[75기 16조, 일(1)호기 육(6)성하조! 🏠] 3강 후기 - 가치있는 보석을 발굴하는 임장 보고서로 가는 길

3강 김인턴 튜터님 수업을 통해

실전 투자자로서 해야하는 임장 보고서와 투자의 연결고리 매듭을 짓는 방법과 

실전에 바로 적용 가능한 가치 판단 프로세스를 배울 수 있었습니다.

10억을 달성한 사람들의 공통점은 “배우고 + 반복하고 + 축적한다" 는 김인턴 튜터님의 강의처럼 

10월 실준반을 통해 배운 과정을 지속하여, 

내집내잡은 27년 2월 1호기 투자를 위해 10월 마지막까지 임장보고서 완성을 목표로 걸어가겠습니다!

10월, 매물 임장의 목표 

• 초수강생 10월 앞마당 부천 원미구 지역 안에 가치가 있는 단지의 매물 임장을 실행한다.
• 재수강생 저평가된 단지 매물 임장 실행한다
• 투자를 실행하고 자금이 없다면? 지역별 평균 투자금 기준으로 매물 임장 단지를 선별해본다 

Not A 가격으로 판단하는 것이 아니다. But B 가치를 보고 판단한다 

전고점을 넘은 단지들이 비규제 수도권 시장에서 많이 보여지고 있었습니다. 

하지만 가격이 아닌 “가치”로 판단해야 하는 것. 

가치 대비 저평가 되어있는가가 주요한 투자의 기준이 되어야 한다는 

김인턴 튜터님의 사고회로를 내 것으로 만들어야 겠다고 다짐했습니다. 

단지 분석 = 임장 보고서의 결론으로 가기 위한 선행 단계

• 단지 분석 초수강생 목표 지역의 중요한 가치를 확인하기 위해 비싼 단지를 먼저 분석한다 

  아실에서 6개월 정도의 기간 설정 (예시 26년 1월 -10월) 후 비싼 단지가 나오면 해당 단지의 가치를 파악할 수 있다 (e.g., 평촌 top 5 아파트 단지의 비싼 가격은 모두 학군과 연결되어 있다? → 학군이 이 지역의 주요 가치구나!)

• 단지 분석 심화 목표  호기심을 갖고 질문을 던져볼 수 있어봐야 한다 

  예)) 선호도가 비슷한 단지가 있다면? 재건축 호재는 어떤 영향을 줄 수 있을까?

매물 임장 = 좋은 매물을 알아보는 눈 + 현장 대응능력 기른다

• 초수강생 목표  가치가 높은 단지부터 매물 임장을 진행한다 

  • 부천 앞마당 우선순위 생활권 5개 = 생활권 1개당 매물 최소 1개씩 (최대 10개)
  • 1순위 생활단지 - 상동 위 x2개
  • 2순위 생활단지 - 부천시청역 아래 x2개
  • 3순위 생활단지 - 상동 아래 x2개
  • 4순위 생활단지 - 부천시청역 위 x2개
  • 5순위 생활단지 - 신중동역 아래 x2개 or 1호선 반달마을 단지x2개

  위 단지 매물 임장을 통해 초수강생으로서 좋은 매물을 찾는 과정을 연습한다 

• 투자자로서의 목표 = 가치 순서에 맞춰 단지를 선정하여 매물을 확인한다 

매물 임장을 통해 실 수요자들이 선호하는 ‘구조’를 파악한다

실 거주자들이 선호하는 구조 →  추후 “매도”와 잘 연결될 수 있다 

• not A 방2<방3, 복도식<계단식
• but B 방 2개 for 1-2인 가구, 방3개 for 자녀, 계단식 for 사생활 보호 vs 복도식 for 단점 입지만 가격/입지 등 다른 조건이 중요한 가구

구조를 “이건 나쁘다!” 라는 프레임 보다, 

실제 누가 선호하는지를 파악하는 것이 중요하다 

매물 임장 후 꼭 해야 하는 것 1가지  = "당일 정리"하기 

• 초수강생 단지 내 선호하는 매물의 특징 파악
• 투자자 후보 매물 내 우선 순위 확인 

임장 보고서 결론 = 최종 투자로 이어지는 ‘본질 = 가치’를 찾는 보고서가 되어야 한다

• 가격 → 투자금 → 조건 순서로 TOP 3 매수 후보를 정리한다
• 임장 보고서 내 결론 파트 포함 필요 2가지 (1) 임장 + 임보를 통해 바뀐 생각정리 (2) 임장 시점 부동산 시장 분위기 기록 → 추후 나중에 임장 보고서를 봤을 때 인사이트가 될 수 있다