 유무 : 26개
    

3) 가격

• 평형 정보: 34평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.5억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :  12.8억

4) 가치평가 및 결론
 ✅ 교통 : 강남역까지 소요시간 46분. 도보이용가능한 지하철이 없어 버스를 타고 지하철역까지 가야함. 2034년 면목선 개통과 청량리역 gtx-c,b 개통시 주요 업무지구 접근성이 10분 정도 단축됨

1. CBD-종로,광화문,시청

   면목선 개통 후 : 약 25분~40분 가능성(현재 37분)

   2. GBD-강남역,역삼,삼성

   현재 : 46분

   면목선만 개통시 : 약 35~55분 가능성

   GTX-C까지 연결될경우 : 약 30~45분 가능성

   3. YBD-여의도 금융업무지구

   현재 : 48분

   면목선 개통 후 : 약 35분~50분 가능성

*면목선과 GTX-C,B등의 교통호재가 있으나 면목선의 경우 개통시기가 정확하지 않고 환승 동선, 대기시간을 생각하면 호재만 보고 접근하기 보다는 현재의 가치에 집중하며 내집마련 후보 단지로 봐야하지 않을까?

✅ 환경 : 청량리 롯대백화점, 롯대마트

청량리역까지 도보는 힘드나 버스로 20분 이내 이동가능

단지내 상가에 롯데슈퍼가 있어 간단하게 장보기 편리하고 전농사거리 주변 상권 이용가능

전농8구역 입주시 주변 환경이 더 좋아질 것으로 예상됨.

✅ 학군 : 전농중 80.5% 

동대문구의 경우 학군을 보고 이사오는 지역은 아님. 학업성취도평가 3위의 학교이지만 80% 정도로 공부를 잘하는 학교는 아니지만 도보 12분으로 이동가능. 초등학교 도보 13분. 단지내 상가 학원가와 장한평 학원가 이용가능. 그래도 동대문구에서 아이 키우기 좋은 환경.

✅ 종합 : 동대문구에서 선호하는 구축 대단지 아파트. 현재 가까운 지하철역이 없어 버스로 이동해야하는 불편함이 있으나 그래도 주요 업무지구를 1시간이내 갈 수 있고 초, 중학교도 도보로 이용가능. 단지내 상가 학원과 장한평학원가를 이용하며 아이키우기에는 괜찮은 단지로 판단됨. 대단지로 선호하는 동은 학교 상가가 가까운 동임.

단지 2. 장안현대홈타운1차

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 동대문구 장안동
• 연식: 2003년
• 세대수: 2182세대
• 평형 : 32평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 : 9.03km
   - 강남역까지 소요시간: 46분
   - 시청역까지 소요시간: 44분
   - 여의도역까지 소요시간: 47분
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 47분, 나 53분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 청량리롯데백화점, 청량리롯데마트
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 장평중 66.2%
   - 학원가 유무 : 90개
    

3) 가격

• 평형 정보: 32평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 13.15억

4)가치평가 및 결론
 ✅ 교통 : 강남까지 약 46분 소요. 주요 업무지구로 이동할 수 있는 교통 여건을 갖추고 있음. 다만 가까운 지하철역인 중곡역까지 호갱노노에서는 도보 17분, 카카오맵에서는 29분으로 차이가 있어 실제 도보 이동시간과 경로를 현장에서 확인할 필요가 있음. 장한평역까지도 도보 약 20분으로 지하철역 접근성이 다소 아쉬움. 

✅ 학군 : 단지 주변에 학원가가 잘 형성되어 있어 사교육을 이용하기에 편리함. 반면 학교 학업성취도 평가가 66.2%로 나타나 학업 성취 측면에서는 아쉬움. 장평중학교까지 도보 약 10분이며, 평지로 이동할 수 있어 통학 환경은 비교적 양호함. 

✅ 환경 : 홈플러스 면목점과 청량리 롯데백화점, 롯데마트 등을 이용할 수 있어 생활 편의시설 접근성이 양호함. 또한 단지 주변의 상권과 중랑천 등 주변 환경을 활용할 수 있어 일상생활과 여가 활동에 유리함. 

✅종합평가

장안동 현대홈타운1차는 약 2,000세대 이상의 대단지로, 평지 중심의 주거환경과 편리한 생활 인프라, 잘 형성된 학원가가 장점임. 특히 장평중학교까지 평지로 통학할 수 있어 실거주 측면에서 장점이 있으며, 대단지의 주거 편의성과 생활환경을 중요하게 생각하는 수요에 적합.

반면 지하철역까지 도보 접근성이 다소 떨어져 대중교통 이용 시 버스 의존도가 높을 수 있다는 점은 약점. 

실거주 후 3~5년 뒤 상급지로 갈아타는 관점에서는 현재의 생활 편의성과 대단지의 수요 기반을 확보할 수 있다는 점이 긍정적임. 

3. 단지 비교표 작성

✅ 비교평가 결론 : 

동대문구에서는 전농SK와 장안현대홈타운1차를 비교 평가하였다.

두 단지는 교통, 환경, 학군 측면에서 전반적으로 비슷한 여건을 갖추고 있다. 강남과의 직선거리는 장안현대홈타운1차가 약 0.7km 더 가깝고, 학원가 접근성이 좋으며 전세가도 상대적으로 높게 형성되어 있다. 아실의 매매가 추이를 비교했을 때 30평대는 장안현대홈타운1차가 전농SK보다 대체로 높은 가격대를 형성하고 있음을 확인했다. 

다만 동대문구의 생활권을 청량리·전농, 답십리, 이문·휘경, 장한평 순으로 평가했을 때는 전농동이 장안동보다 상위 생활권에 해당한다고 판단하였다. 또한 전농 sk의 경우 균질한 환경이나 장안동의 경우 조금만 옆으로가도 유흥가가 형성되어 있어 생활권우선순위나 환경적인 측면에서 전농sk를 더 높게 평가했다. 또한 20평대의 경우 장안현대홈타운1차가 계속 높은 가격을 형성하다 최근에는 전농sk가 역전하는 모습을 보여준다. 전농sk의 경우 20평대에 비해 30평대가 아직은 덜 오른 모습이라 판단된다.

최종적으로 전농sk를 매수 우선순위에 두기로 하였다. 

✅ 나의 생각과 느낀점 :  

아직도 여러 단지를 비교평가한 후 최종 결론을 내리는 것이 어렵게 느껴진다. 이론적으로는 같은 지역 내 생활권 우선순위에서 전농동이 장안동보다 상위에 있지만, 교통·학군·환경과 단지별 상품성 등을 종합적으로 비교한 결과 장안동의 현대홈타운1차가 30평대의 경우 가격 우위의 모습을 볼 수 있었다.

그러나 20평대를 비교해보면 전농sk의 가격이 최근 현대홈타운1차 가격을 넘어섰고

주변 환경이 전농sk는 균질성이 좋지만 장안동의 경우 조금만 옆으로 가도 유흥상권이 많아 환경적인 측면에서나 생활권적인 측면에서 전농 sk가 우선순위에 있고 20평대비 30평의 가격이 아직 덜 오른 상태라 판단되어 둘중 선택을 한다면 전농sk 30평대를 선택 할 것 같다.

다만 전농SK는 매물임장을 진행했지만, 장안현대홈타운1차는 아직 매물임장을 하지 않아 두 단지를 객관적으로 비교하고 확신을 갖기에는 부족한 부분이 있다. 이번 비교평가를 통해 입지와 단지에 대한 이론적인 분석만으로는 최종 결론을 내리기 어렵고, 실제 매물을 직접 확인하는 매물임장이 중요하다는 점을 다시 한번 느꼈다.

앞으로 두 단지를 후보 단지로 두고 전화임장과 매물임장을 진행하며, 실제 매물의 상태와 가격 경쟁력을 꼼꼼히 비교해 볼 예정이다. 이를 통해 막연한 판단이 아닌 객관적인 근거를 바탕으로 매수 의사결정을 내리고, 궁극적으로 내 집 마련과 상급지 갈아타기까지 연결할 수 있도록 꾸준히 실행해 나가겠다.

단지 3. 종로센트레빌

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 종로구 숭인동
• 연식: 2008년
• 세대수: 416세대
• 평형 : 24평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 : 9.22km
   - 강남역까지 소요시간: 45분
   - 시청역까지 소요시간: 23분
   - 여의도역까지 소요시간: 34분
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 47분, 나 52분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 청량리롯데백화점, 청량리롯데마트
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 서울대학교 사범대학 부속여자 중학교 83.9%
   - 학원가 유무 : 없음
    

3) 가격

• 평형 정보: 24평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11.6억

4)가치평가 및 결론
✅ 교통 : 종로센트레빌은 서울 도심에 위치해 주요 업무지구로 이동하기에 유리. 강남역까지 약 45분, 시청역까지 약 23분, 여의도역까지 약 34분이 소요되며, 배우자 직장까지 약 47분, 나의 직장까지 약 52분이 걸림. 특히 종로와 도심 업무지구로의 접근성이 장점이며, 직장까지의 출퇴근 시간도 고려할 만한 수준. 

✅ 학군 : 서울대학교사범대학부설여자중학교의 학업성취도가 83.9%로 나타나 학업성취도 측면에서 긍정적으로 볼 수 있음. 다만 단지 주변에 뚜렷한 학원가가 형성되어 있지 않다는 점은 아쉬움. 

✅ 환경 : 반경 3km 내 유해시설이 없음. 거리는 멀지만 청량리 롯데백화점과 롯데마트 등 생활 편의시설을 이용할 수 있음. 또한 종로와 동대문 일대의 도심 상권을 활용할 수 있어 생활 편의성이 양호함.

✅ 종합평가 : 종로센트레빌은 2008년식, 416세대 규모의 24평형 아파트로, 서울 도심에 위치해 업무지구 접근성이 좋다는 점이 가장 큰 장점임. 강남뿐 아니라 시청과 여의도 등 주요 업무지구로 이동할 수 있어 직장 접근성을 중요하게 생각하는 실거주 수요에 적합한 후보라고 판단됨. 

현재 호가는 12억 원, 최근 실거래가는 11.6억 원으로 약 4천만 원의 차이가 있다. 향후 3~5년 뒤 상급지로 갈아타는 것을 목표로 한다면 도심 접근성뿐 아니라 매수 가격의 경쟁력과 향후 매도 수요도 함께 고려해야 함.

단지 4. 길음뉴타운 1단지 래미안

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 성북구 길음동
• 연식: 2003년
• 세대수: 1,125세대
• 평형 : 24평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 : 11.82km
   - 강남역까지 소요시간: 59분
   - 시청역까지 소요시간: 34분
   - 여의도역까지 소요시간: 44분
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 59분, 나 69분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 길음현대백화점,미아롯대백화점,미아롯대이마트
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 개운중학교 88.7%
   - 학원가 유무 : 50개
    

3) 가격

• 평형 정보: 24평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.2억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12.88억

4) 가치평가 및 결론

✅ 교통 : 강남역까지 약 59분, 시청역까지 약 34분, 여의도역까지 약 44분이 소요됨. 강남 및 여의도 접근성은 다소 아쉽지만, 서울 도심인 시청역까지 이동할 수 있어 업무지구 접근성은 보통 수준이라고 판단됨. 나와 배우자의 직장까지 각각 약 69분, 59분이 소요되어 출퇴근 시간이 짧지는 않음. 

✅ 환경 : 현대백화점 미아점과 롯데백화점 미아점, 이마트 미아점 등 대형 상업시설을 이용할 수 있다는 장점이 있음. 생활에 필요한 쇼핑 및 편의시설을 비교적 다양하게 이용할 수 있어 생활 편의성이 양호. 

✅ 학군 : 개운중학교의 학업성취도가 88.7%로 제시되어 학업성취도 측면에서 긍정적으로 볼 수 있음. 또한 주변에 약 50개의 학원이 있는 것으로 조사되어 자녀 교육과 사교육 이용 측면에서 장점이 있음. 

✅ 종합평가 : 길음뉴타운 1단지 래미안은 2003년식, 1,125세대 규모의 24평형 아파트로, 대단지라는 점과 주변 상업시설 및 학원가를 이용할 수 있다는 점이 장점있음. 특히 학원가와 생활 편의시설이 갖춰져 있어 가족 단위 실거주 수요를 기대할 수 있음. 반면 강남과 여의도 등 주요 업무지구까지의 이동시간이 길고, 출퇴근 시간이 부담이 될 수 있다는 점은 아쉬움.

현재 호가는 12.2억 원이며 최근 실거래가는 12.88억 원으로, 제시된 실거래가가 현재 호가보다 약 6,800만 원 높다.

길음뉴타운 1단지 래미안은 생활환경과 교육 여건이 강점인 후보 단지이지만, 출퇴근 동선과 매수 가격의 적정성을 확인한 후 최종 매수 여부를 판단하고자 한다.

단지 5. 고덕리앤파크3단지

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 강동구 상일동
• 연식: 2011년
• 세대수: 2,283세대(임대 1,814)
• 평형 : 23평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 : 14.28km
   - 강남역까지 소요시간: 49분(지하철 2번 환승)
   - 시청역까지 소요시간: 62분
   - 여의도역까지 소요시간: 68분
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 52분, 나 61분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 강동홈플러스, 고덕이마트, 이마트고덕비즈벨리점
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 강명중학교 79.7%
   - 학원가 유무 : 20개
    

3) 가격

• 평형 정보: 24평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.9억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 10.9억

4) 가치평가 및 결론

✅ 교통 : 강남역까지 약 49분, 시청역까지 약 62분, 여의도역까지 약 68분이 소요된다. 강남역까지는 지하철을 두 번 환승해야 하며, 시청과 여의도 등 도심 업무지구로 이동하는 데에도 시간이 걸린다. 나와 배우자의 직장까지 각각 약 61분, 52분이 소요되어 출퇴근 시간이 짧지는 않다. 따라서 강남권 접근성은 어느 정도 확보되어 있지만, 서울 도심 및 서남권 업무지구로의 접근성은 다소 아쉽다고 판단된다. 

✅ 환경 : 강동홈플러스와 고덕이마트, 이마트 고덕비즈밸리점 등 대형 상업시설을 이용할 수 있다는 장점이 있다. 생활에 필요한 쇼핑 및 편의시설을 이용하기에 비교적 편리하고, 고덕·상일동 일대의 생활 인프라를 활용할 수 있다. 

✅ 학군 : 강명중학교의 학업성취도가 79.7%로 제시되어 있으며, 주변에 약 20개의 학원이 있는 것으로 조사되었다. 근처 고덕학원가(143개)와 미사학원가(117개)가 있지만 3km 밖이다. 

✅ 종합평가 : 고덕리앤파크3단지는 2011년식으로 비교적 연식이 좋고, 2,283세대 규모의 대단지라는 점이 장점이 있지만 임대아파트가 1814단지이고 23평의 경우 세대수가 78세대이다. 주변 대형마트와 생활 편의시설을 이용할 수 있어 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있으며, 강동구라는 입지와 비교적 신축에 가까운 연식도 긍정적인 요소다.

다만 전체 세대 중 임대세대가 1,814세대로 큰 비중을 차지한다는 점은 일반분양 아파트와 비교할 때 단지 내 주거 구성과 거래 수요를 세밀하게 살펴볼 필요가 있다. 임대세대 비중만으로 집값 상승이나 환금성이 불리하다고 단정할 수는 없지만, 하락장에서 매도에 영향을 끼칠 수 있다고 생각한다. 또한 강남 이외 주요 업무지구까지의 이동시간이 길고, 학원가 규모가 상대적으로 크지 않다는 점은 아쉬운 부분이다.

현재 호가는 12.9억 원이며 최근 실거래가는 10.9억 원으로, 약 2억 원의 차이가 있다. 특히 향후 3~5년 뒤 상급지로 갈아타는 것이 목표라 현재의 매수 가격뿐 아니라 향후 매도 시 수요와 환금성을 중요하게 살펴봐야 한다.

종합적으로 고덕리앤파크3단지는 비교적 양호한 연식과 대단지 규모, 생활 편의시설이 장점이지만, 현재 호가와 최근 실거래가의 차이가 크다는 점에서 갈아타기 시점에서 환금성이 좋지 않아 매수 후보단지 중 후순위 단지로 판단된다.