[내마기64기 내집찾은6조 쥬니세프] 내집마련 보고서 2주차 과제

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

저는 내집마련 기초반 강의를 수강하면서 실거주는 내가 거주하고 있는 지방소도시에서 전월세로 거주하며 

나머지 저의 자산으로는 알파투자를 하기로 마음 먹었습니다.

이렇게 제가 목표를 잡은 이유는 알파투자를 해서 저의 자산을 불려나가 

최종적으로는 저의 자산으로 제가 살고 있는 지역에서

저와 예비신랑, 그리고 미래의 저의 아이가 편안하고 안락하게 살 수 있는 내집을 마련하고 싶었기 때문입니다.

이번 과제를 하면서 처음에는 투자가 우선이라고 생각했기에 

내가 가진 자산을 가지고 서울.경기도권에 있는 어디 지역으로 투자를 하면 좋을까를 우선으로 두고 

첫번째 과제에서 대출 가능한 예산 (4.7억원)안에서 아파트를 찾아보았습니다.

제 예산 안에서는 권유디 강사님께서 알려주신 지역선정표 안에서

평균 매매가가 가장 높은 지역은 은평구 였습니다.

은평구에서 아파트를 찾아보았습니다.

여기서 현타가 왔습니다. 

300세대 이상으로 아파트를 검색하니 제 예산 안에서는 아파트가 검색 조차 되지 않았기 때문입니다. 

그래서 세대수는 고정하지 않고 아파트를 찾아보았습니다.

 두 개의 아파트가 추려졌습니다.

가본 적이 없는 지역과 아파트였기에 로드뷰와 네이버 단지 정보에서 사진을 보았습니다.

여기서 두번째 현타가 왔습니다..

이 아파트를 내가 지금 산다고 해도 나중에 팔 때 사고 싶은 사람이 있을까..?

그래도 과제를 해야하니 교통, 직장, 환경, 학군 순으로 따져보기 시작했습니다..

하지만 의미가 없었습니다.

교통, 직장, 환경, 학군 모든게 다 등급이 낮았기 때문입니다…. 

그러고 다음날 조별 분위기 임장을 성동구로 다녀왔습니다.

제 예산으로는 터무니없이 부족했지만 16억 이상 20억대 이상의 아파트와 주변 환경을 보고 오니

새로운 생각이 제 머리를 스쳤습니다.

지금은 내가 지방중소도시에서 지내고 있지만 

미래의 내 자녀가 서울에서 자가마련이 필요할 수도 있겠구나

그러기 위해서 나는 어떻게 해야할까? 

내가 평생 직장 생활을 하며 아껴 쓴다고 해도 이런 집을 자녀에게 사줄 수 있을까? 싶었습니다.

분위기 임장을 하면서, 분위기 임장을 마치고 조원분들과 식사를 하며 많이 배웠습니다.

알파투자가 목적이라면 대출을 내지 않고 내가 가진 자산 범위에서 투자를 할 수도 있다.

그럴려면 강의를 듣고 배워야한다.

지금 지방중소도시에서는 전세사기가 걱정이 된다면 월세를 사는 방향도 고려해볼 수 있다

집으로 돌아와서 먼저 내가 전월세로 살 수 있는 아파트부터 다시 알아보았습니다.

그리고 최대한 나의 자산을 지키기 위해 정책 대출을 활용할 수 있는 것이 있는지 알아보았습니다.

정책대출 중에서 청년 보증부월세 대출이 있는 것을 처음 알았습니다.

너나위님께서 첫강의때 알려주신 들어오는 돈은 빠르게, 나가는 돈은 최대한 늦게를 적용할 수 있는 대출이었습니다.

무이자로 월세를 빌려 만기일시에 갚으면 되는 정책이었습니다.

현재 매물로 올라와있는 아파트 중 전월세로 거주하기 괜찮은 매물이 보였습니다. 

그 안에서도 고민이 되는 부분이 있어 저희 조모임톡방에 있는 프메터 튜터님께 질문을 하였습니다. 

질문을 통해 제가 조금 더 고민하고 생각해야할 부분들에 대한 방향성이 잡혔고 

다음날 부동산에 연락을 해서 이 부분이 가능한지에 대해 조율을 해보았습니다. (결론적으로 조율이 되지 않았고, 정책상품도 제가 내년에는 청년에 포함되지 않는 나이이기 때문에 마음이 조급해졌지만.. 프메터 튜터님께서 조언해주신대로 성급하게 서두르지는 않았습니다)

그러고 2주차 과제를 해야하는데 난 지금 전월세로 살면서 투자를 하기로 마음을 먹었는데

2주차 과제를 하는 것이 의미가 있을까 싶었지만 

놀이터에 올라온 너나위님의 편지를 보고 추후 내집마련을 위해 비교평가, 가치평가를 해보는 것에 의미를 두고 

일단 제가 살고 있는 지역안에서 비교평가 가치평가를 해보고자 마음을 먹고 시작하였습니다.

먼저 지방은 교통은 중요하지 않다고 하셨고 제가 살고 있는 지역은 정말 끝과 끝까지 이동을 해도

 자차로 30분이면 도착합니다... 그러기에 교통은 따지지 않았습니다.

하지만 아무리 자차로 이동 시간이 짧더라도 출퇴근 시간이 짧으면 생활에 여유가 생깁니다. 

왜냐하면 제가 다니고 있는 직장 사무실이 한번 이사를 했는데 집에서 가까웠을 때는 5-10분거리로 자차로 다녔는데

지금은 20-30분 거리로 자차로 다니니 정말 아침 출근, 저녁 퇴근 시간 삶의 여유가 달라졌기 때문입니다.

(그래서 이건 제 기준이긴 합니다.. 어떻게 보면 A의 관점일수도 있겠지요.. 내집마련보고서 피드백에서 이 부분에 대한 피드백을 받아보고 싶습니다..) 직장이 많은 곳에 사람들이 살려고 많이 모여들겠구나 생각을 하고 

진주에서 직장이 많은 곳을 알아보았습니다.

1.직장 (공공데이터포털의 「경상남도 진주시 읍면동별 사업체 및 종사자수」 2024년 12월 31일 기준 자료를 참고하였습니다.)

-1순위: 충무공동(혁신도시 공공기관이 많음)

-2순위: 천전동(병원이 많고 교보생명 등 큰 빌딩 건물이 있음.)

-3순위: 상대동(시청이 위치해있음)

다음으로 환경은 편의시설이 많은 곳과 유해시설이 있는 곳, 아파트가 몰려 있는 곳 3가지로 분류해보았습니다.

2.환경(편의시설이 많은 곳)

-1순위: 충무공동(롯데몰&롯데마트가 있으며 공공기관과 연계된 업무시설이 많아 업무.식사.생활서비스를 함께 이용하기 편리함)

-2순위: 평거동(병원, 약국, 카페, 음식점 등 생활밀착형 시설이 많아 생활에 편리함이 많음)  

-3순위: 가좌동(현재는 없지만 지금 짓고 있는 아너스웰가 아파트에 스타필드가 입점할 예정이라 스타필드가 입점하고 나면 2순위, 3순위가 바뀔수도 있을 것 같음)

2-1.환경(유해시설) - 순위에서 제외할 동네

-상평동(공장이 많음) / 초전동(공공하수처리시설) / 내동면 (폐기물 매립시설) / 정촌면(산업단지)

2-2. 환경(아파트 밀집 동네)

-1순위: 충무공동(혁신도시 아파트 밀집지)

-2순위: 평거동(기존주거지+대단지 아파트)

-3순위: 가좌동(신진주역세권+기존아파트)

-4순위: 초전동(초장지구 중심의 아파트 단지)

3.학군(중학교 학업성취도평가 기준)

-학군도 솔직히 제 지역에서는 의미가 없었습니다... 90%가 넘는 중학교가 없었기 때문입니다..

-그래도 굳이 따져본다면

-여중학교 기준 1순위: 경해여자중학교(88%, 평거동) / 2순위: 삼현여자중학교(85.2%, 상평동)

-남중학교 기준 1순위: 진주동중 (86.5%, 금산면) / 2순위: 동명중(83.7%, 초전동)

이렇게 나왔습니다. 순위를 매겨보니 더더욱 진주에서는 학군이 큰 의미가 없다고 느껴졌습니다.

왜냐하면 남중학교 1순위 진주동중은 학업성취도로 따지면 1순위 이지만 금산‘면’에 위치해 있기 때문에 

1순위라도 사람들이 진주동중학교에 자녀를 보내기 위해 굳이 ’면‘지역에 살고 싶을 것 같지 않기 때문입니다.

3-2.학군(학원가)

그래서 중학교 학업성취도평가 기준보다는 학원가가 밀집해있는 곳이 더 우선일 것 같았습니다.

학원가 밀집 동네 순위를 매겨보았습니다.

-1순위: 충무공동 (117개) : 하지만 충무공동은 충무공동 내에서도 거리가 멀어 충무공동 안에서도 학원가가 가장 많은(38개) 곳을 중점으로 보아야할 것 같았습니다.

-2순위: 초전동 (109개): 초전동도 초전동 안에서도 학원가가 밀집한 곳(52개))이 있어서 그쪽 위주로 봐야할 것 같았습니다.

-3순위: 평거동(106개) 평거동은 판문~신안평거까지 좀 넓게 보았는데 평거동에서도 가장 학원가가 밀집한 곳은 판문동에서 가까운 평거동에 밀집(60개)되어 있었습니다.

4.연식

마지막으로 지방은 연식이 가장 중요한 것 같았습니다.

진주에서 현재 매매가가 가장 높은 아파트가 24년식 이었거든요..(가좌동)

하지만, 지금 진주는 가좌동에 1개의 아파트가 28년 6월 입주 예정이며

판문동에 2개의 아파트 중 1개의 아파트가 분양중이며 1개의 아파트가 청약예정이고 (입주 예정일: 29년 11월)

문산지구 도시개발사업이 진행중이며 (아파트 공급 확정)

초전남부지구와 초전동부지구에 임대분양 포함하여 총 5,840세대가 공급 예정입니다.

그래서 연식은 순위가 앞으로 계속 바뀔 것 같아 직장/환경/학군 현재의 기준으로 따져보았을 때 

모든 1순위가 충무공동이었습니다.

1.직장: 1순위 충무공동

2.환경: 1순위 충무공동

3.학군: 1순위: 충무공동

이런 결론으로 저는 충무공동 지역을 선택하였습니다. 

그리고 지방은 자차 비중이 높기 때문에

아파트를 고를 때 주차가능 대수가 중요할 것 같다고 판단하여

주차가능 대수도 고려해보았습니다. 

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 한림풀에버

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 경상남도 진주시 소호로 39
• 연식: 2015. 10. 22. (11년차)
• 세대수: 1,421세대
• 주차: 1.19세대
• 평형 : 28평~34평

2) 가치평가

1. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데몰&롯데마트 1.3km(차량)

2. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 대곡중학교 58.3% (대곡중학교는 대곡면에 위치해있던 중학교가 학생 수 감소, 충무공동 학생수 증가로 인해 대곡면에서 충무공동으로 이전함.)
   - 학원가 유무 : 유 (인근 학원 36개) , 호갱노노에는 36개로 확인되나 실제로 네이버지도를 보거나 현장에 가보면 학습에 관련한 학원이 밀집해 있지는 않음.

   

   
    

3) 가격

• 평형 정보: 28평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4억 5천 (1층)
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4억 4천 500백만원 (1층) / 4억 6천 200만원 (9층)

4)가치평가 및 결론

충무공동에서도 외곽에 있는 아파트라서 충무공동 치고는 아파트 가격이 낮은 편이다.

A의 관점에서 보았을 때는 근처에 잘 조성되어 있는 공원도 있고 초등학교, 중학교도 있고 28년 3월에는 고등학교까지 이전해서 생긴다. 하지만 충무공동에서 외곽에 있기 때문에 B의 관점으로 보면 땅의 가치가 있는건지 잘 모르겠다.

그리고 한림풀에버는 1,421세대라는 대단지에 반해 주차가 1.19세대 밖에 되지 않아 실제 한림풀에버에 살고 있는 사람들도 주차때문에 힘들어한다는 말을 들었기에 이 부분도 가치평가에서 아파트 가치에서 낮아지는 요인이 될 것 같다. (이마저도 A의 관점일까봐 겁이난다…)

단지 2. 진주혁신더힐
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 경상남도 진주시 충의로 67
• 연식: 2014. 10. 15. (13년차)
• 세대수: 600세대 (공공임대 55세대 포함)
• 주차: 1.21세대
• 평형 : 30평, 33평

2) 가치평가

1. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데몰&롯데마트 1.5km(차량), 아슬란몰(도보 7분)

2. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 문산중학교 (60.7%)
   - 학원가 유무: 아파트 인근에는 많지 않으나 도보 13분으로 대단지 아파트와 초등학교 인근의 학원가 이용 가능

   

    

3) 가격

• 평형 정보: 30평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4억 7천
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4억 8천 7백 50만원

4) 가치평가 및 결론

한림풀에버 아파트보다는 충무공동 아파트 밀집 구역에 모여있기에 주변 편의시설이 많다는 장점이 있는 것 같다.

하지만, 600세대라서 세대수가 작은 아쉬운 점이 있다.

하지만 세대수를 이길만큼의 위치적으로 입지가 충무공동에서 현재 대장아파트(중흥S클래스 더퍼스트) 근처로 형성된 상권 등의 혜택(?)으로 환경면에서는 가치평가로는 우수한 것 같다. 

3. 단지 비교표 작성 (1차)

• 비교평가 결론(1차) : 

진주혁신더힐이 세대수가 작고 1년 연식이 오래된 것 말고는

환경, 학군 측면에서 한림풀에버 보다 우수한 것 같다. 

가격차이가 이러한 영향때문인지 혁신더힐이 2,000만원 정도 더 비싼데

이 가격 차이를 넘을 수준인지는 잘 모르겠다. 아직 잘 판단이 서질 않는다.

• 나의 생각과 느낀점 (1차):  

아직 내가 가치판단과 비교판단을 잘 하고 있는지 판단이 잘 서질 않는다.

아직도 여전히 A의 관점으로 판단을 하고 있는 것 같다.

지방이라서 그런걸까?

지방에서는 어떻게 B의 관점으로 볼 수 있는지 궁금하다.

지방에서는 연식이 최고인걸까.. 지금 최신식 아파트도 나중에는 구축이 될 것인데..

또 새로운 아파트가 생기면 구축이 될 것이고..

지방아파트는 정말 어렵다.. 가치판단이 잘 서지 않는다..

여기까지가 조모임 하기 전까지 제출한 과제입니다.

조모임을 하고 나서 또 다시 저의 방향이 바뀌었습니다..

조모임을 하고 나서 많은 의견을 주고 받으며, 그리고 과제를 완수하고 나니

내 예산안에서 갈 수 있는 아파트가 있다는 생각에 다시 한번 투자보다는 

‘내 집’을 마련하고 싶다는 마음으로 바뀌고 

제 마음이 정말 갈팡질팡 갈피를 잡지 못하고 있구나 라는 생각이 들었습니다. 

그래서 제가 ‘내집마련 기초반’이라는 강의를 비싼 수강료를 지불하면서까지 듣고자 했던 초심이 뭐였는지

다시 한번 생각해보았습니다.

왜냐하면 저의 방향이 강의를 들으며 여러번 바뀌었기에 

내가 제일 처음 ‘내집마련 기초반’ 강의를 수강하기 시작한 궁극적인 목적이 무엇인지가 중요하다는 생각이들어서였습니다. 

제가 강의를 수강하게 된 계기는 현재 남자친구를 만나면서 결혼이야기가 서로 오가고,

결혼을 위해서는 ‘우리 집’이 필요했는데 지금 제가 살고 있는 지역(경남 진주)의 집값이 터무니 없이 많이 올랐다고 생각해서(이건 저와 제 남자친구의 관점입니다..)  지금 집을 사는 것이 맞는지, 아니면 좀 더 기다리는 것이 맞는지, 어떻게 하면 적절한 시기에 내 집을 마련할 수 있는지 공부를 해서 집을 사야겠다고 마음을 먹었기에 강의를 수강하게 되었습니다.  

그런데 강의에서 지방중소도시는 내집마련을 추천하지 않으셨기에

그럼 나는 지금 이상황에서 어떻게 해야 할지에 대한 고민을 조모임에서 나누다보니

전월세를 살며 알파투자를 하는 것으로 방향이 한번 바뀌었습니다.

하지만 저는 30대 중반이고 결혼을 하면 바로 임신과 출산을 할 계획입니다.

제가 임신과 출산, 그리고 그 후에 육아를 하면서 투자를 병행할 수 있을까..?

여기까지 생각이 드니 솔직히 자신이 없었습니다. (물론 이것도 강의를 들으면서 실행하다보면 가능할 수도 있겠지만 아직 해보지 않은 상황에서 저는 자신이 없다는 결론에 이르렀습니다.) 

그래서 어제 조모임을 마치고 다시 한번 네이버부동산에 들어가서 

내 예산 안에서 살 수 있는, 조모임에서 얻은 의견(지방은 34평이 나중에 매도할 때 좋다 등)을 토대로 

다시 한번 매물을 들여다 보았습니다.

직장, 환경, 학군에서 1순위는 아니지만 그래도 진주에서는 생활권이 잘 형성되어있고 살기 좋은 환경인 ‘평거동’에 위치한 아파트가 눈에 들어왔습니다.

그 아파트와 비교를 해서 단지 비교를 새롭게 해보았습니다. 

단지 3. 평거휴먼시아4단지

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 경상남도 진주시 새평거로 75
• 연식: 2011. 9. 21. (16년차)
• 세대수: 706세대
• 주차: 1.16세대

• 평형 : 24평~34평

   

2) 가치평가

1. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 탑마트(진주 선호도 높은 마트) 차량 3분, 도보 12분

2. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 경해여자중학교 88% , 제일중(남중)학교 78.9%
   - 학원가 유무 : 학원가: 60개 (아파트 단지 인근에는 없음)

   

   
    

3) 가격

• 평형 정보: 34평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4억 3천 (저층/남동향), 4억 5천(고층/남서향)
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :  4억 1천 5백 (8층)

4)가치평가 및 결론

연식이 오래된 것 말고는 교통, 환경, 학군 모두 S로 판단됩니다.

3. 단지 비교표 작성 (2차)

• 비교평가 결론(2차) : 

휴먼시아 4단지가 연식이 가장 오래됐긴 하지만 

34평이라는 선호 평수인데 호가는 4억 3천~5천으로 

내 예산 안에서 충분히 살 수 있다는 점과

(사실 예산을 잡을 때 결혼식, 가전가구 관련 비용은 고려를 하지 않았기 때문에 4억 3천~5천이 적정 예산일 수도 있겠다는 생각이 듭니다..)

그리고 진주 집값의 수요는 진주 인구 뿐 아니라, 인근 지역(사천, 산청, 하동)으로 출퇴근 하는 사람도 많아

이런 수요를 받혀주기에도 진주 평거동이 교통 측면에서 S등급을 매겨보았습니다. 

그리고 상권이나 마트도 도보로 편리하게 이용 가능하기에 입지적인 측면에서도 S등급으로 매겨보았으며

학군도 평거동은 예전부터 교육열이 높은 동네로 학업성취도율도 가장 높고 휴먼시아4단지 인근 아파트에는 학원가가 형성되어 있지 않지만 도보로 충분히 이동 가능한 곳에 학원가도 잘 형성되어 있습니다. (특히, 중고등학생들이 다닐 수 있는 국어, 수학, 영어, 논술 등과 관련한 학원이 예전부터 잘 형성되어 있습니다.)

• 나의 생각과 느낀점 (2차):  

내가 진짜 ‘거주’할 곳으로 방향을 돌려 아파트 매물을 다시 살펴보니 평거동에 위치한 아파트가 눈에 보였습니다.

하지만 연식이 16년차로 오래되었고, 진주는 현재 공급 물량이 계속해서 나올 예정이라 (특히 평거동  옆동네인 판문동에서 총 1278세대가 공급 될 예정입니다.하지만, 판문동 공급 예정인 부지가 소싸움경기장이 인근에 있어 소똥 냄새가 많이 나서 유해시설로 낮은 등급으로 분류될 것 같습니다..) 제가 지금 아파트를 구매해서 나중에 갈아타기까지 생각한다면 해당 아파트를 구매하는 것이 맞는지..  많은 고민이 됩니다..