월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 송파구 |
두 번째 후보 지역 | 평촌 |
세 번째 후보 지역 | 구리시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강 강의후 예상 매수가를 9.7억으로 잡고 24평 우선순위가 높은 지역부터 매수가 가능한 단지를 찾아보았다. 송파구, 동대문구, 성북구, 평촌, 수지, 구리시에 단지들이 있었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 송파구 거여동(5호선 거여역 약 80m) 역세권
- 연식: 1997년 11월 입주 (29년차)
- 세대수: 1,004 세대
- 평형 : 17평 ( 복도식 방2 화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 10.3 km
- 강남역까지 소요시간: 약 44분 (2회)
- 시청역까지 소요시간: 약 55분 (5호선 광화문 직통)
- 여의도역까지 소요시간: 약 61분 (2회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 약 38분(2회) / 배우자: 약 40분(3회) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: x
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1, 대형마트 2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 거원중 82%
- 학원가 유무 : 가락동 35개, 방이동 152개
3) 가격
- 평형 정보: 16평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10억(중층/서향)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 10.1억
4)가치평가 및 결론
교통 : 강남역 44분 교통 A 매우 좋다.
학군 : 학군은 82%이고 학원가는 방이동까지 가야된다. 학군이 좋은 곳은 아니다.
환경 : 거여, 마천 재개발로 환경이 개선중이지만 현재는 앞에 빌라들이 있어서 환경이 좋은 편은 아니다. 하지만 잠실과 위례사이에 있어서 양쪽 인프라를 이용하기는 좋을 것 같다.
종합 및 느낀점 : 송파구에 위치해 있지만 교통이 생각보다 불편하다. 그리고 16평으로 3인 가구가 실거주하기에는 힘들수 있겠다는 생각이 든다.
단지 2. 초원 6단지 한양
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기 안양시 동안구 평촌동( 평촌 신도시, 4호선 평촌역 도보 5분)
- 연식: 1993년 11월 입주(33년차)
- 세대수: 870세대
- 평형 :23평(계단식 방3 화1 )
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 12.8KM
- 강남역까지 소요시간: 약 43분 (1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 약 56분 (1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 약 53분 (1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 약 45분(1회 환승) / 배우자 약 55분(2회 환승)- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 안양열병합발전소 옆 위치, 오뚜기 공장
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트 평촌점, 롯데백화점 평촌점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 평촌중 92%, 귀인중 96%
- 학원가 유무 : 평촌학원가 317개
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9억
4) 가치평가 및 결론
교통: 내 직장(삼성역)까지 45분, 배우자 직장(청담동)까지 55분이다. 평촌역이 걸어서 5분이라 초원5단지보다 조금 더 가깝고, 둘 다 한 번씩 갈아타야 한다.
- 학군: 평촌중(92%)이 걸어서 10분, 귀인중(96%)이 15분 정도다. 평촌 학원가도 가까워 학군은 최상위권이다.
- 환경: 이마트가 바로 앞(0.4km)이고 롯데백화점(1.5km)도 가깝다. 평지이고 중앙공원이 가까워 산책하기 좋지만, 열병합발전소, 교도소가 3km 안에 있다.
- 종합 및 느낀점: 직장은 둘다 1시간 이내이다. 학원가 가깝고 백화점도 있다. 리모델링 추진중이지면 아주 초기단계이다. 실거주하면서 직장까지 다닐수 있다. 이전 실거래에 비해서 8천이 오른 가격이다. 학군지이며 방이 3개라서 아이키우기에는 적합할 것 같다. 상승장에는 열병합발전소가 영향이 없지만 하락장에서는 매도시 영향이 있지 않을까싶다.
단지 3. 구리 금호베스트빌
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기 구리시 교문동 (장자대로 38, 8호선 장자호수공원역 약 520m)
- 연식: 2001년 8월
- 세대수: 704세대
- 평형 : 24평 (계단식 방2 화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 약 13.6km
- 강남역까지 소요시간: 약 35~40분 (1회)
- 시청역까지 소요시간: 약 50~55분 (2회)
- 여의도역까지 소요시간: 약 50~55분 (1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 약 35분(1회) / 배우자 약 50분(3회) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 구리 자원회수시설 2.3KM
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점 구리점, 롯데마트 구리점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 장자중 85%
- 학원가 유무 : 수택동 78개
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9.8억
4) 가치평가 및 결론
교통: 내 직장(삼성역)까지 30~35분, 배우자 직장(청담동)까지 45~50분이다. 출퇴근인 다른 지역보다 조금 더 좋은것 같다.
- 학군: 장자중 단지 바로 앞에 위치하고 구리에서 선호하는 학교. 큰 학원가는 없다. 학군이 좋은 곳은 아니다.
- 환경: 롯데백화점, 롯데마트, 장자호수공원, 한강 산책 환경이 좋다. 이마트 다산까지 가야된다. 종합병원 큰 것도 주변에 없는 것 같다.
- 종합 및 느낀점: 강남 접근성과 직장을 다니며 거주하기에 좋은 환경이다. 평촌에 비해서 방2화1 부분이 조금 아쉽다. 장자호수공원역이 가깝고 강남까지 접근성이 좋다. 주변 환경도 한강과 호수공원이 있어서 살기 좋은 느낌이다. 아쉬운점은 학군과 종합병원이다. 강동구나 잠실로 종합병원은 갈 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
세 단지를 비교평가 해보았다. 평촌이 학군면에서 두 개의 지역보다 앞선다. 그리고 거여 1단지는 17평을 송파구에 위치해 있지만 실거주로 힘들지 않으까 싶다. 거여, 마천역 주변에 재개발이 확정되어서 래미안이 들어오기떄문에 환경이 개선 되면 더 좋아질 것 같다. 교통과 환경은 구리와 비슷한것 같고 학군에서 평촌이 앞선다. 그렇다면 평촌과 거여 두개 단지를 땅의 가치를 본다면 서울에 송파구에 있는 땅의 가치가 더 높을 것 같다. 최종적으로 거여 1단지>초원 6단지 한양>구리 금호베스트빌 순서로 우선 순위가 정해지지 않으까.
나의 생각과 느낀점 :
추가적으로 수지의 풍덕천 단지 보원과 동부 아파트도 추가적으로 비교해바야겠다. 대부분 단지들이 10억대에 맞춰지고 있다 LTV 70% 최대 6억을 받아 실거주로 구매하는 사람들이 많은 것 같다. 그래서 가치와 가격이 섞여 있는 기분이고 이 안에서 가치평가 교직환학으로 우선순위를 정해서 투자해야 앞으로 투자와 갈아타기에서 성장 할 수 있을 것 같다. 직접 거여, 구리, 평촌, 수지 매물임장을 통해서 가치평가를 더 고민해바야겠다.
