월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울 노원구 |
두 번째 후보 지역 | 경기 구리시 |
세 번째 후보 지역 | 경기 하남시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
아주 조금의 예산을 더 보탤 수 있고, 현재 1인이지만 추후 결혼하더라도 2인가구로 살 예정이므로 작은 평수도 충분히 고려해볼 수 있는 상황이라 18평~21평 기준으로 서울 노원구를 첫번째 후보지역으로 선정했다. 직장이 경기북부지만, 직장위치를 처음에 고려하지 않고 예산으로 후보지역을 선정하였는데 다 직장, 현재 거주지역 인근이다. 하지만 저 지역들만 보지 않고 내 예산으로 접근 가능한 지역으로 폭넓게 찾아볼 예정이다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 노원구 동일로228길 23
- 연식: 1989년식
- 세대수: 2265세대
- 평형 : 21평형(복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리 : 19.3KM
- 강남역까지 소요시간 : 53분(지하철 1번 환승)
- 시청역까지 소요시간 : 58분(지하철 1번 환승)
- 여의도역까지 소요시간 : 72분(지하철 1번 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나(자차 28분 사정상 대중교통이용 어려움) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부 : 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트) : 롯데마트 중계, 이마트 창동, 홈플러스 방학, 롯데백화점 노원 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) B
- 중학교 학업성취도 : 상원중(가장근접) 81.9% 상경중 85.1% 청원중 82.8%
- 학원가 유무 : 상계동 47개
3) 가격
- 평형 정보 : 21평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.1억
4)가치평가 및 결론
- 교통은 시청은 70분대이지만 강남은 7호선 강남직결노선이기도 하고 환승하면 강남역으로 53분이면 접근가능하니 직선거리는 꽤멀지만 생각보다 괜찮은 거 같다. 나와 남자친구의 직장이 둘다 경기북부고 대중교통으론 너무 오래 걸리고 서울에서 경기도로 들어가는 상황이라 자차를 이용해야 할 것 같은데 30분내 출근시간으로 충분히 할만할 것 같다.
- 학교도 바로 인근은 상원중이나 주변 근거리 중학교+지원 후 랜덤 배정이라 거리가 비슷한 학교를 추가했다. 가장 근접학교는 C등급이다. 중계학군지가 있지만 해당 단지는 상계동이라 애매하긴 하지만 가능하다면 중계학군지도 이용할 수 있을 거 같다. 상계동에는 학원가가 47개지만 바로 인근에 28개 학원가가 있어 나쁘지 않다.
- 학군은 노원자원회수시설이 있었으나 3km 이내는 아니라 포함시키지 않았다. 가까운 곳에 대형마트도 있고 백화점도 있어 괜찮은 환경인 것 같다.
- 종합 : 예산을 초과하여 보금자리론으로는 대출이 어려운 상태라 아쉽다. 6.2억 호가 매물이 몇개있으니 만약 해당 단지를 매수한다면 눈치를 보고 가능하다면 협상을 해보면 좋을 거 같다. 21평에 6억으로 매매가 가능하다면 매수가치가 있는 거 같다. 하지만 아직 단지비교도 안했고, 내 예산으로 접근가능한 지역 다른 단지도 보지 못했으니 최대한 많은 매물을 찾아보고 비교분석하고 결정할 것이다.
단지 2. 단지명
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 노원구 동일로207길 18
- 연식: 1990년
- 세대수: 3481세
- 평형 : 17평형(복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리 : 16.3km
- 강남역까지 소요시간 : 45분(지하철 1번 환승)
- 시청역까지 소요시간 : 44분(지하철 2번 환승)
- 여의도역까지 소요시간 : 57분(지하철 2번 환승), 63분(지하철 1번 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간 : 나(자차 35분 사정상 대중교통이용 어려움) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) A-
- 반경 3KM 내 유해시설 여부 : 노원자원회수시설
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트) : 롯데마트 중계, 이마트 창동, 스타필드(트레이더스) 월계, 롯데백화점 노원 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) C
- 중학교 학업성취도 : 중원중 78.8%
- 학원가 유무 : 중계동 270개
3) 가격
- 평형 정보: 17평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.9억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.9억
4) 가치평가 및 결론
- 교통은 강남과의 직선거리가 중계그린이 더 가까우니 같은 7호선이지만 8분 단축된다. 여의도 시청도 마찬가지이다. 내 직장과의 자차로 이동거리는 더 멀어지지만 막힌다고 가정해도 35분대이니 이정도면 충분히 다닐만하다.
- 학군은 중계학군지(은행사거리)와 더 가까워 충분히 다닐만 하다. 그러나 중학교 학업성취도는 더 낮다. 학원가 인근의 학업성취도가 높은 중학교는 30평대로 내 예산으론 접근하기 어려운 단지들인 거 같다. 학군지 인근이라고 해도 배정 중학교에 따라 이렇게 달라질 수 있는지 몰랐다.
- 종합 : 17평이지만 1~2인가구가 살기엔 괜찮을 거 같다. 확실히 교통면에서는 노원역, 마들역 2정거장 차이이므로 서울 중심, 강남과의 거리가 더 가까워지는게 사실이다. 교통의 장점만큼 가격이 더 붙는 거 같다. 현재 가장 낮은 호가가 5.9억으로 보금자리론으로 매수가능하나, 매물이 많지 않아 가능하면 매물임장도 꼭 해보고싶은 단지이다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 단지는 지하철 2개 차이를 둔 곳으로, 중계학원가에 중계그린이 더 가깝긴 하지만 학업성취율은 앞도적으로 차이가 있거나 하진 않았다. 역시 서울이므로 교통에 따라 가격 차이가 있는 거 같다. 상계주공과 중계그린이 강남 8분, 시청 14분, 여의도 9분 차이가 나고 같은 평수로는 약 1억 가격차이를 보인다.(위의 비교표는 평수가 다르다) 압도적인 환경, 학군 차이가 아닌 이상 교통에 따라 가격이 정해진다고 말씀해주신대로 중계그린이 평수는 더 작지만, 호가가 비슷한만큼 더 좋은 단지인 거 같다. 현재 5.9억 호가가 제일 낮은 가격이라 더 오를까 불안하긴 하다. 또한 아직 분위기임장도 다녀오지않았으니 다녀온 뒤 임장에서 느낀 부분이 있으면 추가할 예정이다.
나의 생각과 느낀점 :
단지를 찾아보면서 느낀 점이지만 대부분 실거래가가 호가보다 낮은 단지들이 많았다. 또한, 저층, 1층, 탑층 매물들이 더 저렴했으며 유독 저렴하다 싶으면 임대승계 매물이었다. 왜 환금성 생각해서 사람들이 덜 선호하는 저층, 탑층을 매수할 때 신중해야하는지 느꼈다. 그리고 호가가 올라가고 매물 수가 줄어드는 걸 하루하루 느끼다 보니 조급해지는 마음이 드는게 사실이다. 그러나 조급하게 선택하면 후회할 수 있으 충분히 최소실행과업을 채우고 선택할 것이다.
