내집마련 보고서 - part 2. 단지 비교

26.10.20 (수정됨)

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!

지역 선정 이유 및 느낀점 : 내 예산(5.2억)을 고려했을 때,

범위 내 들어오는 매물이 없어 6.0억을 기준으로 찾아보았다.

해당 예산 내 18평 평균 매매가가 가장 높은 지역을 살펴보았을 때, 서대문구 > 중구 > 노원구 > 구로구 순이었다.

그런데 서대문구는 홍제동 인근 매물이었는데 지하철 역과의 거리가 너무 멀었고,

중구는 매물이 없었고, 노원구는 재건축 매물이 많아서, 최종적으로 구로구를 살펴보기로 하였다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교

단지 1. 구로한신 1차

1. 위치 및 기본 정보

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>

2) 가치평가

교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 13.6km
- 강남역까지 소요시간: 47분(1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 40분
- 여의도역까지 소요시간: 33분(1회 환승)
- 내 직장까지 소요시간: -
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개, 마트 3개
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구일중 81.1%
- 학원가 유무: 14개

4)가치평가 및 결론
원래는 A의 마인드로 신축 아파트를 주로 보았는데, 교.직.환.학 관점에서 매물을 처음 찾아보았다.

해당 매물에 대한 가치평가를 해보았는데, 교통이나 환경 측면에서는 A에 해당하였다.

다만 학원가가 14개로 부족하고, 인근 구일중의 학업성취도가 81.1%로 높지 않아서 아쉬움이 있었다.

또한 호갱노노 리뷰를 봤는데 구축 아파트였지만 깔끔한 느낌이었다. (인테리어한 집을 봐서 그럴지도…)

이 정도면 앞으로 비교해봐야겠지만 나쁘지 않다는 생각이 들었다.

단지 2. 철산리버빌주공
1) 위치 및 기본 정보

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>

교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 14.1km
- 강남역까지 소요시간: 46분(1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 40분
- 여의도역까지 소요시간: 33분(1회 환승)
- 내 직장까지 소요시간: -
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개, 마트 3개
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 광명북중 77.7%
- 학원가 유무: 학원가 9개

4) 가치평가 및 결론
같은 구에 있는 곳은 아니지만, 안양천을 중심으로 맞은 편에 위치한 광명시 아파트를 찾아서 비교해보았다.

학군 측면에서 둘 다 C등급이지만 학업성취도나 학원가가 상대적으로 더 적어 더 나쁘다고 평가할 수 있겠지만,

평형이 4평 커서 그런지 0.2억 정도 더 비쌌다.

이렇게 가치평가 결과 등급이 비슷한 경우에는 무엇을 우선해서 보면 좋을지 궁금하다.

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>

비교평가 결론 : 비교평가 결과, 해당 단지는 평가 등급이 똑같았다.

모두 1호선 구일역을 이용하고 있었기 때문에 교통 측면에서 중심업무지구까지 가는 시간도 동일했다.

다만, 학군 측면에서 구로한신1차가 더 낫다고 생각이 들어서

개인적으로는 구로한신1차를 선택하지 않을까 생각했는데

인터넷으로 찾아보는 것에는 한계가 있어 직접 가서 보면 좀 달라질 수도 있지 않을까 하는 생각이 들었다.

나의 생각과 느낀점 : 이처럼 교.직.환.학 등급이 동일하다면

교.직.환.학을 더 디테일하게 봐야하는지(학군의 학업성취도나 학원가), 아니면 건물의 가치를 봐야하는지 궁금했다.

또한 건물의 가치를 본다면 평형, 연식을 우선 해야하는지(철산리버빌주공),

세대수를 우선 해야하는지(구로한신1차) 궁금했다.