월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 구로구 |
두 번째 후보 지역 | 관악구 |
세 번째 후보 지역 | 양천구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 지금 예산에서 갈 수 있는 가장 상급지인 느낌.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 이화우성
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구 도림로22길 8
- 연식: 1998
- 세대수: 497
- 평형 : 32평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 11.8
- 강남역까지 소요시간: 35분
- 시청역까지 소요시간: 39분
- 여의도역까지 소요시간: 27분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 40분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 5개 , 백화점1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:69.2
- 학원가 유무 없음, 21개
3) 가격
- 평형 정보: 32평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9억 5000
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8억6000
4)가치평가 및 결론
대림역과 가깝다. 위치 좋고 환경도 나쁘지 않아보이는데
대림역이 중국사람들 많이 산다고 해서 좀 무서울것같아보이기도 한당, 임장을 가봐야 할듯..
그거 빼고는 이 위치에 이 평수에 이 가격에?! 하는 느낌
단지 2. 미성
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구 신도림로11가길 36
- 연식: 1987년
- 세대수: 824
- 평형 : 20평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 :13,4
- 강남역까지 소요시간: 46분
- 시청역까지 소요시간: 43분
- 여의도역까지 소요시간: 35
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 39 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 코스트코, 이마트, 홈플러스등 8개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 93 (높다)
- 학원가 유무 : 49개
3) 가격
- 평형 정보: 21평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9억 5000
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8억 9000
4) 가치평가 및 결론
교통 좋고, 안양천과 가깝고, 재개발 호재도 있는 듯 해보인다. (시간이 오래 걸리겠지만..)
학군도 괜찮아서 좋아보이는 단지!! 실거래가로는 9억언더라 도전해볼만하지만 호가는 9억 이상이라
실현가능여부는 잘 모르겠지만.. 일단 잘 지켜보고 임장도 가보자.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
교통 좋고, 평수도 더 넓은 구로 이화우성이 좋지 않을까?! 2호선 라인과 가깝다는 장점.
환경과 학군은 미성이 더 좋고 세대수도 좀 더 많지만..
미성이 재개발 호재도 있다고 하니 그걸 생각하면 미성이 더 좋을수도 있겠지만.. 재개발은 아직 잘모르니
임장 전까지는 이화우성 승!!
나의 생각과 느낀점 :
원칙대로 비교하면 되겠지- 라고 생각했지만 생각보다 구성요소가 많다보니 비교하기가 쉽지는 않았다,
많이 해보도록 하자!!
+
다른 구와 단지들도 알아보다가 더 비교해봤습니당
일단 9개의 매물 중 2개가 대림동인데, 대림동 특성상 교통 대비 실거래가가 낮게 나오고 있는 것 같다는 느낌이 들었습니다. 땅 가치대비 가격은 좋은 것 같지만, 사람들이 주거로 선호하지 않는 단지라는 느낌이 많이 와서 (임장을 가봐야겠지만) 제외해야 할 것 같다는 생각이 들었어요. (그게 맞을까요?)
일단 교통을 최우선으로 했을때 신림동부, 신림현대, 은천2단지인데 이 중에서는 신림현대가 세대수도 가장 많고, 평수도 높고, 직선거리도 가장 짧아서 괜찮아보였는데 현재 호가가 9억이 넘어가서 가능할지는 모르겠어요. 세 단지 모두 전 고점보다는 낮은 상태인 것 같고, 세 단지 모두 임장 다녀보고 동네 분위기 파악 후 매물도 보고 결정해야 할 것 같습니다. 윗줄에서 럭키 제외한 3개단지를 우선 매물임장 해보고, 아래 단지들도 다녀볼 예정입니다.
